和一季度兩周內(nèi)拍出3個地王的土拍市場熱鬧騰騰的場面不同。進入3月份后，截至目前，東莞連續(xù)兩個多月商住地零掛牌、零成交。其中，4月份東莞商住、商服地雙雙“斷供”。

　　2016年是房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的關(guān)鍵一年，在政府“有限有供”的基調(diào)下，4月東莞政府進一步控制推地規(guī)模，總供應(yīng)量為3宗工業(yè)用地，而總成交量為4宗工業(yè)用地，創(chuàng)下2004年以來單月成交新低紀(jì)錄。另外，商住用地繼續(xù)“掛零”成交，土地市場交投熱度降溫明顯，東莞整體土地市場進入持續(xù)低迷的局面。業(yè)內(nèi)預(yù)計，未來東莞商住市場上，三舊改造、商改住項目將成未來供應(yīng)主力。

　　A.去庫存背景下推地節(jié)奏放緩

　　從供應(yīng)來看，4月東莞土地市場供應(yīng)3宗，占地面積合計2.06萬平方米，環(huán)比大減92.7%，同比大減94.1%，其中商住地供應(yīng)0宗，占地面積合計0萬平方米。成交方面，4月東莞土地成交4宗，占地面積合計26.84萬平方米，環(huán)比下滑61.8%，同比下滑26.7%，建筑面積合計88.28萬平方米，環(huán)比下滑27.4%，同比增加23.4%，成交量明顯大幅降溫。4月土地成交金額1.59億元，環(huán)比上月降幅60.3%，同比降幅84.3%。中原地產(chǎn)東莞市場策略總監(jiān)車德銳分析，政府放緩?fù)频匾庀蛎黠@，有對商住用地采取收緊推地計劃。今年4月土地供應(yīng)量更是創(chuàng)下2004年以來單月的新低，而且主要是靠工業(yè)用地供應(yīng)拉動；另一方面東莞政府在持續(xù)推進重大項目的落實，增加工業(yè)類用地以滿足招商項目的土地需求。

　　對于3月份以來，東莞商住地市場供應(yīng)量再度“歸零”，車德銳認(rèn)為，一方面是順應(yīng)國家去庫存的主基調(diào)，在“有限有供”的節(jié)奏下，保持土地市場的平穩(wěn)進行；另一方面，隨著東莞三舊改造的進一步開展，放緩?fù)恋毓?yīng)量成為大勢所趨；而且，東莞政府控制商住用地的放量，也是一種變相催促囤地的開發(fā)商加快進入開發(fā)的手段，促進東莞土地市場及房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

　　后續(xù)供應(yīng)節(jié)奏跟不上，東莞住宅庫存或?qū)⒚媾R“斷供”的風(fēng)險。截至2016年4月30日，東莞住宅庫存量為306.34萬平方米，環(huán)比下降6.5%，同比下降48%，繼續(xù)創(chuàng)新低，庫存消化周期加速探底，已跌至3個月。

　　從物業(yè)類型看，4月東莞洋房、別墅、公寓庫存分別為181.5萬平方米、76.9萬平方米、47.9萬平方米，消化周期分別為2.1個月、6.5個月、9.3個月。東莞中原市場研究部稱，若再剔除一些舊盤擠壓單位、朝向光線較差的單位等，實際上目前東莞洋房庫存僅夠支撐1個多月，也就意味著目前許多項目處于“無貨賣”的狀態(tài)。

　　B.開發(fā)商拿地心態(tài)或更加謹(jǐn)慎

　　作為東莞樓市的轉(zhuǎn)折點，4月份一方面樓市成交出現(xiàn)回調(diào)的跡象，但另一方面樓市房價依舊處于歷史的高位。盡管在政策面持續(xù)保持寬松條件下，3月底遭遇深圳樓市調(diào)控政策的連鎖效應(yīng)，深圳客入市預(yù)期發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，市場觀望情緒濃厚且向東莞市場蔓延，東莞樓市成交順勢放緩。另外，在深圳客持續(xù)外溢下，東莞開發(fā)商定價依舊以上調(diào)為主，導(dǎo)致房價再創(chuàng)歷史單月最高。隨著市場觀望情緒不斷發(fā)酵，后市房價滯漲跡象將越來越明顯。同時，在東莞土地市場供需持續(xù)低迷情況下，各大開發(fā)商拿地心態(tài)將更加謹(jǐn)慎，“追漲拿地”現(xiàn)象或?qū)⒊蔀闀一ㄒ滑F(xiàn)，土地交易市場熱度或?qū)⑦M一步降溫。

　　據(jù)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，5月東莞土地市場將有9宗土地掛牌入市，占地面積合計32.64萬平方米，建筑面積合計68.64萬平方米。其中，商住用地1宗；商業(yè)用地1宗。5月整體土地交易量回到平穩(wěn)水平，另外商住地供應(yīng)突破“掛零”，而且該商住地位于橫瀝鎮(zhèn)半仙山村。

　　合富地產(chǎn)東莞市場研究總監(jiān)李興旺分析稱，目前東莞房價穩(wěn)持在1.2萬—1.3萬元/㎡，除了深圳客托市，還有一個主要原因就是住宅持續(xù)供不應(yīng)求，開發(fā)商沒有降價的意向。未來，三舊改造將是東莞土地釋放的主要途徑。東莞房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳駿良亦表示，近十多年東莞城區(qū)發(fā)展比較迅速，可開發(fā)土地資源有限，只能期望三舊改造。但在東莞原來的規(guī)劃中，三舊改造的項目多為商業(yè)地，或者是商業(yè)占比較大的商住地，這不是合理的，急需去政府調(diào)整。面對東莞住宅庫存嚴(yán)重不足，而商業(yè)飽和的情況，陳駿良表示此前房地產(chǎn)協(xié)會已提交了“商改住”的議案給市政府，建議稱，目前可暫且放緩純商業(yè)地的供應(yīng)，并適當(dāng)調(diào)整商住地塊中的商業(yè)比例以及分布范圍?！耙坏貕K商業(yè)比例太大，很多開發(fā)商是不敢拿的，因為商鋪、寫字樓這些都很難銷售，抑或是很難出租。此外，也要合理分布商業(yè)地，像南城規(guī)劃為中央商務(wù)區(qū)可重點推，但一些偏遠(yuǎn)的鎮(zhèn)區(qū)就要謹(jǐn)慎了。”

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　　改善需求明顯增加

　　4份二手樓市總體向好

　　據(jù)合富指數(shù)監(jiān)測二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，4月份東莞二手住宅網(wǎng)簽6274套，65.7萬平方米，較2016年3月份減少4.1%，同比2015年4月上漲92.8%，總體表現(xiàn)良好。

　　合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌表示，深圳“3·25”新政對東莞二手樓市也產(chǎn)生較大的影響，不少深圳客觀望加重，入市意愿降低。但東莞一手樓市嚴(yán)重供不應(yīng)求的大局依然沒有明顯改觀，這也是深圳客大幅減少，而東莞二手網(wǎng)簽仍然保持高位的重要原因。據(jù)合富輝煌數(shù)據(jù)，2016年東莞一手住宅供應(yīng)62.4萬平方米，同比減兩成以上；成交84.4萬平方米，雖然較3月減少兩成，但供不應(yīng)求的態(tài)勢仍未根本性扭轉(zhuǎn)。

　　臨深鎮(zhèn)區(qū)有所降溫

　　由區(qū)域看，市區(qū)及各鎮(zhèn)區(qū)的交投大多保持平穩(wěn)。東城、南城、莞城等市區(qū)的網(wǎng)簽量基本與上月相當(dāng)；大部分鎮(zhèn)區(qū)的網(wǎng)簽小幅5%左右波動。不過，此前大熱的臨深片區(qū)，交投有所回落，如塘廈、清溪、鳳崗的網(wǎng)簽下降了一到兩成，主要受深圳“3·25”新政影響，部分深圳客的觀望加重。

　　業(yè)主繼續(xù)升價，買家的心態(tài)則有所分化。深圳外溢買家，不少選擇觀望；樓價快漲，部分本地的剛需客入市較猶豫；但鑒于一手供應(yīng)嚴(yán)重萎縮，也有部分剛需客仍小幅追價購入中心地段較優(yōu)質(zhì)單位。

　　換房客投資客占比上升

　　4月東莞改善需求和投資客的占比較3月上升。據(jù)合富指數(shù)監(jiān)測，4月份東莞改善買家的占比達(dá)三成，較上月增加一成。據(jù)了解，這部分改善買家大多為首次換房客，受一手供應(yīng)不足，尤其是100-140平方米的一手供應(yīng)大幅下降，部分首改型買家轉(zhuǎn)投二手市場。4月東莞100-140平方米供應(yīng)占比僅為一成五，較3月的三成左右明顯萎縮。

　　龍斌表示，值得注意的是，東莞二手投資客的占比，已經(jīng)連續(xù)三個月增多。據(jù)合富指數(shù)監(jiān)測，4月份投資客的占比為17.8%，較3月增加約4個百分點。投資需求增多，顯示買家對后市的信心充足。