今年以來，住宅市場的火爆是有目共睹的，但隨著住宅市場的熱力四射，公寓行情也同樣是魅力不凡。廣州市場近段時間不斷地傳出公寓熱賣、日光等消息。甚至在五一假期，賣得最好的項目當(dāng)中，也不乏公寓樓盤的身影。但記者發(fā)現(xiàn)，并非所有的公寓盤都是那么光彩照人。作為投資性的產(chǎn)品，公寓市場今年表現(xiàn)出來的更多是“不穩(wěn)”和“多變”。而更為關(guān)鍵的是，在公寓的“妖行情”之下，投資者所承擔(dān)的風(fēng)險似乎越來越高。特別是在“返租”橫行的公寓市場當(dāng)中，其風(fēng)險已經(jīng)不僅僅是“可能”，而是變?yōu)榛钌陌咐?/p>

　　公寓行情有點“妖”

　　住宅市場的火熱也帶動了公寓市場的升溫，有很多由于名額限制的投資者都將目光投向了商業(yè)性質(zhì)的公寓產(chǎn)品。然而，與住宅項目相比，今年以來的公寓樓盤行情卻并不是一榮俱榮。

　　據(jù)廣州房價點評網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，從4月份開始，廣州一手公寓市場就出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化跡象。從整個4月來看，天河、番禺和南沙三個區(qū)出現(xiàn)了量價齊跌的情況，三個區(qū)域當(dāng)中尤其以番禺最為嚴(yán)重。據(jù)廣州房價點評網(wǎng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，番禺公寓網(wǎng)簽均價出現(xiàn)了大幅下滑，特別是一些低價公寓盤面市，直接拉低了成交價格。如南站商圈全新開售的低價盤雄峰城，該盤是4月番禺成交套數(shù)最多的盤，共成交84套，均價僅為10854元/平方米。而與此同時，一些此前售價較高的項目，也開始紛紛“降價”。如番禺的公寓熱盤保利大都匯，4月的成交均價環(huán)比大幅降了18%，4月成交均價僅為16758元/平方米。

　　然而，番禺并不是降價最狠的區(qū)域。除了番禺以外，增城4月公寓的網(wǎng)簽均價猛挫了21%，不過價格下跌換來的是量的增長，增城4月成交環(huán)比漲了205%。其中，119套成交中的117套由奧園康威廣場貢獻(xiàn)，基本上屬于獨家包攬。

　　值得關(guān)注的是，廣州公寓行情的“妖”，并不僅僅體現(xiàn)在“價跌”上面。記者發(fā)現(xiàn)，4月開始，廣州各區(qū)域的公寓產(chǎn)品價格出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化。與跌幅較大的番禺和增城區(qū)相比，廣州部分區(qū)域的一手公寓卻在4月份，價格漲得驚人。數(shù)據(jù)顯示，4月花都、白云和海珠的公寓樓盤都出現(xiàn)了不同程度的量價齊升態(tài)勢，其中以郊區(qū)花都最為突出?；ǘ嫉膹V物星港國際就是主打公寓的樓盤，該盤3月成交61套，均價11281元/平方米，而到4月份，該盤的成交均價就漲到了12531元/平方米，一個月的時間，漲幅超過11%，并且成交了100套。

　　而位于市區(qū)的公寓樓盤也漲價頗兇。海珠區(qū)的公寓成交量在4月漲了近2倍，如新城國際寓項目，該盤3月成交了47套，成交均價為23095元/平方米，而4月該盤成交量猛增到157套，包辦了海珠區(qū)86%的成交，價格也上升到了24961元/平方米，價格漲幅超過8%。漲價最厲害是越秀區(qū)。盡管4月越秀成交量有所下滑，但是整體網(wǎng)簽價格環(huán)比大漲31%。

　　行情不穩(wěn)存隱憂

　　公寓行情的起伏成為眼下市場的一大特征。記者發(fā)現(xiàn)，盡管對于投資者而言，公寓產(chǎn)品是政策門檻較低的投資產(chǎn)品，但行情的起伏卻是一大隱憂。據(jù)廣州房價點評網(wǎng)統(tǒng)計顯示，2016年3月和4月全市同期有網(wǎng)簽的公寓盤共計70個。其中，均價環(huán)比持平的樓盤僅6個，漲價盤38個，降價盤26個。從這個數(shù)據(jù)可以看出，公寓行情的變化相比于住宅而言存在著更大的不確定性。

　　在這種行情不確定性的背后則是廣州公寓產(chǎn)品近來的巨大供應(yīng)量。記者發(fā)現(xiàn)，從2011年開始，廣州公寓產(chǎn)品就進入了大開發(fā)的階段。而在去年開始，供應(yīng)就進入了巨量階段。特別是番禺、蘿崗、增城、花都等近郊區(qū)域，公寓樓盤的面市數(shù)量與日俱增。僅是番禺萬博板塊、漢溪板塊，其公寓項目多得令人眼花繚亂。僅在今年不到半年的時間，番禺萬博板塊至少有三個新公寓項目上市，而供應(yīng)的產(chǎn)品均相差無幾。同樣的情況在蘿崗、增城、花都也存在。大量的新公寓項目上市。使得投資市場變得愈發(fā)不確定。

　　“返租”甜果并不甜

　　更為值得注意的是，廣州的公寓樓盤，目前最為普遍的營銷手段就是“返租”。與傳統(tǒng)的開發(fā)商返租商鋪不同，這些公寓樓盤都會通過與一些品牌酒店進行合作，以返租酒店經(jīng)營的方式來吸引投資者。而投資者在購買這些公寓的時候，往往開發(fā)商都會以“返租十年”、“租金抵月供”等方式吸引買家。

　　事實上，酒店返租的甜果并一定就甜。不久前，奧園城市天地的公寓業(yè)主就在返租上“吃了虧”。這些業(yè)主在購買公寓產(chǎn)品時就已經(jīng)通過開發(fā)商與深圳康輝維也納國際酒店公寓簽訂合同。按照協(xié)議，開發(fā)商的交樓時間是去年的12月25日，從那時算起，酒店擁有4個月的裝修免租期，而從4月開始就要支付業(yè)主的第一筆租金。然而，開發(fā)商卻在3月17日才正式與酒店辦理收樓手續(xù)。也就是說，業(yè)主要等到7月才能收到第一筆租金。而前后相差的3個月，每戶業(yè)主損失萬元以上。

　　記者從酒店處了解到，酒店曾要求開發(fā)商支付業(yè)主因遲交樓而產(chǎn)生的租金損失卻遭到開發(fā)商的拒絕。有業(yè)主向記者表示，“現(xiàn)在酒店也是損失方，追他們沒用，但開發(fā)商又不負(fù)責(zé)！虧了好像只能認(rèn)虧一樣！”

　　有市場人士指出，在各種公寓銷售手段橫行的當(dāng)下，公寓投資的風(fēng)險遠(yuǎn)不止返租糾紛這一項，投資者在選擇投資產(chǎn)品的時候，需要更多的是謹(jǐn)慎。南方日報記者 蔣勁勁