“3萬+”新盤將成廣州市區(qū)供應(yīng)主力 中心區(qū)樓價(jià)將結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)

　　“魅力男神”

　　代表：白云區(qū)凱云新世界、越秀·星匯云城等盤

　　特點(diǎn)：近云山戶型妙，魅力十足

　　“顏值男神”

　　代表：牛奶廠板塊諸盤

　　特點(diǎn)：洋房傍著別墅，顏值爆表

　　“氣質(zhì)男神”

　　代表：廣鋼新城諸盤

　　特點(diǎn)：房企強(qiáng)規(guī)劃靚，氣質(zhì)非凡

　　“內(nèi)涵男神”

　　代表：廣紙片區(qū)諸盤

　　特點(diǎn)：地鐵通配套好，很有內(nèi)涵

　　看看史上最熱“五一”可以發(fā)現(xiàn)，“3萬+”已經(jīng)成為廣州近期入市或即將入市的市區(qū)新盤的價(jià)格標(biāo)簽，并在未來的一段時(shí)間內(nèi)將成為市區(qū)供應(yīng)的主力。隨著廣鋼新城、廣紙片區(qū)、牛奶廠板塊等板塊的新盤逐個(gè)上市，這些“3萬+”樓盤的成交預(yù)計(jì)將結(jié)構(gòu)性拉升廣州樓市的整體均價(jià)。

　　如果將“1字頭”、“2字頭”的新盤新貨比作樓市“小鮮肉”，那么實(shí)力與顏值兼?zhèn)涞摹?萬+”新盤新品堪稱樓市“男神”。這么多“3萬+”的“男神”，該怎么選擇呢？

　　文/圖：廣州日?qǐng)?bào)記者 劉麗琴、陳白帆、李鳳荷、王荔玨（除注明外）

　　地段區(qū)位PK

　　廣紙片區(qū)目前成熟度最高

　　目前“3萬+”新盤比較集中的區(qū)域主要有三個(gè)：牛奶廠板塊、廣鋼新城和廣紙片區(qū)。從地段區(qū)域來看，牛奶廠板塊相對(duì)市中心區(qū)最偏遠(yuǎn)，但距離天河商圈較近，廣鋼新城的地理位置與其說屬于荔灣，其實(shí)更靠近海珠，與海珠區(qū)僅一橋之隔，與廣紙片區(qū)形成正面競(jìng)爭(zhēng)。

　　廣佛二期的開通，讓廣鋼新城擁有了地鐵。而自從廣佛地鐵延伸到燕崗站后，廣紙片區(qū)也填補(bǔ)了地鐵空白。相對(duì)來說，廣紙片區(qū)居住氛圍更成熟，片區(qū)內(nèi)有多路公交車總站，南邊為石溪渡口，可搭乘輪渡去番禺南浦島。

　　從地段選擇上來看，顯然廣紙片區(qū)成熟度最高，牛奶廠板塊和廣鋼新城還處于建設(shè)階段，作為新的發(fā)展區(qū)域，發(fā)展利好都不少，從規(guī)劃來看，廣鋼新城的交通利好比牛奶廠板塊實(shí)現(xiàn)的時(shí)間要更早一點(diǎn)，而從廣州“東進(jìn)”的發(fā)展戰(zhàn)略來說，則是牛奶廠板塊更勝一籌。

　　入市門檻PK

　　85m2復(fù)式四房總價(jià)“親民”

　　置業(yè)首先考慮的就是錢夠不夠。綜合來看，目前，牛奶廠板塊成交均價(jià)相對(duì)較低，廣鋼新城稍高，而廣紙片區(qū)作為中心區(qū)域成熟的居住區(qū)域，價(jià)格自然相對(duì)更高些。

　　目前，在廣鋼新城，中?；骋继?hào)名氣最大，該項(xiàng)目主推舒適型兩房、三房，三房總價(jià)主要在300萬~350萬元。而金融街·融穗華府、葛洲壩·保利曼城和北大資源·博雅1898戶型設(shè)計(jì)緊湊，有80多到90多平方米的三房單位，總價(jià)不到300萬元。

　　牛奶廠板塊的龍湖首開·天宸原著、華潤(rùn)天合和金地天河公館，洋房產(chǎn)品有80多平方米的三房，入市門檻在250萬元左右。

　　廣紙片區(qū)的星匯海珠灣和綠地越秀海玥，前者三房以上有N+1戶型，107平方米即可有四房，后者則在公寓設(shè)計(jì)上別出心裁，52平方米公寓亦可變身四房。另外，東圃全新盤蘭亭盛薈，因項(xiàng)目有60多平方米的兩房單位，因此入市門檻可能在200萬元以下。而位于白云東部的新盤越秀·星匯云城，則有85平方米的復(fù)式四房單位，雖然可能單價(jià)略高，但總價(jià)門檻還算“親民”。

　　發(fā)展前景PK

　　廣鋼新城規(guī)劃靚房?jī)r(jià)慢慢升

　　同樣是市中心區(qū)項(xiàng)目，誰能實(shí)現(xiàn)更快的升值和增值？這要看區(qū)域內(nèi)的投入有多大。

　　相對(duì)而言，廣鋼新城的規(guī)劃和前景目前看來最漂亮。匯集了超過七大實(shí)力發(fā)展商的廣鋼新城，預(yù)計(jì)在5年內(nèi)快速成型，規(guī)劃常住人口約20萬，總投入預(yù)期達(dá)到1000億元，將擁有地鐵11號(hào)線、廣佛線、地鐵1號(hào)線、地鐵10號(hào)線等四條地鐵線。從遠(yuǎn)期看，隨著更多交通、教育等配套有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，廣鋼新城的價(jià)格將會(huì)緩慢走高，但從今年來看，競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，將導(dǎo)致廣鋼新城項(xiàng)目整體突破3.2萬元/m2均價(jià)的可能性不高。

　　目前，牛奶廠板塊區(qū)域共有龍湖、華潤(rùn)、金地、招商四大房企開發(fā)的住宅物業(yè)，加上家和開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，五大項(xiàng)目，住宅產(chǎn)品包括高層洋房和別墅。從相關(guān)配套來看，學(xué)校、公交場(chǎng)、老人服務(wù)中心等配套齊全。但從交通、其他公共資源配套投資來看，目前還進(jìn)展緩慢，因此，區(qū)域內(nèi)的價(jià)格預(yù)計(jì)在一段時(shí)間內(nèi)都將維持穩(wěn)定，如果大勢(shì)走強(qiáng)也會(huì)隨行就市水漲船高。

　　至于廣紙片區(qū)，交通配套需要政府投入，而商業(yè)配套和公建配套則需要開發(fā)商投入巨資進(jìn)行開發(fā)，目前僅出讓了兩個(gè)地塊而已（石崗路不屬于廣紙片區(qū)，但屬于廣紙區(qū)域），因此，廣紙片區(qū)的成熟相信要慢一些。但如果以3.2萬元/m2入市，兩年內(nèi)區(qū)域樓價(jià)達(dá)到4萬元/m2應(yīng)該沒問題。

　　生逢其時(shí) 市區(qū)新盤個(gè)個(gè)“3萬+”

　　根據(jù)陽(yáng)光家緣的成交數(shù)據(jù)，目前廣州全市成交均價(jià)15630元/m2，而中心六區(qū)成交均價(jià)23171元/m2，從今年一季度的成交數(shù)據(jù)來看，成交均價(jià)在3萬元以上的樓盤占全市的7.5%左右，4月、5月則占到7.1%左右。隨著大批“3萬+”新盤的上市，這一比例在未來一段時(shí)間內(nèi)或?qū)⒂兴嵘?，而中心區(qū)樓價(jià)也會(huì)結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)。

　　地價(jià)不菲

　　隨著2014年、2015年廣鋼新城、廣紙片區(qū)、牛奶廠板塊、元崗、東圃等一批重量級(jí)市中心區(qū)地塊的推出，終于形成了今年市區(qū)盤供應(yīng)占據(jù)主導(dǎo)地位的局面。這批新盤的推出也恰逢其時(shí)，在多項(xiàng)支持樓市發(fā)展政策疊加施力的情況下，今年廣州樓市持續(xù)升溫，達(dá)到月成交過萬套的火熱局面，這讓全新上市的樓盤有了充足的底氣。

　　從地塊的樓面地價(jià)來看，牛奶廠板塊的土地成本基本在1.4萬~1.6萬元/m2，廣鋼新城大部分地塊樓面地價(jià)在1.9萬元/m2以上。廣紙片區(qū)自去年6月開始出讓地塊，1.6萬元/m2的樓面地價(jià)一度讓市場(chǎng)大跌眼鏡，不過，數(shù)月后與廣紙片區(qū)一路之隔的石崗路兩個(gè)地塊出讓，樓面地價(jià)高達(dá)2.3萬~2.6萬元/m2。也就是說，從地價(jià)成本來看，這批新盤定價(jià)基本在3萬元/m2左右，廣鋼、廣紙一些地塊的項(xiàng)目預(yù)計(jì)要去到4萬元/m2才是開發(fā)商們心中的理想價(jià)位。

　　對(duì)比同和、梅花園拍出的樓面地價(jià)2.5萬元/m2左右的“地王”項(xiàng)目，在2014年上市只能開出3萬多元/m2的價(jià)格，這批新盤可謂趕上了好時(shí)光。而且因?yàn)檎w環(huán)境向好，市區(qū)有新品推出的不少樓盤也全線邁進(jìn)“3萬+”行列，比如白云大道的凱云新世界。此外，蘭亭盛薈、遠(yuǎn)洋天驕、越秀星匯云城等新盤吹風(fēng)價(jià)也是“3萬+”。

　　搶客兇猛

　　新崛起的牛奶廠板塊、廣鋼新城和廣紙片區(qū)的這批“3萬+”新盤，產(chǎn)品質(zhì)素較高，加上配套、規(guī)劃利好多，且多個(gè)實(shí)力發(fā)展商聯(lián)合“造城”，因此對(duì)市場(chǎng)的吸引力不錯(cuò)。不過，由于同區(qū)域內(nèi)的新品差異性不大，加上集中批量上市，競(jìng)爭(zhēng)也格外激烈。而在供應(yīng)量巨大的情況下，盡管市場(chǎng)環(huán)境向好，整體樓價(jià)變動(dòng)幅度也不大。

　　從洋房產(chǎn)品來看，面積段多集中在80~130平方米，基本都是以“剛需”、改善型買家為銷售對(duì)象，“3萬+”的價(jià)格讓置業(yè)門檻至少在250萬元左右，對(duì)買家購(gòu)買實(shí)力是個(gè)考驗(yàn)，因此區(qū)域內(nèi)搶客就得各憑手段了。尤其對(duì)于廣鋼新城和牛奶廠板塊而言，附近的佛山樓市和黃埔樓市有大量?jī)r(jià)格便宜近一半的產(chǎn)品可以選擇，對(duì)區(qū)域銷售會(huì)形成壓力。

　　廣州日?qǐng)?bào)記者 劉麗琴

　　記者觀察

　　高攀不上牛奶廠

　　不妨看看蘿崗盤

　　在廣州中心城區(qū)寸土寸金的情況下，荔灣區(qū)的廣鋼新城、海珠區(qū)的廣紙片區(qū)和天河區(qū)的牛奶廠板塊，突然就火了。然而，這些樓市“當(dāng)紅炸子雞”洋房?jī)r(jià)格基本都是“3萬+”，并不是人人都能高攀得上的。

　　其實(shí)，只要把搜房范圍稍擴(kuò)大一些，也許就能“柳暗花明又一村”。就拿天河牛奶廠板塊來說，如果把目光再向東北放遠(yuǎn)一點(diǎn)，一路之隔就是黃埔區(qū)蘿崗板塊，到越秀嶺南山畔，不到5公里，到蘿崗核心地帶萬達(dá)廣場(chǎng)，不到7公里，開車也就10分鐘左右。這里樓盤眾多，最貴的要數(shù)新福港鼎峰，均價(jià)2萬元/m2，但卻是地鐵6號(hào)線和地鐵21號(hào)線的上蓋物業(yè)，旁邊還有國(guó)際演藝中心。其他的大盤，像中海譽(yù)城、萬科金色夢(mèng)想等，也有地鐵配套，價(jià)格卻只有天河牛奶廠樓盤的一半。而天河牛奶廠板塊目前出行只能靠“步行+公交”?？梢哉f，如果坐地鐵去天河城或者珠江新城，蘿崗片區(qū)比牛奶廠板塊還要方便快捷。

　?。杭t舉）