近半月來，通州上演了一場意料之外卻又在情理之中的樓市大戲。通州商住房限購傳聞之下，單周成交近5000套；伴隨著通州限購升級政策的落地，北京商報記者走訪發(fā)現(xiàn)，通州商住市場陷入沉寂，同時數(shù)據(jù)顯示，限購后通州商住市場進入冰封期。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，限購政策出臺后，通州商住公寓市場將陷入短期冰凍，進入有價無量的時代。對于開發(fā)商來說，銷售周期將拉長，快速回籠資金難度加大，市場運營風險增加。

　　火熱到沉寂

　　無論是“冰”還是“火”，通州區(qū)總能成為北京樓市中最引人注目的存在。4月末，針對通州區(qū)商住產(chǎn)品的限購傳聞，給該類市場添了一把火，而5月5日針對通州區(qū)域非住宅類產(chǎn)品的新一輪限購政策，帶給這類市場的則是零成交的“冰點”。

　　史上最嚴限購令連夜出臺后，北京商報記者于上周末走訪了通州區(qū)域幾個商住項目，僅一夜之隔，曾經(jīng)火熱的通州商住房市場陷入沉寂，沙盤旁、簽約區(qū)不再圍滿購房者。通州運河核心區(qū)某商住項目的銷售人員介紹稱，“周六日本應是到訪客戶最多的時候，5日晚間商住房限購政策的出臺，對項目銷售影響極大，一上午僅有幾個到訪客戶”。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，限購首三日，北京合計簽約商住公寓525套，值得注意的是，通州商住市場出現(xiàn)“零成交”現(xiàn)象。

　　這不禁讓人想到限購傳聞被曝出后，通州區(qū)商住市場的瘋狂成交。數(shù)據(jù)顯示，當周北京商品住宅共實現(xiàn)成交6788套，包含商住產(chǎn)品5427套，其中通州區(qū)商住產(chǎn)品共實現(xiàn)成交4698套，在全體商住成交中占比近九成，排名首位的東亞·尚品臺湖更是實現(xiàn)單周3191套的成交量。

　　有價無量

　　盡管通州商住市場成交進入低谷期，但房價上似乎并不會因此而下降。上述項目營銷負責人在接受北京商報記者采訪時表示，“項目加推房源計劃已經(jīng)推遲，排卡活動也已經(jīng)停止，針對通州區(qū)域商住公寓限購的政策雖已落地，但有些細節(jié)仍未出臺，公司決定暫時停止推房，預計將在6月中下旬再度開盤銷售”。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，通州市場未來將進入有價無量時代，成交量低迷，但價格依然平穩(wěn)。首先，通州商住產(chǎn)品限購政策的出臺，將直接抑制成交，因要求企業(yè)購買，將至少影響60%-80%的成交；其次，目前通州市場的整體庫存較少，而且最近幾年土地供應少，整體看，對項目的價格打壓不會太冒險。但成交量的大幅度下調(diào)，將抑制價格快速上漲的可能性。

　　事實上，通州區(qū)商住公寓限購政策的出臺，對于區(qū)域內(nèi)房企來說，需要承擔更大的市場運營風險。業(yè)內(nèi)人士分析認為，限購政策出臺后，直接導致投資需求將被抑制、商住產(chǎn)品銷售放緩，開發(fā)商的銷售周期相應拉長，影響回籠資金效率，對開發(fā)商現(xiàn)金流以及財務成本來說是一個很大的考驗。

　　需求外溢

　　通州商住公寓的限購，導致這類購房需求的外溢，大興、房山以及順義等區(qū)域迎來了一波商住成交高峰。

　　中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，限購首三日北京簽約商住公寓525套，其中房山、大興成為熱點區(qū)域，分別以155套、108套占據(jù)各區(qū)域成交前兩位。對此，張大偉表示，此次針對通州區(qū)域商住產(chǎn)品的限購政策，對于大興、房山、順義的公寓市場將是一定的利好，目前來看部分需求已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)移的跡象。在此情況下，預計未來全市的簽約將依然維持平穩(wěn)。

　　從上周成交來看，北京商品住宅僅成交1875套，環(huán)比下滑37%。對此，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，伴隨通州商住限購政策出臺，上月商住市場瘋狂成交的趨勢被強行終止，受此影響，近期項目入市積極性降低，預計5月北京住宅成交將難以為繼，環(huán)比下滑趨勢已現(xiàn)明朗。

　　此外，由于大量項目集中在“五一”假期期間開盤，因此也導致了“五一”過后市場供應階段性低迷。不過在通州限購“落聽”之后，以及周邊區(qū)域商住項目也將積極入市，接收“被溢出”的市場需求，預計未來商住占據(jù)較大市場份額的狀況仍將持續(xù)。(記者 賴大臣 彭耀廣)