前海中金集團(tuán)旗下深圳前海中金資產(chǎn)管理有限公司拓寬資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，涉足地產(chǎn)板塊的布局與發(fā)展。據(jù)其總經(jīng)理張曉鯤介紹，他們把地產(chǎn)板塊分為四大主線，分別是地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)、地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)投資以及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。日前，記者就前海中金集團(tuán)地產(chǎn)板塊的布局與發(fā)展，請(qǐng)張曉鯤進(jìn)行了解析。

　　運(yùn)營(yíng)

　　地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是相對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)辦公類重資產(chǎn)而言，采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一種管理模式。它主要是針對(duì)存量資產(chǎn)，通過(guò)現(xiàn)代化運(yùn)營(yíng)管理的手段，達(dá)到資產(chǎn)增值保值的目的。地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)符合現(xiàn)代的商業(yè)邏輯，也是當(dāng)今發(fā)展的一種趨勢(shì)。

　　前海中金資產(chǎn)的WINGS商務(wù)就是其中的一個(gè)辦公類運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。WINGS主要集中在北京、上海、深圳的核心區(qū)域布局，定位為服務(wù)式辦公社區(qū)，通過(guò)集中運(yùn)營(yíng)管理的方式，將單個(gè)辦公面積縮小，集高端商務(wù)辦公、高效行政服務(wù)、企業(yè)社區(qū)、金融支持于一體，為客戶提供低門檻的創(chuàng)新型辦公空間。WINGS針對(duì)特定的目標(biāo)客戶群，傾力打造高端的辦公商務(wù)品牌。

　　在未來(lái)，前海中金資產(chǎn)還會(huì)謀求運(yùn)營(yíng)板塊的多元化，在運(yùn)營(yíng)板塊增加一些新的業(yè)態(tài)，如公寓、商業(yè)，甚至是酒店等。通過(guò)逐步增加固定資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)，使管理功能更加豐富，逐步形成完整的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)品牌。

　　并購(gòu)

　　地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)是前海中金資產(chǎn)發(fā)展地產(chǎn)板塊的另一個(gè)重點(diǎn)方向，在北京、上海、深圳的核心區(qū)域，通過(guò)地產(chǎn)并購(gòu)的方式，尋找一些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)。

　　一般而言，較好的此類項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)主要是對(duì)集中在整棟或規(guī)模較大的物業(yè)收購(gòu)。對(duì)于收購(gòu)的標(biāo)的，有幾個(gè)主要的基本要求，首先它的地段必須處在核心的區(qū)域，產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰明確，如果物業(yè)自身狀況相對(duì)陳舊，可以通過(guò)重新改造、包裝的方式，加入品牌運(yùn)營(yíng)的元素，挖掘物業(yè)所在區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)值潛力，通過(guò)品牌服務(wù)與品質(zhì)的體現(xiàn)，達(dá)到或超過(guò)同片區(qū)其他物業(yè)的價(jià)值！同時(shí)，地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目可以讓地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的觸角伸得更遠(yuǎn)。它不僅僅只是停留在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的階段，更可以在并購(gòu)的過(guò)程中加入運(yùn)營(yíng)的元素提升價(jià)值，兩者相輔相成，相互促進(jìn)。

　　北京中關(guān)村高端公寓收購(gòu)項(xiàng)目是地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的項(xiàng)目之一，是前海中金資產(chǎn)經(jīng)過(guò)深入調(diào)查與研究，作出的重大投資選擇。該項(xiàng)目的交易對(duì)手，新加坡凱德集團(tuán)旗下的雅詩(shī)閣控股，是一個(gè)國(guó)際化的大型房地產(chǎn)上市企業(yè)，是全球最大的國(guó)際服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商，在中國(guó)擁有和管理著64個(gè)物業(yè)，實(shí)力非常強(qiáng)大，并且非常專業(yè)、規(guī)范。

　　中關(guān)村項(xiàng)目位于北京的核心區(qū)域，周邊配套措施完善，具有天然的四大優(yōu)勢(shì)。

　　1.地理優(yōu)勢(shì)，中關(guān)村優(yōu)質(zhì)地段，價(jià)值公認(rèn)。周邊包括小學(xué)、中學(xué)，步行3分鐘至地鐵4號(hào)線及10號(hào)線黃莊站，毗鄰中關(guān)村步行街、海淀劇院、醫(yī)療中心、大型商場(chǎng)等，微軟、優(yōu)酷等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)附近辦公，靠近清華、北大、人大等高等學(xué)府，近北京奧運(yùn)村。

　　2.證件齊全，現(xiàn)樓紅本，面積適中。每套獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，供應(yīng)稀缺，面積適中，60~136平方米。其中公寓154套、商業(yè)及辦公7套、車位20個(gè)。銷售前景良好，資金能夠快速回籠。

　　3.精裝入住、酒店物業(yè)、客群明確。自帶豪華裝修及全屋家私電器，配有健身房、游泳池、餐廳、商務(wù)中心等酒店配套，客群主要為中關(guān)村工作人士，銷售目標(biāo)明確。

　　4.北京核心區(qū)學(xué)位，教育質(zhì)量全國(guó)領(lǐng)先。八一學(xué)校位于中關(guān)村科技園區(qū)核心區(qū)。八一學(xué)校集小學(xué)、初中、高中、國(guó)際部于一體，共有118個(gè)教學(xué)班，4200余名學(xué)生，教職工420多人，北京市示范名校。

　　投資

　　地產(chǎn)股權(quán)投資是針對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的股權(quán)的投資，通過(guò)股權(quán)的形式介入，在一線城市與一線品牌開(kāi)發(fā)商合作，投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要階段，以科學(xué)的投資管理獲取合理范圍內(nèi)的最大收益。

　　地產(chǎn)股權(quán)投資與其他業(yè)務(wù)主線一樣有一個(gè)不變的原則，就是地段的選擇，必須是在核心城市的核心區(qū)域。同時(shí)，股權(quán)投資的開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目，它的項(xiàng)目屬性應(yīng)該是快速周轉(zhuǎn)型的，不需要進(jìn)行長(zhǎng)年的開(kāi)發(fā)操作，至少是分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的大型項(xiàng)目，可以達(dá)到分期投入，分期銷售，分期收益的目的。

　　預(yù)分配機(jī)制是股權(quán)投資中非常重要的一環(huán)，它的分配內(nèi)容包括股本金和利潤(rùn)。所謂預(yù)分配，就是指針對(duì)股本金或利潤(rùn)的提前分配。無(wú)論是開(kāi)發(fā)過(guò)程中的融資回款，還是銷售過(guò)程中的銷售回款，都可以選擇需要與合作的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行提前的預(yù)分配。同時(shí)，這也對(duì)合作開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信提出了更高的要求。

　　前海中金資產(chǎn)要求，合作的開(kāi)發(fā)商必須具有良好的信用，在全國(guó)綜合排名中位于前30名，最好是上市公司，具有強(qiáng)大的信用、擔(dān)保和兜底的能力。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一旦由于開(kāi)發(fā)商自身原因造成開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，它必須具備足夠的承擔(dān)能力。在開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目股權(quán)投資中，前海中金資產(chǎn)主要是扮演了財(cái)務(wù)投資者的角色，起監(jiān)管和輔助的作用。前海中金資產(chǎn)通過(guò)財(cái)務(wù)投資，使項(xiàng)目有能力向前推進(jìn)，同時(shí)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)督，及時(shí)了解資金的流向和回款，保證投資者的利益。并通過(guò)自身的專業(yè)能力和運(yùn)營(yíng)品牌，有效提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，達(dá)到雙贏的目的

　　開(kāi)發(fā)

　　在地產(chǎn)板塊中，土地資源是進(jìn)行所有項(xiàng)目的基礎(chǔ)，有了一定的土地儲(chǔ)備，就占有了地產(chǎn)市場(chǎng)的天然優(yōu)勢(shì)。土地儲(chǔ)備將是前海中金資產(chǎn)未來(lái)業(yè)務(wù)中的一大主要板塊。目前，前海中金集團(tuán)的戰(zhàn)略伙伴香港衛(wèi)視，已經(jīng)儲(chǔ)備了一定的土地資源，而前海中金資產(chǎn)也正在積極拓展一些新增土地儲(chǔ)備的資源。

　　在未來(lái)3年至5年，前海中金資產(chǎn)將通過(guò)土地儲(chǔ)備的積累，實(shí)現(xiàn)自己做開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)，積極獲取市場(chǎng)價(jià)值的最大化，以回報(bào)社會(huì)和投資者。