新華調(diào)查

　　10日下午2點(diǎn)左右，南京江北浦口新城中央大道旁一樓盤售樓處，銷售人員正向三三兩兩的購房人介紹房源情況。自去年9月以來，該樓盤沒有推過新，坊間一直盛傳其是“買不到的‘神盤’”。而在9個(gè)月的“蓄水”后，這家樓盤終于將在本月推出兩幢樓共256套房源。

　　進(jìn)入售樓處，映入記者眼中的已建好樓幢，全是高達(dá)33層的高層住宅，整體望去，小區(qū)密密匝匝。銷售員小林告訴記者，去年7月國家級江北新區(qū)獲批，他們的樓盤位于江北新區(qū)核心區(qū)中心位置，加之未來已明確至少有4條地鐵線經(jīng)過附近，且毗鄰新開通的緯三路隧道，政府還在周邊規(guī)劃有商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等配套，所以房子十分搶手。

　　“這么多個(gè)月沒開盤，這期間接待的客戶應(yīng)該有上萬組了，只不過有些客戶急著買房，中途去買了別的樓盤。但是，意向客戶還是非常多?！?/p>

　　“房子這么俏，是不是必須找關(guān)系買房？” 記者問。

　　“怎么說呢，大家都想找關(guān)系買，能找到各種關(guān)系的大約也有上千客戶了，但房子就這么多，怎么賣？所以，應(yīng)該還是會(huì)通過搖號等辦法來賣吧，相對公平些，你如果想買，也不妨碰碰運(yùn)氣?！?/p>

　　小林認(rèn)為，搶到就是賺到，因?yàn)樗麄儤潜P的區(qū)位和政府規(guī)劃中的配套比其它樓盤都有優(yōu)勢。“銷售許可還沒批下來，現(xiàn)在政府限價(jià)，參照周邊樓盤的價(jià)格，毛坯房單價(jià)低的2.1萬元，高的2.4萬元，我們估計(jì)是在它們中間吧。我們不少銷售人員都想買?！?/p>

　　記者隨后向樓盤開發(fā)企業(yè)江蘇公司相關(guān)負(fù)責(zé)人了解情況。這位負(fù)責(zé)人稱，即將推出的這批房源“我自己都買不到”，并勸說“還是等下一批吧”。言下之意，在房子過于搶手的情況下，找一般的“關(guān)系”也沒用。而房子似乎已經(jīng)到了有錢也買不到的地步。

　　在此之前，該樓盤兩次開盤，房子都是一售而空。第二次開盤時(shí)房價(jià)一舉漲了2000元/平方米左右。據(jù)了解，購買這家樓盤的投資客不少，大多沖著國家級新區(qū)利好而來，而在南京房價(jià)連漲的背景下，投資沖動(dòng)表現(xiàn)更加明顯。在售樓處，幾位購房人商量怎樣增加購房勝算：“多認(rèn)幾個(gè)籌，搖號時(shí)還怕?lián)u不到嘛！”聽他們的對話，很想買89平方米和108平方米的房源投資。

　　還有購房人在議論，有中介標(biāo)價(jià)15萬元/個(gè)賣這家樓盤的“房號”。小林表示，賣“房號”的事他并不知情。

　　“房號”真假難辨，“一房難求”也顯得有些像開發(fā)商過早釋放出的營銷“煙霧”，但從眼下的需求實(shí)情看，的確還是存在大批抱有樂觀預(yù)期的購買人。

　　江北這家樓盤，只是當(dāng)前南京新房市場現(xiàn)狀的一個(gè)縮影。這其中，投資沖動(dòng)更加劇了“一房難求”矛盾。知乎南京房產(chǎn)專欄達(dá)人“捏小豬”說，春節(jié)后，類似“蘇北一處級干部買南京河西南一樓盤，3個(gè)月漲了100萬”這樣的故事，在微信上廣泛傳播并產(chǎn)生放大效應(yīng)，帶來更多蘇北、安徽等外地資金的涌入。加之寬松政策所帶來的資金成本降低、地王效應(yīng)等，都成就了本輪牛市，而當(dāng)前借N個(gè)信用貸、抵押自住房、湊首付投資等高杠桿買房現(xiàn)象層出不窮，也使得更多需求進(jìn)入樓市。

　　然而，當(dāng)新房炙手可熱之時(shí)，南京二手房市場卻傳來了成交降溫的消息——

　　365淘房二手房主編王玉告訴記者，5月1日至8日這一周， 南京二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相較此前一周大降36.95%，少成交了1713套?！捌鋵?shí)市場從4月下旬已出現(xiàn)明顯變化，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有15-20天的滯后，不少中介公司的負(fù)責(zé)人也坦陳，不少店面4月實(shí)際成交量環(huán)比3月下降了30%。”

　　今年3月和4月上旬，南京二手房成交異?；馃?，需求在短時(shí)間內(nèi)強(qiáng)烈迸發(fā)后，很快顯露透支后的疲態(tài)，而成交下降，無疑也是市場對先前過熱的自我修正。

　　王玉分析，南京新房市場上河西、江北房源備受爭搶，二手房購買人選擇的區(qū)域主要集中在鼓樓、秦淮和江寧，前兩個(gè)區(qū)域?qū)W區(qū)房較為集中，江寧則是剛需首選之地。河西二手房成交量一直不算高，量價(jià)表現(xiàn)較為突出的河西中部，在4月時(shí)也出現(xiàn)了二手房成交困難的現(xiàn)象，而江北在去年獲批國家級新區(qū)后，二手房成交才有一定增長?！澳壳昂游?、江北新房成交量比較大，將來二手房市場上的房源肯定也不少，能不能很好地變現(xiàn)要打個(gè)問號?！?/p>

　　購買二手房的，大多還是抱著自住目的，投資客一般不會(huì)將二手房作為投資首選。不過，眼下接盤江北二手房的，大多抱有投資目的，活生生“擊鼓傳花”的游戲！已有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂：江北樓市投資比例較大，未來投資客“一棒接一棒”加價(jià)變現(xiàn)的交接可持續(xù)是個(gè)問題。

　　新房買不到，二手房市場卻不缺房，這對購房投資的，無疑是考驗(yàn)。更何況，投資增值建立在房價(jià)漲幅能跑贏CPI和銀行利率的基礎(chǔ)上。新房交付后或過幾年的市場是個(gè)未知數(shù)，而二手房交易有一定的稅費(fèi)成本卻是肯定的。

　　據(jù)了解，由于價(jià)格的變化往往會(huì)滯后成交的變化，所以目前南京二手房價(jià)依然保持每月5%左右的上漲速度，這也是刺激購房人入市的一個(gè)因素。很多人想知道，當(dāng)下市場的微妙變化是否藏著樓市拐點(diǎn)的信息。

　　在“捏小豬”看來，僅靠貨幣政策和加杠桿的牛市，難以持久，房價(jià)最終還是要和收入相適應(yīng)。而一旦預(yù)期走低，今年二季度連首付都是借來的這批投資者，與去年房價(jià)大漲前買房的投資者相比，顯然投資成本要高得多，其變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)已不言而喻。 本報(bào)記者 汪曉霞