民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華：

　　房地產(chǎn)增長(zhǎng)黃金期已過 房?jī)r(jià)大幅上漲已結(jié)束

　　民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華日前在深圳創(chuàng)新發(fā)展研究院就2016年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)發(fā)表了演講。在談到當(dāng)前的房地產(chǎn)問題時(shí)，他表示，雖然房地產(chǎn)增長(zhǎng)時(shí)期還沒有結(jié)束，但是黃金期可能已經(jīng)結(jié)束了。房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)也還沒有結(jié)束，但是大幅上漲的趨勢(shì)，或者是暴利期已經(jīng)結(jié)束。

　　邱曉華指出，從房地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)來看，只要工業(yè)化、城市化、人口增長(zhǎng)這三個(gè)趨勢(shì)沒有結(jié)束，中國(guó)的房地產(chǎn)就依然還處于增長(zhǎng)期，只是增長(zhǎng)率在回落，而不是進(jìn)入到增長(zhǎng)率由正轉(zhuǎn)負(fù)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。從房?jī)r(jià)的角度來看，主要是因?yàn)榛镜南M(fèi)需求依然還比較強(qiáng)烈，改善性的消費(fèi)需求還更強(qiáng)烈，投資投機(jī)性的需求受到了抑制，因此，這樣一個(gè)角度來看它還會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。但是房?jī)r(jià)暴漲暴利的時(shí)期已經(jīng)結(jié)束了。一方面，房地產(chǎn)的成本已經(jīng)大幅上升，它的利潤(rùn)空間也被成本擠掉了一塊；另一方面，各項(xiàng)政策的完善也相應(yīng)地壓制了一塊價(jià)格的上漲和暴利的獲得，特別是未來隨著房產(chǎn)稅的出臺(tái)，一定會(huì)極大地抑制投資、投機(jī)型的住房需求。因此，也會(huì)對(duì)這一塊漲價(jià)的壓力有一個(gè)明顯的抑制。

　　邱曉華認(rèn)為，未來房地產(chǎn)的變化，會(huì)隨不同的區(qū)域、不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、不同的居住環(huán)境，而發(fā)生差異性變化，一線城市房地產(chǎn)總體上還是處于供不應(yīng)求的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，所以漲價(jià)壓力始終存在。對(duì)于三四線城市來說，目前是供大于求，全國(guó)7億多待銷售面積大多數(shù)都集中在三四線城市，他們是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上供給，而未來來看，需求也不會(huì)明顯增加，因?yàn)閷?duì)三四線城市而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的恢復(fù)程度，經(jīng)濟(jì)發(fā)展未來的增長(zhǎng)點(diǎn)遠(yuǎn)不如一線城市，遠(yuǎn)不如條件更好、產(chǎn)業(yè)更集中的城市。所以未來更多的會(huì)在一線城市、二線城市形成更好的一種發(fā)展局面，但是三四線城市可能會(huì)繼續(xù)面臨困難，不會(huì)發(fā)生很快的變化。

　　對(duì)于房地產(chǎn)什么時(shí)候會(huì)結(jié)束增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)什么時(shí)候會(huì)真正轉(zhuǎn)入下降？邱曉華認(rèn)為，工業(yè)化、城市化、人口增長(zhǎng)，這三個(gè)趨勢(shì)結(jié)束之后就會(huì)發(fā)生變化?！斑@三個(gè)趨勢(shì)什么時(shí)候結(jié)束？我估計(jì)大約需要5—10年。5—10年之后中國(guó)的工業(yè)化大致完成，城市化也接近了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平，中國(guó)人口也由增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為下降?！保P(guān)新）