近幾年，養(yǎng)老市場中悄然出現(xiàn)了大量養(yǎng)老公寓類項目，它們常常會打造一些紛繁復(fù)雜的概念吸引老人入住，但卻難尋政策依據(jù)。日前，北京商報記者接到消費(fèi)者王先生的電話，稱自己就遇到了這樣一個項目，即位于懷柔區(qū)的瀛公館。通過宣傳，王先生了解到，瀛公館共推出了四種戶型，售價分別在100萬-140萬元/套，其中包括一定的“會籍費(fèi)”。然而，令王先生擔(dān)憂的是，瀛公館的銷售人員堅稱因為項目所在土地性質(zhì)為養(yǎng)老服務(wù)用地，因此會員對房屋只享有30年使用權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán)，到期后要按照屆時國家政策補(bǔ)繳土地出讓金繼續(xù)居住，且依然無法獲得產(chǎn)權(quán)證。對此，市國土局回應(yīng)稱這種說法肯定是不準(zhǔn)確的，而懷柔區(qū)民政局更進(jìn)一步表示，這一項目還未獲得經(jīng)營資格，尚不能對外銷售。

　　百余萬購洋房僅獲30年使用權(quán)

　　APEC峰會結(jié)束后，懷柔的樓市著實火熱了一把，與之相關(guān)的旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)也爭相趕搭這趟快車，借機(jī)大力宣傳招攬客源。王先生就是在與朋友逛某個養(yǎng)老展會時接觸到了在會上高調(diào)宣傳的瀛公館，據(jù)王先生描述，在銷售人員的推薦下，他與朋友都有了為家里老人在瀛公館購買一套房子養(yǎng)老的打算。

　　按照王先生以及銷售人員的指引，記者驅(qū)車前往了位于懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)廟城路南側(cè)的瀛公館項目所在地。雖然地處六環(huán)外，但其實剛下高速不久記者就能看到路邊設(shè)立的瀛公館指示牌，而且該項目在建設(shè)工地上方也已樹立了巨大的項目名稱，頗為顯眼。

　　根據(jù)項目現(xiàn)場銷售人員介紹，瀛公館總共有400套精裝修洋房，分為四種戶型，“我們采用的是會籍購房制，客戶購買會籍，并根據(jù)戶型大小支付不同額度的房屋使用費(fèi)”。據(jù)了解，瀛公館四種戶型面積分別為92平方米、103平方米、115平方米和133平方米，相對應(yīng)的價格為每套100萬元、103萬元、120萬元和135萬-140萬元。該銷售人員為記者算了一筆賬，他表示，距離瀛公館不遠(yuǎn)的懷柔中心城市一般商品房售價已達(dá)到2萬余元/平方米，而瀛公館平均只合1萬多元/平方米，價格優(yōu)勢顯而易見。

　　當(dāng)記者替王先生再次詢問有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)問題的疑慮時，該銷售人員再三強(qiáng)調(diào)，瀛公館的建設(shè)用地屬于養(yǎng)老服務(wù)用地，產(chǎn)權(quán)歸公司所有，購房客戶只享受30年房屋使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，客戶所繳納的“房費(fèi)”其實是會員費(fèi)+房屋使用費(fèi)。而這位銷售人員向記者出示的合同樣本中也顯示，消費(fèi)者按合同約定足額交費(fèi)，瀛公館的開發(fā)商北京康瀛國際養(yǎng)老服務(wù)有限公司僅為消費(fèi)者簽發(fā)會員證書。而每套房屋除簽合同的客戶本人外，還可由客戶指定一位近親屬共同享有會員權(quán)利。

　　不過，在記者提出持有會員卡無法與持有房屋產(chǎn)權(quán)證享受同等權(quán)利時，上述銷售人員馬上表示房屋可以由會員出租、轉(zhuǎn)讓，或者由會員家人繼承，到時只要到公司處變更會員證持有人即可。而合同樣本中進(jìn)一步明確，會員向近親屬以外第三人轉(zhuǎn)讓，需要繳納轉(zhuǎn)讓人會費(fèi)的2%作為手續(xù)費(fèi)。

　　使用權(quán)到期補(bǔ)費(fèi)難尋政策依據(jù)

　　實際上，王先生告訴記者，他與朋友最擔(dān)心的還是瀛公館銷售人員始終解釋不清的30年后交費(fèi)續(xù)期的問題。而記者在現(xiàn)場與銷售人員確認(rèn)這一問題時，銷售人員也幾次易口，沒有準(zhǔn)確地正面回答，只是表示瀛公館的房屋30年使用期滿后，需要繳納一定的土地出讓金才能繼續(xù)居住，但到時不再簽署新合同，“續(xù)期”后權(quán)利如何保障，該銷售人員始終沒有回應(yīng)，“具體繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要看到期后國家的具體規(guī)定，目前初步確定是一套房1萬-2萬元左右”。當(dāng)記者繼續(xù)追問這筆費(fèi)用的繳納方式、誰來收取時，該銷售人員表示，這筆費(fèi)用是交給國家的，就像此前新聞所報道部分地方存在部分房屋土地使用權(quán)到期現(xiàn)象，需要繳費(fèi)“續(xù)期”的問題一樣。

　　然而，記者對比發(fā)現(xiàn)，目前各地陸續(xù)涉及的土地使用權(quán)到期問題，都明確針對的是住宅用地，與上述銷售人員堅稱瀛公館是養(yǎng)老服務(wù)用地有著明顯區(qū)別。此外，在瀛公館位于懷柔的接待中心里，記者從墻上掛著的項目土地使用證照片中明確從用途一欄中看到了“商業(yè)”二字。而且，目前國家對于土地使用權(quán)到期住宅尚無明確續(xù)期繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，瀛公館卻率先給出了1萬-2萬元/套的價格……種種表述都令記者心中對該項目存在的疑團(tuán)越滾越大。

　　對此，北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，瀛公館項目所在地屬于集體土地流轉(zhuǎn)，但對于土地的具體使用用途，市國土局以及懷柔區(qū)國土局還在核查。不過，上述相關(guān)負(fù)責(zé)人也明確表示，銷售人員所指客戶在30年使用權(quán)到期后需要繳納“土地出讓金”來“續(xù)期”的說法肯定是不準(zhǔn)確的，因為如果集體建設(shè)用地補(bǔ)繳土地出讓金，那就會變成國有建設(shè)用地，但這一過程需要走征地手續(xù)，并非所謂每位客戶交錢后就能續(xù)期。

　　值得注意的是，2014年，國土部曾下發(fā)《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，明確只有專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場地設(shè)施占用土地，才可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，而老年酒店、賓館、會所等商業(yè)性設(shè)施占用土地均不屬于此范圍。而上述銷售人員表示，除老年人以外的普通客戶也可辦理瀛公館會籍并入住，“瀛公館既能養(yǎng)老也能養(yǎng)生，不限制只有老年人才能成為會員，而且會員卡不記名，客戶家人都可享受全套配套設(shè)施”。對此，業(yè)內(nèi)專家卻表示，國家關(guān)于養(yǎng)老用地的規(guī)定十分嚴(yán)格，如果該地塊真屬于養(yǎng)老服務(wù)用地，同時按介紹所說任何人都可以購買居住，那么土地的規(guī)定用途就無法實現(xiàn)，需要由相關(guān)部門來衡量這宗土地是否涉嫌私自改變用途。

　　不具營業(yè)資格半數(shù)公寓已售

　　既然入住人群不能保證，那么歸根結(jié)底，瀛公館一直對外介紹的“養(yǎng)老公寓”概念是否還成立呢？為此，記者致電懷柔區(qū)民政局社會救助科詢問，據(jù)該部門相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前北京對于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的審批屬于“后置審批”，因此，一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)若想取得營業(yè)資格，必須在項目完工后經(jīng)過環(huán)評、驗收等一系列環(huán)節(jié)后才能提交注冊申請，相關(guān)證照齊全之后才能登記注冊，獲得“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證”方可正常營業(yè)。

　　上述懷柔區(qū)民政局負(fù)責(zé)人表示，2009年，瀛公館曾向懷柔區(qū)民政局提出批準(zhǔn)建立的申請并獲得同意，因此，目前該項目是可以開工建設(shè)的，“但目前瀛公館未建成，還不具備提供養(yǎng)老服務(wù)的資格，按照規(guī)定，現(xiàn)在還不能開始對外銷售，即使企業(yè)肯賣，我們也建議消費(fèi)者不要購買，因為交易風(fēng)險較大”。而當(dāng)記者向瀛公館銷售人員確認(rèn)是否可以開始簽約購買時，銷售人員給出了肯定的答復(fù)，并且直言目前瀛公館項目內(nèi)400套左右的房屋使用權(quán)已有一半賣出，115平方米的戶型已經(jīng)沒有了，133平方米也只剩下兩套。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，根據(jù)銷售人員介紹，消費(fèi)者如果在30年內(nèi)要退出項目不再居住，除了要扣除20萬元的會籍費(fèi)外，還要根據(jù)時間繳納一定金額的公寓使用費(fèi)。而合同樣本中進(jìn)一步表示，五年內(nèi)會員單方退會需要按每月5000元繳納會費(fèi)，而五年以上則每年按照全部會員服務(wù)費(fèi)即房屋使用費(fèi)/30繳納會費(fèi)，最終消費(fèi)者能拿到的錢=全款-20萬元-每月會費(fèi)×?xí)r間。

　　此外，瀛公館銷售人員還表示，項目內(nèi)配備了1000平方米的醫(yī)療康復(fù)中心，內(nèi)設(shè)的醫(yī)院將由北醫(yī)三院、301醫(yī)院、中日友好醫(yī)院等三甲醫(yī)院專家坐診，在明年底養(yǎng)老公寓入住的同時就可投入使用并可以使用醫(yī)保報銷。

　　然而，不論瀛公館內(nèi)設(shè)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)級別如何，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，醫(yī)療機(jī)構(gòu)取得《醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》三級滿6個月以上，二級須一年以上，一級須滿兩年以上，才能申請醫(yī)保定點(diǎn)資格，但據(jù)銷售人員介紹，瀛公館的醫(yī)療康復(fù)中心屬于二期工程。而目前，項目內(nèi)連一期工程的養(yǎng)老公寓還未建成封頂，二期即使加快工期，盡快拿到《醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》，在明年底前符合定點(diǎn)醫(yī)保資格申請條件并完成申請也是基本不可能的。北京商報養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)調(diào)查小組 王飛/制圖