近日，魔方公寓剛剛完成C輪近3億美元融資。本輪領(lǐng)投方為中航信托，B輪投資方美國華平集團(tuán)參與跟投。據(jù)悉，這也是迄今為止長租公寓領(lǐng)域最大的一筆投資，目前魔方公寓估值將超過10億美元，逐漸展現(xiàn)出行業(yè)獨(dú)角獸的潛力。

　　長租公寓市場是個被人口紅利催生出來的萬億級市場，而就在近期出臺的新政無疑給其市場再添一把“旺火”。5月初，國務(wù)院常務(wù)會議決定，培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會議指出，實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容。

　　魔方公寓CEO柳佳接受南方日報采訪時表示，一系列房屋新政都以鼓勵租賃市場發(fā)展為主要方向，公寓運(yùn)營商們信心倍增。“按照中國超過2億的流動人口來計算，中國租賃市場的規(guī)模將能超過萬億。長租公寓租房需求及市場規(guī)模會繼續(xù)擴(kuò)大，尤其在一線及二線城市?！?/p>

　　據(jù)悉，目前魔方公寓總門店150家左右，其中接近30家在廣州。柳佳透露，今年計劃將廣州的門店擴(kuò)展到50—60家。

　　●南方日報記者 彭琳 實(shí)習(xí)生 劉笑雪

　　起步？？單項(xiàng)目年投資回報逾20%

　　早在2009年，長租公寓的業(yè)態(tài)形成時期，魔方公寓就開始布局長租市場。在亂象叢生的傳統(tǒng)租房市場下，魔方率先為供需雙方建立有效鏈接，帶來了去中介化、透明化、標(biāo)準(zhǔn)化的租住模式，為年輕租房群體提供了長期獨(dú)立居住的租住解決方案。

　　不同于其他公寓項(xiàng)目盈利不佳，魔方公寓從創(chuàng)業(yè)初期就實(shí)現(xiàn)了盈利。柳佳告訴記者，新建項(xiàng)目之前公司都會仔細(xì)做預(yù)算，如果不能實(shí)現(xiàn)盈利則不會開發(fā)。

　　據(jù)她透露，魔方全年平均入住率超過95%，良好的盈利能力保證了每個門店都具有良好的投資回報率，單個項(xiàng)目年投資回報可達(dá)20%-30%。不同于傳統(tǒng)的房屋租賃，魔方專注成本管控，通過自有渠道銷售超過50%。

　　”此外，規(guī)模效應(yīng)帶來的優(yōu)勢也不可小覷?！绷驯硎?，按照魔方今年新增200家門店的計劃，全年新改造面積將超過120萬平方米，而運(yùn)用成熟的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行統(tǒng)一批量采購，能有效降低改造環(huán)節(jié)中的各項(xiàng)成本。這些都得益于魔方高效的運(yùn)營體系和管理方式。她表示，魔方一直注重運(yùn)營體系的搭建，包括整合一支在房產(chǎn)銷售、中介服務(wù)、物業(yè)管理、連鎖酒店等行業(yè)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的多元化專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。

　　據(jù)了解，魔方的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的單間造價成本為5萬元左右，相比非規(guī)?；头菢?biāo)準(zhǔn)化打造的公寓產(chǎn)品要低25%。另外，公寓管理系統(tǒng)的運(yùn)用也在最大程度上減少了運(yùn)營成本，能使得原有剪刀差的利潤空間增大。

　　談及為何受到投資人的青睞，柳佳認(rèn)為基于供需兩端的考慮。從需求端來講，租房市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。在許多城市尤其是一線城市，年輕人買房年齡逐年推后，上海的平均買房年齡甚至超過35歲。而從供給端來看，過去商業(yè)地產(chǎn)井噴階段帶來結(jié)構(gòu)性失衡，人均商業(yè)地產(chǎn)面積過剩，地產(chǎn)開發(fā)商需要分類運(yùn)營商為商業(yè)地產(chǎn)提供運(yùn)營方案，以提供去庫存的解決方案。

　　不過，柳佳也坦言，剛進(jìn)入行業(yè)時也遇到過一些困惑，包括對政策認(rèn)知不足以及產(chǎn)品設(shè)計等問題。

　　最初，魔方努力將房源產(chǎn)品做成標(biāo)準(zhǔn)化模式。但后來發(fā)現(xiàn)行不通，因?yàn)槿伺c人之間、區(qū)域與區(qū)域之間的區(qū)別是客觀存在的。為了解決這個問題，魔方在南京工業(yè)園區(qū)研發(fā)中心將標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品進(jìn)行模塊化處理，從快速總結(jié)客戶需求，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品迭代。

　　轉(zhuǎn)型？？多品牌切入細(xì)分市場

　　在C輪融資發(fā)布會上，CEO柳佳宣布了以多品牌進(jìn)軍租賃細(xì)分市場的戰(zhàn)略計劃，并隨之推出了中高端公寓和企業(yè)公寓這兩個代表著不同細(xì)分市場的公寓產(chǎn)品。這意味著，多年深耕白領(lǐng)租賃市場的魔方將為更多人群提供租住解決方案。

　　據(jù)了解，魔方的中高端公寓是一個介于白領(lǐng)公寓和高級服務(wù)式公寓的輕奢產(chǎn)品，它不僅填補(bǔ)了這一細(xì)分市場的空白，更以一個新的價格區(qū)間來迎合作為潛在客戶群的精英人士的租住需求。而在同期推出的企業(yè)公寓又解決了企業(yè)基層員工的租住問題。

　　為何此時提出多品牌運(yùn)營？柳佳向記者回應(yīng)稱轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略核心在于利用魔方公寓、中高端公寓和企業(yè)公寓切入租賃細(xì)分市場，這是基于對市場現(xiàn)狀的判斷。在致力于為青年白領(lǐng)提供長期獨(dú)立居住解決方案的這幾年中，魔方越來越關(guān)注到租賃人群的特殊性和租住需求的多樣性。因此，在白領(lǐng)公寓的基礎(chǔ)上衍生出更豐富的產(chǎn)品類型很有必要。

　　“我們了解，現(xiàn)在很多外企的成本管控越來越嚴(yán)，企業(yè)高管的租房補(bǔ)貼已經(jīng)由原來的2萬-3萬元降至1萬-1.5萬元，而市場上并沒有太多針對這類價格區(qū)間的高端公寓?！绷堰M(jìn)一步解釋，因此魔方適時地推出了中高端公寓，這是介于白領(lǐng)公寓和高級服務(wù)式公寓的輕奢產(chǎn)品，租金為6000-12000元/月，它不僅填補(bǔ)了這一細(xì)分市場的空白，以超前的生活理念和多元化服務(wù)配套來迎合精英人士的租住需求。此外，魔方的企業(yè)公寓也不同于城市周邊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)宿舍，它提供的是一種城市中心集體租住方案。

　　目前市場上，除魔方公寓外，類似的品牌還有包括青客公寓、YOU+公寓、優(yōu)客逸家等品牌。而近兩年來，傳統(tǒng)地產(chǎn)商也瞄準(zhǔn)了長租公寓市場。2015年開始，萬科以“萬科驛”為品牌，在公寓市場規(guī)模擴(kuò)張，計劃至2017年擁有15萬間萬科驛公寓。此外，包括綠城，花樣年、嘉華、陽光城、招商地產(chǎn)商都已經(jīng)開始進(jìn)行試水。

　　談及是否擔(dān)心地產(chǎn)巨頭進(jìn)入租房市場，柳佳表示并不擔(dān)心，個人認(rèn)為地產(chǎn)巨頭進(jìn)入租房市場的可能性較小。由于DNA基因不同，地產(chǎn)開發(fā)商融資成本高，如果進(jìn)入租房市場出租運(yùn)營所得利潤還不夠銀行貸款。此外，地產(chǎn)商的選址都是由市中心向外圍擴(kuò)散，目前一線城市市中心很難拿到地，而在偏遠(yuǎn)地區(qū)的地塊建成的商品房不太能夠吸引有租房需求的客戶。

　　發(fā)展？？尋找增值服務(wù)新盈利點(diǎn)

　　近期出臺的新政無疑給租賃市場再添一把“旺火”。5月4日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會議指出，實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容。

　　柳佳表示，房屋新政都以鼓勵租賃市場發(fā)展為主要方向，公寓運(yùn)營商們信心倍增。“按照中國超過2億的流動人口來計算，中國租賃市場的規(guī)模將能超過萬億。長租公寓租房需求及市場規(guī)模會繼續(xù)擴(kuò)大，尤其在一線及二線城市?！?/p>

　　政策利好，帶來長租房屋市場規(guī)模擴(kuò)容。魔方公寓前瞻性看到了大方向，從2015年開始便啟動了公寓+戰(zhàn)略。據(jù)悉，魔方公寓圍繞著衣食住行，合理整合各類生活服務(wù)資源，為住戶提供了出行、工作、消費(fèi)、娛樂、旅游等一系列增值服務(wù)，打造了一個以公寓為核心的生活服務(wù)平臺，構(gòu)建了全新的租住生態(tài)圈。目前，公寓增值服務(wù)正成為魔方的一個新盈利增長點(diǎn)。

　　據(jù)柳佳透露，魔方公寓現(xiàn)在可以提供快遞、洗衣、保潔、軟裝修、維修等增值服務(wù)，未來可能提供租戶餐飲解決方案。“所有的住戶都是APP用戶，可以通過APP直接繳納房租，未來軟件的應(yīng)用性將更廣?！?/p>

　　另外值得一提的是，時下越來越多的房屋租賃與金融產(chǎn)品相結(jié)合，魔方公寓也不例外。此前有報道指出，中航信托投資為投資魔方中國發(fā)行了一只信托產(chǎn)品。

　　對此，柳佳回應(yīng)稱目前中航信托是以股權(quán)形式投資，但未來不排除魔方公寓資產(chǎn)證券化的可能。與中航信托合作，希望獲得資本支持只是一部分，更多的是希望借助資本的血緣關(guān)系進(jìn)行下一步合作，比如利用信托公司資金成本低的優(yōu)勢共同成立產(chǎn)業(yè)基金。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛分析認(rèn)為，房屋租賃行業(yè)與金融業(yè)聯(lián)系密切，魔方公寓研發(fā)金融產(chǎn)品具有先天優(yōu)勢，金融產(chǎn)品的研發(fā)拓寬了魔方公寓融資渠道，也為公司業(yè)務(wù)擴(kuò)張?zhí)峁┝速Y金支持。對于公寓運(yùn)營商而言，拿房源、裝修、業(yè)務(wù)擴(kuò)張等方面都需要大量資金支撐，對于租客而言，也有小額消費(fèi)貸款需求，未來長租市場與金融結(jié)合的發(fā)展前景廣闊。

　　“中國流動人口數(shù)量超過2億，數(shù)字背后是龐大的租房需求，潛在市場空間廣闊，中國長租公寓將是一個萬億級市場?！币笮耧w表示，長租公寓雖然很早就已經(jīng)存在，但真正取得全面發(fā)展是在2012年之后。當(dāng)前我國長租公寓市場進(jìn)入快速發(fā)展階段，隨著租房市場加速擁抱互聯(lián)網(wǎng)，長租公寓行業(yè)發(fā)展有望再升級。

　　投資人點(diǎn)評

　　看好魔方穩(wěn)健的發(fā)展增速

　　長租公寓現(xiàn)在是站在風(fēng)口上的行業(yè)，它的興起一方面順應(yīng)了市場的需求，一方面也是借助了政策的東風(fēng)。2015年中央經(jīng)濟(jì)會議中提出要建立“購租并舉”的住房制度，加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場，并鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

　　作為集中式長租公寓行業(yè)的開拓者，魔方公寓一直不斷在產(chǎn)品、服務(wù)和規(guī)模上實(shí)現(xiàn)自我突破，并引領(lǐng)這個行業(yè)走向標(biāo)準(zhǔn)化。魔方穩(wěn)健的發(fā)展增速和長期不變的規(guī)范經(jīng)營，使得其增值空間令人看好，為中航信托的中長期投資計劃打下了良好基礎(chǔ)。

　　——中航信托總經(jīng)理 姚江濤

　　第三方點(diǎn)評

　　高占有率、輕資產(chǎn)是核心競爭力

　　魔方公寓獲得資本市場青睞一方面是由于隨著相關(guān)政策的推出或落地，長租公寓市場將會進(jìn)一步擴(kuò)容，行業(yè)發(fā)展前景可觀；另一方面魔方公寓市場占有率在整個公寓長租行業(yè)中高居首位，投資者看好其未來發(fā)展?jié)摿?。與其他競品相比，魔方公寓的核心競爭力在于其輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。

　　——中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員 殷旭飛