5月5日，由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會科學(xué)文獻出版社主辦的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.13（2016）》（下稱藍(lán)皮書）發(fā)布會在京舉行。

　　藍(lán)皮書指出，從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)可以看到，在2010年房地產(chǎn)投資增速達到頂點33%，此后增速不斷下滑。以此為界可以將中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程劃分為兩個不同的階段：1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

　　這一階段劃分與人口年齡結(jié)構(gòu)變化也是一致的，2010年，勞動年齡人口占總?cè)丝诘谋戎剡_到頂點74.53%。根據(jù)中國指數(shù)研究院的調(diào)查，25~44歲這一年齡段人口要占購房人數(shù)的75%左右。2010年以后，中國人口不僅老齡化趨勢更加明顯，而且人口流動的速度也大幅放緩。2011年，中國城鎮(zhèn)化率達到51.27%，突破50%的拐點，意味著城鎮(zhèn)化將由加速推進進入減速推進的時期。人口年齡結(jié)構(gòu)拐點的出現(xiàn)意味著人口紅利的結(jié)束，也將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點。因此，2010年之前房地產(chǎn)價格上漲與城鎮(zhèn)化快速推進息息相關(guān)，表現(xiàn)為一種人口現(xiàn)象。

　　而2010年之后房地產(chǎn)價格更多體現(xiàn)為一種貨幣現(xiàn)象。2009年之后，中國廣義貨幣M2大規(guī)模超常增長，甚至超過美日，成為全球規(guī)模最大的國家。同時M2/GDP的比值大幅上升，從2008年的1.58倍，迅速上升到2014年的1.93倍。2015年則超過2倍，整個經(jīng)濟的杠桿水平大幅上升，對人民幣形成強烈的貶值預(yù)期。而當(dāng)前要同時維持人民幣匯率穩(wěn)定和資產(chǎn)價格泡沫不破滅，減少資金大規(guī)模流出，以及日益嚴(yán)重的債務(wù)問題（2015年中國債務(wù)/GDP的比值在300%左右），在加強資本市場管制的同時實施寬松貨幣政策，應(yīng)該是應(yīng)對美元加息和宏觀經(jīng)濟增速下滑的唯一手段。

　　因此，對于2016年房地產(chǎn)價格走勢的判斷是：在全面寬松的宏觀經(jīng)濟政策刺激下，房地產(chǎn)價格整體上將呈上漲趨勢，區(qū)域漲幅進一步分化：一線和部分二線城市房價在人人喊打的聲討聲中仍將持續(xù)上漲，上漲幅度將有所減緩；二線城市房價將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯；三線、四線城市在寬松的政策推動下庫存將有所減少，房地產(chǎn)價格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。但從較長時期看，如果宏觀經(jīng)濟增長繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢。（康登慧）