昨日，昌平南邵地塊拍賣現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)商頻繁舉牌

　　昨日，招商蛇口拿下2宗位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的住宅地塊，總價(jià)約為62億元。這兩塊地為“90/70”商品房住宅地塊，地塊要求純商品住宅部分套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，南邵鎮(zhèn)兩宗住宅用地的樓面價(jià)約在3.5萬(wàn)元/平方米左右。

　　 樓面價(jià)高達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米

　　昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0302-57地塊由招商銘嘉以31.95億、配建2萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)拿下，樓面價(jià)為3.38萬(wàn)元/平方米；而昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0302-70地塊的代價(jià)則為30億、配建2.2萬(wàn)平方米公租房面積競(jìng)得，樓面價(jià)3.52萬(wàn)元/平方米。

　　昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0302-57地塊為住宅混合公建用地，土地面積約為8.9萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模約為17.9萬(wàn)平方米。該宗地塊掛牌起始價(jià)為21.3億元，地塊要求配建面積不少于3.75萬(wàn)平方米的公租房。公租房回購(gòu)價(jià)格5000元/平方米。

　　據(jù)投標(biāo)結(jié)果，招商蛇口奪得的南邵鎮(zhèn)0302-57地塊額外競(jìng)建2萬(wàn)平方米公租房面積，而按最終結(jié)果來(lái)看，南邵鎮(zhèn)57地塊的純商品住宅用地總計(jì)約為6.76萬(wàn)平方米，公租房面積約為5.75萬(wàn)平方米，意味著這宗地塊將有超過(guò)4.7萬(wàn)平方米的商品住宅其套型面積在90平方米以下。

　　另一宗0302-70地塊規(guī)劃用途為F1住宅混合公建用地，總面積8.37萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積16.75萬(wàn)平方米，容積率為2，出讓年限為居住70年、商業(yè)40年、辦公50年，出讓起始價(jià)20億元，出讓保證金6億元。該地也要求配建建筑面積不少于3.52萬(wàn)平方米的“公共租賃住房”，因此該地住宅只有約6萬(wàn)平方米，其中約4.20萬(wàn)平方米將是90平方米以下的物業(yè)。

　　另外，昨日開(kāi)拍的另一宗地塊是大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街DX00-0202-0307綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，拍出33.4億元。

　　 高樓面價(jià)地蓋成房子以后怎么賣？

　　對(duì)于這宗地拍出的高價(jià)，業(yè)內(nèi)人士用“瘋狂”一詞來(lái)形容。據(jù)了解，目前區(qū)域內(nèi)高層商品房住宅成交集中在2.5-3萬(wàn)/平方米左右。北京風(fēng)景、鐵建青秀尚城等項(xiàng)目還有尾盤(pán)在售。整體看，部分靠近地鐵的二手房?jī)r(jià)格在2.8-3萬(wàn)/平方米左右，例如路勁世界城等項(xiàng)目。金科廊橋水岸在3.3萬(wàn)/平方米左右，長(zhǎng)灘壹號(hào)在3萬(wàn)/平方米左右，龍山華府在2.6萬(wàn)/平方米左右。

　　那么，未來(lái)這兩塊地蓋成房子以后怎么賣，已成為市場(chǎng)人士探討的一個(gè)重點(diǎn)。北京土地市場(chǎng)是否存在巨大的泡沫？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一二線城市的樓面價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為常態(tài)。北京等城市已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象，雖然地王不完全代表未來(lái)市場(chǎng)售價(jià)，但如此多的集中出現(xiàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)很難不受到影響。整體看，北京新建商品房住宅高端化趨勢(shì)已經(jīng)形成。

　　對(duì)于北京土地市場(chǎng)樓面價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)現(xiàn)象，一名從事房地產(chǎn)信托行業(yè)人士告訴北青報(bào)記者，一線城市本身土地資源較為稀缺，尤其是在目前的招拍掛制度下，土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銀行抵押信貸最重要的標(biāo)的物，資本運(yùn)作的空間非常大。用土地拍賣的價(jià)格去簡(jiǎn)單地計(jì)算樓面價(jià)已經(jīng)沒(méi)有多少意義。這種計(jì)算主要能影響市場(chǎng)的預(yù)期，并不能成為未來(lái)該區(qū)域房?jī)r(jià)的參照物。

　　 “90/70政策”是曇花一現(xiàn)還是重回主流？

　　“90/70政策”在2006年推出施行，該項(xiàng)政策的核心目的在于加大中小套型比例遏制高房?jī)r(jià)以及調(diào)控住房結(jié)構(gòu)。北京在2009年成為第一個(gè)松綁“90/70政策”的一線城市。

　　不少市場(chǎng)人士判斷，這次昌平南邵地塊重新規(guī)劃“居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上”的建設(shè)要求，是重新拾起“90/70政策”保障北京剛性住房需求。

　　“90/70政策”是曇花一現(xiàn)還是重回主流？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士有不同的看法。有人認(rèn)為，北京重啟“90/70”樓市政策，主要是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，“90/70”樓市政策能否持續(xù)，主要看房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況。除了重拾“90/70”政策，北京住建委也將通過(guò)嚴(yán)格購(gòu)房資格審核、圍堵假離婚，整頓中介市場(chǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)秩序等圍堵房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。而也有人認(rèn)為，這或許只是個(gè)案，“90/70”早已是過(guò)時(shí)的政策，在北京大量建設(shè)保障房的背景下，難以再回歸主流。（記者 朱開(kāi)云）