如果要用一個詞來形容4月的東莞樓市，那就是“量跌價穩(wěn)”。東莞與深圳出現(xiàn)一定程度持幣觀望現(xiàn)象，少數(shù)價格虛高樓盤出現(xiàn)小幅回調(diào)，但整體價格堅挺。樓市經(jīng)歷長達(dá)一年的高燒，進(jìn)入退燒回穩(wěn)階段。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，莞深樓市進(jìn)入自動調(diào)整，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康與平穩(wěn)，有利于延長樓市的“牛市”。

　　2015年“3·30”新政實施至今已一年，東莞樓市最明顯的變化是庫存量的大幅減少和房價大幅上漲。同時，東莞與深圳的房價的差距在進(jìn)一步擴(kuò)大，表現(xiàn)為深圳與東莞房價比從一年前的2.9倍，升至今年4月的3.7倍，深圳房價漲幅也是東莞的2倍。

　　1.莞深“量跌價穩(wěn)”節(jié)奏趨同

　　深圳“3·25”新政一個月后，深圳一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)約2343套，環(huán)比3月減少49%，同比減少43%；深圳4月均價約49520元/平方米，環(huán)比3月下跌1%，同比大幅上漲88%；東莞4月一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)約7151套，環(huán)比3月減少25%，同比略增5.4%；東莞4月均價約13255元/平方米，環(huán)比3月上漲11%，同比大幅上漲43%。

　　莞深樓市“3·25”新政后市場表現(xiàn)的共性為：量跌價穩(wěn)。不同之外在于，深圳成交量環(huán)比3月減半，而東莞則小幅下滑。從深圳與東莞月度房價走勢圖來看，深圳房價經(jīng)歷2015年四季度的快速上漲后，在2016年2-4月房價呈現(xiàn)平穩(wěn)，穩(wěn)定在均價5萬元上下。相對而言，深圳房價波動幅度較大，而東莞則波動較小，整體呈穩(wěn)步上揚(yáng)趨勢。

　　合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年1-4月東莞新增住宅供應(yīng)面積僅240.7萬平方米，約2.2萬套，同比微增6%；簽約面積約374萬平方米，約3.2萬套，同比大幅增加83%；前4月東莞樓市供求比僅為0.64：1，供不應(yīng)求程度創(chuàng)歷史最嚴(yán)重。前4月東莞一手住宅網(wǎng)簽均價約11926元/平方米，較去年同期直漲3000元/平方米，漲幅達(dá)32.3%，創(chuàng)歷史最高。

　　李興旺認(rèn)為，當(dāng)前東莞樓市總體仍處于供不應(yīng)求和超低庫存的態(tài)勢，這決定了房價向下調(diào)整的空間和動力有限。但由于“3·25”新政已使民眾降低了對房價的預(yù)期，開發(fā)商不宜盲目樂觀，應(yīng)有危機(jī)意識，理性定價，培育和穩(wěn)定市場預(yù)期。下半年供應(yīng)放大，競爭加大，應(yīng)保持價格平穩(wěn)，贏得市場主動權(quán)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，東莞地理位置得天獨(dú)厚，近兩年莞深之間迎來眾多交通和規(guī)劃利好，莞深房價差仍在擴(kuò)大?！皷|莞生活配套和產(chǎn)業(yè)配套較成熟，是解決深圳人口與土地矛盾的最佳出口，莞深融城趨勢不可阻擋，也不可回避，東莞城市發(fā)展及樓市前景將長期被看好?！崩钆d旺說。

　　2.4月成交環(huán)比減四分之一

　　東莞房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，4月東莞一手住宅網(wǎng)簽面積約84.4萬平方米，同比略增13%，環(huán)比減少22.7%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，成交下滑，除市場觀望影響外，供應(yīng)不足是另一重要因素。4月東莞一手住宅均價約13255元/平方米，同比大幅上漲43.4%，環(huán)比3月上漲11.5%。李興旺認(rèn)為，4月東莞房價的高企，更多為結(jié)構(gòu)性因素，即高端盤成交比重加大，拉高整體均價。

　　自2015年3月始，東莞樓市開始步入供不應(yīng)求軌道，已創(chuàng)下連續(xù)14個月供不應(yīng)求的記錄，持續(xù)時間達(dá)歷史之最。2016年始，東莞房價呈現(xiàn)加速上漲勢頭，房價直接穩(wěn)定在1.2萬元之上。2016年4月，東莞住宅整體均價約13255元/平方米，同比大幅上漲43.4%，房價及漲幅均創(chuàng)歷史最高。截至4月東莞樓市供求格局未變：供不應(yīng)求，房價受支撐。

　　截至2016年4月30日，東莞一手住宅庫存面積僅約251萬平方米，創(chuàng)下連續(xù)14個月減少的記錄；按照過去6個月平均消化時間推算，去庫存時間低至2.2個月。東莞樓市處于“嚴(yán)重饑荒”的階段，房價受支撐。

　　4月東莞房價過萬的區(qū)域達(dá)21個，而在去年同期，這一數(shù)據(jù)只有6個，即今年4月房價過萬的區(qū)域同比大幅增加2.5倍。其中塘廈和松山湖兩個區(qū)域房價步入“2萬”時代。房價前十區(qū)域，除了南城和東城外，其余均為“臨深片區(qū)”。李興旺表示，在“臨深片區(qū)”房價咄咄逼人之下，東莞市區(qū)房價變成洼地，房價倒掛程度加深，市區(qū)商品房性價比更加突出。

　　3.開發(fā)商應(yīng)合理定價走量

　　“‘五一’樓市表現(xiàn)平淡，目前客戶觀望情緒猶存，市場交易繼續(xù)受挫，后市走勢仍然不樂觀，預(yù)計5月東莞住宅樓市成交走勢或呈現(xiàn)‘先揚(yáng)后抑’?！?中原地產(chǎn)東莞市場研究部總監(jiān)車德銳說。

　　在他看來，從近周來訪量上升趨勢看，深圳客在莞置業(yè)的意愿還是比較強(qiáng)的，但從4月底推貨項目的銷售情況和“五一”認(rèn)購市場情況看，目前客戶買房回歸價值、理性，對價格抗性增大?！坝捎谑袌鰞r格高位企穩(wěn)，政策收緊預(yù)期加強(qiáng)，許多客戶大都仍在觀望，擇機(jī)入市。與3月相比，目前客戶明顯冷靜，開發(fā)商出貨的機(jī)會將會大大減小?！?/p>

　　車德銳認(rèn)為，有樓市風(fēng)向標(biāo)作用的“五一”小長假，已經(jīng)基本為接下來樓市走勢定調(diào)，加上隨著供應(yīng)加劇，市場逐步加快理性回歸，市場供求本身決定加快價格回調(diào)，因此當(dāng)前開發(fā)商應(yīng)合理定價，先走為快。

　　本版統(tǒng)籌：龔名揚(yáng)

　　本版采寫：南方日報記者 郝金朋（除署名外）