2016年以來，從降低房貸首付到全面營(yíng)改增，政府各項(xiàng)樓市利好新政從未止步，中央去庫存態(tài)度鮮明，各地政府也紛紛響應(yīng)。5月1日剛實(shí)施的“營(yíng)改增”政策受到各方面的密切關(guān)注。營(yíng)業(yè)稅退出歷史舞臺(tái)步伐加快，增值稅制度將更加規(guī)范。這是自1994年分稅制改革以來，財(cái)稅體制的又一次深刻變革。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“營(yíng)改增”后，個(gè)人二手房買賣維持5%的稅率，所以稅率保持不變，但是稅負(fù)卻減少了；因此，隨著新政的實(shí)施，這項(xiàng)利好的效應(yīng)有望持續(xù)釋放。

　　房地產(chǎn)業(yè)影響最大

　　據(jù)了解，此次營(yíng)改增試點(diǎn)推開涉及到的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)四個(gè)行業(yè)，營(yíng)業(yè)稅規(guī)模就高達(dá)1.9萬億元，約占所有行業(yè)營(yíng)業(yè)稅總額的80%，涉及納稅人11000多戶。其中，占到營(yíng)業(yè)稅收入幾近半壁江山的建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，可以說是此次營(yíng)改增中受到“最大照顧”的行業(yè)。在國(guó)家稅務(wù)總局100多頁的營(yíng)改增方案中，有30多頁涉及過渡政策安排，其中大部分涉及這兩個(gè)行業(yè)。減稅大幕正式開啟，營(yíng)改增帶來的紅利開始陸續(xù)釋放。不僅是此次納入試點(diǎn)的建筑、房地產(chǎn)、金融、生活服務(wù)業(yè)，幾乎所有鏈條上的行業(yè)都可以從中獲益。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，隨著政策細(xì)則的進(jìn)一步明確，房地產(chǎn)業(yè)的過渡期政策范疇不斷放寬，土地成本納入虛擬抵扣環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收賬款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)征稅款率遠(yuǎn)低于營(yíng)業(yè)稅下的相應(yīng)稅率都給房地產(chǎn)行業(yè)稅收減負(fù)帶來了良機(jī)。

　　對(duì)于備受關(guān)注的個(gè)人二手房交易，國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)汪康此前介紹，個(gè)人住房營(yíng)改增總體而言是保持穩(wěn)定，首先是個(gè)人二手房的交易在稅收負(fù)擔(dān)上要保持基本穩(wěn)定。過去二手房營(yíng)業(yè)稅的征稅政策和免稅政策這次都平移過來了，過去征營(yíng)業(yè)稅5%，現(xiàn)在改為增值稅還是5%。

　　在具體實(shí)施方面，此次“營(yíng)改增”新政明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收11%增值稅；個(gè)人購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售，按5%全額征收增值稅；個(gè)人購(gòu)買2年以上的住房對(duì)外銷售，免征增值稅。

　　100萬元房子少交2000多元稅

　　早在“營(yíng)改增”政策剛剛吹風(fēng)的時(shí)候，由于具體細(xì)則還未確定，對(duì)于“營(yíng)改增”政策理解的偏差，反映在二手房的交易上，使得二手房業(yè)務(wù)量大規(guī)模增加，辦理二手房網(wǎng)簽、過戶的人群激增，排長(zhǎng)隊(duì)。雖然后來傳言已經(jīng)破除，但是反映在市場(chǎng)上，等待“降溫”還需要一段時(shí)間。

　　營(yíng)改增后，個(gè)人二手房買賣維持5%的稅率，所以稅率保持不變，但是稅負(fù)卻減少了。據(jù)稅務(wù)人士介紹，增值稅是價(jià)外稅，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅。改成增值稅以后，以100萬元的房產(chǎn)為例，增值稅與營(yíng)業(yè)稅相比，稅款要少交2400多元錢。房產(chǎn)價(jià)格相同的情況下，增值稅和營(yíng)業(yè)稅相比，增值稅對(duì)個(gè)人來說是減稅的。

　　“五一”小長(zhǎng)假期間，房地產(chǎn)“營(yíng)改增”已引起很多購(gòu)房者的關(guān)注。由于購(gòu)房繳稅具有滯后性，理論上來說，大部分4月下旬簽訂的購(gòu)房合同都將按照“營(yíng)改增”來征稅。在樓市宏觀調(diào)控的背景下，“營(yíng)改增”對(duì)于大部分購(gòu)房者來說，是一個(gè)福利。業(yè)內(nèi)人士指出，綜合稅費(fèi)來看，二手房交易稅費(fèi)大約減少5%。以廣州為例，有關(guān)部門表示，首單二手房交易實(shí)現(xiàn)減稅2265元，據(jù)了解，該項(xiàng)交易為某住宅的一個(gè)車位，成交價(jià)是315000元，成交面積12.15平方米。如果按照“營(yíng)改增”前的方法計(jì)算，買賣雙方共需繳稅費(fèi)為47880元，但新政后購(gòu)買方當(dāng)天該車位交易應(yīng)繳稅費(fèi)為45615元，即相比營(yíng)改增前，這筆交易實(shí)際上獲減各種稅費(fèi)達(dá)2265元，其中僅增值稅一項(xiàng)，就減稅840元。

　　地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)降但房?jī)r(jià)未必降

　　“營(yíng)改增”后二手房交易稅負(fù)是熱點(diǎn)問題。此前，專家估算實(shí)施營(yíng)改增后房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)有望由3960億元減至3340億元，降幅近15%。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“營(yíng)改增”對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言是長(zhǎng)期利好，有利于減負(fù)，更有助于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上游資源的整合，但對(duì)于房?jī)r(jià)影響幾何需要時(shí)間檢驗(yàn)，“房?jī)r(jià)主要還是由供需決定?！睂?duì)購(gòu)房者而言，改征增值稅可以消除住房銷售中的重復(fù)征稅問題，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，對(duì)個(gè)人影響最大的就是二手房屋交易，在一些場(chǎng)合下會(huì)降低二手房環(huán)節(jié)的稅負(fù)。營(yíng)改增將為地產(chǎn)行業(yè)降低稅負(fù)，但未必會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。不過，專家表示，隨著稅負(fù)的減少，“營(yíng)改增”的利好在二手房交易領(lǐng)域有望持續(xù)釋放。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 許蕾