一年之間，一橋之便，南朗鎮(zhèn)樓市已然實(shí)現(xiàn)成功逆襲。

　　記者從合富輝煌（中國(guó)）中山公司市研部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)查到，4月份南朗鎮(zhèn)商品房均價(jià)8278元/平方米，超過(guò)火炬區(qū)商品房7799元/平方米的均價(jià)，環(huán)比3月上漲9%，房?jī)r(jià)高居全市24鎮(zhèn)區(qū)的第五位；而在去年4月份，南朗鎮(zhèn)商品房均價(jià)5344元/平方米，位居全市第12位，尚且不及5627元/平方米的全市均價(jià)。

　　其實(shí)不僅是南朗一個(gè)鎮(zhèn)區(qū)。日前，一則《中山城區(qū)樓盤開(kāi)盤，定價(jià)超萬(wàn)元嚇跑深圳客！》的文章在中山本地網(wǎng)絡(luò)論壇刷屏，一方面開(kāi)盤價(jià)之高令人嘆為觀止，另一方面似乎深圳客也漸趨理性。近期，萬(wàn)元開(kāi)盤價(jià)頻頻出現(xiàn)在鄰深片區(qū)的樓盤，并且已傳導(dǎo)至中山樓市的基本面。在深圳客大舉襲來(lái)的背景下，中山樓市慣有的鎮(zhèn)區(qū)格局已被打破，以往中心城區(qū)、坦洲、小欖古鎮(zhèn)“三足鼎立”之勢(shì)，演變?yōu)橐曰鹁?、南朗、東區(qū)、石岐、南區(qū)、港口等鎮(zhèn)區(qū)在內(nèi)的“鄰深區(qū)域十主城區(qū)”的局面。

　　樓盤走訪

　　舊盤價(jià)格數(shù)月已翻倍 新盤開(kāi)售均價(jià)近萬(wàn)元

　　這個(gè)“五一”小長(zhǎng)假，在南朗鎮(zhèn)生活工作的梁貴光忙著陪他在深圳的舊同事們一起去看房。一年半前，梁貴光離開(kāi)了深圳的公司自己創(chuàng)業(yè)，經(jīng)過(guò)慎重考慮后，他決定將公司地點(diǎn)設(shè)在南朗?！坝捎诠緲I(yè)務(wù)還是要經(jīng)常和深圳方面聯(lián)系，所以我選擇了落戶在南朗。”這次過(guò)來(lái)看房的深圳友人，主要是奔著投資而來(lái)。

　　隨著深中通道利好消息的不斷釋放，深圳人搶灘中山樓市的動(dòng)作也越來(lái)越大，尤其是在包括南朗鎮(zhèn)在內(nèi)的臨深片區(qū)。在過(guò)去的4月份，位于南朗鎮(zhèn)的兩大樓盤錦繡海灣城成為備受深圳客歡迎的項(xiàng)目。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，錦繡海灣城4月份成交264套，成交均價(jià)9134元/平方米，高居全市各大樓盤成交量排名第5位。據(jù)錦繡海灣城銷售人員介紹，目前錦繡海灣城在售76—160平方米二至四房，每平方米均價(jià)已從去年的4800元漲至目前萬(wàn)元左右。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在深中通道利好影響不斷擴(kuò)大和深化下，錦繡海灣城房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)看漲。

　　無(wú)獨(dú)有偶，另一個(gè)位于南朗鎮(zhèn)的樓盤雅居樂(lè)·山?？ひ餐瑯踊鸨＝y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份雅居樂(lè)·山?？つ孟?01套的驕人業(yè)績(jī)，而成交均價(jià)也高達(dá)9908元/平方米，成交量居全市各大樓盤第13位。在5日的電話采訪中，該樓盤銷售人員介紹，雅居樂(lè)山海郡于今年3月26日開(kāi)盤，在當(dāng)天銷售中心前曾一度排起近百米的長(zhǎng)隊(duì)；當(dāng)天推出的開(kāi)盤價(jià)約為8689—11120元/平方米，均價(jià)約為9500元/平方米，雖然價(jià)格不菲，但成交依舊火爆，到到當(dāng)日下午開(kāi)盤的單位已全部售罄。

　　據(jù)新浪樂(lè)居報(bào)道，當(dāng)開(kāi)盤價(jià)顯示為萬(wàn)元左右時(shí)，認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)一片嘩然，甚至有不少深圳購(gòu)房者看到這樣的價(jià)格，也表示超過(guò)了他們的心理預(yù)期；此外，在山海郡的當(dāng)天開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)，也有不少來(lái)自小欖、古鎮(zhèn)等富裕鎮(zhèn)區(qū)的客戶身影，在深圳客漸趨理性的同時(shí)，本地客卻有逐步增多的趨勢(shì)。

　　市場(chǎng)分析

　　深中通道利好消息疊加 南朗樓價(jià)一年漲近3000元

　　上述樓盤所呈現(xiàn)出來(lái)的情況并非個(gè)案，其所在的南朗鎮(zhèn)樓市在過(guò)去一年已然整體實(shí)現(xiàn)逆襲。合富輝煌（中國(guó)）中山公司市研部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月份南朗鎮(zhèn)商品房均價(jià)8278元/平方米，環(huán)比3月上漲9%，僅次于古鎮(zhèn)、東區(qū)、坦洲和石岐，房?jī)r(jià)高居全市24鎮(zhèn)區(qū)的第五位。

　　其實(shí)，在去年9月份之前，南朗鎮(zhèn)在中山的樓市版圖中，無(wú)論價(jià)格還是成交量，一直處于中游偏下的位置，屬于再普通不過(guò)的非典型鎮(zhèn)區(qū)。以去年同期為例，2015年4月份南朗鎮(zhèn)商品房均價(jià)5344元/平方米，位居全市第12位，尚且不及5627元/平方米的全市均價(jià)。而這樣的價(jià)格或許與南朗鎮(zhèn)本身所具有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。

　　提及南朗鎮(zhèn)，更多人想起的是中山故里。作為全市面積最大的鎮(zhèn)區(qū)，南朗的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一直以來(lái)在全市都處于中下游的位置，甚至一度由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較低，綜合實(shí)力排名稍靠后。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年南朗鎮(zhèn)地區(qū)生產(chǎn)總值為95.16億元，位居全市15位。

　　“影響一個(gè)區(qū)域樓市價(jià)格的因素包括多個(gè)方面，但整體來(lái)說(shuō)無(wú)外乎內(nèi)因和外因兩個(gè)方面?！庇袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，具體而言，內(nèi)因主要是區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口數(shù)量，而外因主要是政策因素和外部購(gòu)買力，無(wú)論內(nèi)因還是外因，只要有一個(gè)要素發(fā)生突變，都會(huì)對(duì)該區(qū)域的樓市產(chǎn)生巨大影響。

　　因此，在沒(méi)有外因突變之前，南朗鎮(zhèn)全市第12位的樓價(jià)，與其全市第15位的經(jīng)濟(jì)總量相互匹配。然而，自去年下半年，深中通道利好消息疊加國(guó)家去庫(kù)存政策，兩者協(xié)同刺激之下，外部環(huán)境發(fā)生劇烈變化，支撐該區(qū)域樓市發(fā)展的均衡狀態(tài)被打破，樓價(jià)也在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了快速上漲。

　　去年9月份，國(guó)家出臺(tái)公積金新政，貸款額度最高可達(dá)80萬(wàn)元，公積金貸款二套房首付開(kāi)始執(zhí)行最低兩成首付，同時(shí)深中通道年內(nèi)動(dòng)工的消息已有傳出，當(dāng)月南朗鎮(zhèn)商品房均價(jià)漲至6007元/平方米，升至全市第9位；10月份，深中通道面向國(guó)際征集東隧西橋設(shè)計(jì)方案的消息再度傳出，南朗樓市應(yīng)聲而漲，升至全市第六名……此后南朗樓價(jià)節(jié)節(jié)攀升，截至目前已經(jīng)高達(dá)8278元/平方米，數(shù)月來(lái)穩(wěn)居全市前列，南朗樓市也順勢(shì)實(shí)現(xiàn)逆襲。

　　格局變遷

　　從經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)“三足鼎立” 到鄰深區(qū)域大熱

　　長(zhǎng)期以來(lái)，中山樓市都存在著冷熱不均的現(xiàn)象，而這也影響著中山各區(qū)域間的樓市格局。數(shù)據(jù)顯示，2015年4月份，鎮(zhèn)區(qū)樓市均價(jià)的前三名分別是東區(qū)、坦洲和小欖，其中東區(qū)是中山市的核心城區(qū)和金融商務(wù)區(qū)，坦洲鎮(zhèn)長(zhǎng)期受珠?？偷挠绊懀戽?zhèn)則是中山西北部的城市副中心，三者的排名也凸顯著當(dāng)時(shí)中山樓市“三足鼎立”的格局。

　　一年之后，2016年4月份，排名三甲的雖然是古鎮(zhèn)、東區(qū)和坦洲，似乎與一年前差別不大，但緊隨其后的則是石岐、南朗、南區(qū)和火炬開(kāi)發(fā)區(qū)，均為鄰深片區(qū)或其輻射區(qū)域。換個(gè)角度來(lái)看，在4月份，均價(jià)超過(guò)8000元/平方米的6個(gè)鎮(zhèn)區(qū)中，除了受利和燈飾廣場(chǎng)集中網(wǎng)簽影響的坦洲外，東區(qū)、石岐、南區(qū)和南朗均是深圳客的搶貨區(qū)域。

　　有分析人士認(rèn)為，目前的中山樓市已然從昔日“三足鼎立”的格局，轉(zhuǎn)變?yōu)椤班徤钇瑓^(qū)+主城區(qū)”的局面，期間變化深圳購(gòu)房者可謂功不可沒(méi)；不過(guò)，在此情況下，中山樓市支撐因素較為單一的隱憂也有所展現(xiàn)。合富輝煌（中國(guó)）中山公司市研部在其4月份月報(bào)中表示，自深圳客入市之后，中山樓市走量一直不是問(wèn)題，但是在4月份的項(xiàng)目開(kāi)盤中，樓市出現(xiàn)了新的變化，深圳客購(gòu)房的熱情有回歸理性的苗頭。

　　合富輝煌（中國(guó)）中山公司市研部認(rèn)為，出現(xiàn)該現(xiàn)象有三個(gè)原因，一是熱點(diǎn)區(qū)域之前缺貨，讓深圳客的關(guān)注出現(xiàn)了空窗期，分散投資精力；二是熱點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到8000—10000元/平方米，購(gòu)房成本的上升及投資空間的壓縮讓深圳購(gòu)房者增加了考慮時(shí)間；三是深圳、東莞等城市的樓市投資價(jià)格也出現(xiàn)了一定的滯漲，影響了投資客對(duì)樓市的期望值。

　　房地產(chǎn)作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，樓市格局的變遷也與中山下一步的城市發(fā)展方向相互吻合，在年初出臺(tái)的《中山市城市總體規(guī)劃（2010—2020年）》中曾明確指出，中山將以深中通道建設(shè)為契機(jī)，進(jìn)一步提升火炬開(kāi)發(fā)區(qū)的創(chuàng)新能力和帶動(dòng)作用，加大城市東擴(kuò)力度，實(shí)現(xiàn)由“沿江城市”向“沿海城市”轉(zhuǎn)變。

　　因此，中山樓市的發(fā)展需要更好與城市、產(chǎn)業(yè)進(jìn)行對(duì)接，才能實(shí)現(xiàn)健康持續(xù)發(fā)展。中山市經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)梁仕倫早前在接受記者采訪時(shí)表示，目前中山樓市火的支撐因素還比較單一，從某種程度上來(lái)說(shuō)主要還是深中通道的利好；接下來(lái)，以火炬開(kāi)發(fā)區(qū)為代表的鄰深片區(qū)，更加需要把城市配套做好，把產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)，只有這樣才能豐富中山樓市的支撐因素，中山樓市才能更加健康地發(fā)展。

　　撰文：南方日?qǐng)?bào)記者 李鳳祥 鄧泳秋 統(tǒng)籌：覃素玲