近來，境外不動(dòng)產(chǎn)投資已經(jīng)成為中國(guó)企業(yè)全球布局的重要一環(huán)。雖然寫字樓和開發(fā)項(xiàng)目仍是中國(guó)企業(yè)境外投資的重點(diǎn)，分別占投資總額的34%和26%，但隨著中國(guó)境外游隊(duì)伍不斷壯大，中國(guó)企業(yè)正瞄準(zhǔn)這一商機(jī)，酒店資產(chǎn)成為境外投資新寵，占比一舉躍升至24%。此前，上海錦江集團(tuán)以約13億歐元(14.6億美元)收購(gòu)法國(guó)盧浮酒店集團(tuán)，就成為國(guó)內(nèi)酒店業(yè)迄今為止達(dá)成的最大一筆境外投資。

　　房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯首席執(zhí)行官兼董事長(zhǎng)劉德?lián)P5月3日表示，雖然寫字樓和開發(fā)項(xiàng)目仍將是市場(chǎng)成交主力，但其他另類不動(dòng)產(chǎn)投資正在成為市場(chǎng)新的投資熱點(diǎn)。2015年跨境電商正式起步，正逐漸成為外貿(mào)發(fā)展的新支點(diǎn)，實(shí)力雄厚的險(xiǎn)資開始搶灘境外物流設(shè)施。2015年，平安和中國(guó)人壽等大型保險(xiǎn)公司通過聯(lián)合其他境外投資者投資物流平臺(tái)。出國(guó)留學(xué)群體不斷壯大，境外學(xué)生公寓租金走高，也使得這一另類不動(dòng)產(chǎn)投資成為投資者新寵。

　　美國(guó)市場(chǎng)受青睞

　　盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩、場(chǎng)內(nèi)擔(dān)憂政府或大舉限制境外投資，但數(shù)據(jù)顯示2015年中國(guó)企業(yè)的境外投資額仍刷新歷史紀(jì)錄。繼2014年突破140億美元關(guān)口之后，2015年中國(guó)企業(yè)的境外(大陸以外地區(qū))投資成交額接近213億美元，同比增長(zhǎng)49.5%。

　　數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)企業(yè)在英國(guó)市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資交易有所放緩，暫別前兩年聚焦倫敦巨資收購(gòu)的勁頭。另一方面，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資者的新寵，2015年投資額累計(jì)近87億美元，約為境外投資總額的41%。澳大利亞緊隨其后，2015年總投資額達(dá)35億美元。日本房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額增長(zhǎng)最為迅猛，較2014年投資總額增長(zhǎng)近10倍，達(dá)到14億美元。

　　近期，人民幣對(duì)美元貶值明顯，自2015年8月至2016年1月，在岸人民幣累計(jì)貶值8%。短期內(nèi)人民幣貶值壓力不減，境內(nèi)投資者也將加速境外資產(chǎn)配置以抵抗人民幣貶值影響。與此同時(shí)，美國(guó)迎來自2006年來首次加息，美國(guó)樓市回暖也將推升以美元計(jì)價(jià)資產(chǎn)價(jià)值攀升，這些都使得美國(guó)房地產(chǎn)投資迎來利好。

　　劉德?lián)P認(rèn)為，資本的涌入也將繼續(xù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)回報(bào)率施加下行壓力，傳統(tǒng)投資熱點(diǎn)城市，諸如倫敦等回報(bào)率將繼續(xù)下降。這讓二線城市迎來新機(jī)遇。積累了一定境外投資經(jīng)驗(yàn)的境內(nèi)投資者將目光瞄準(zhǔn)成熟經(jīng)濟(jì)體的二線城市，例如曼徹斯特、休斯頓等，謀求更高投資回報(bào)。

　　投資主體生變

　　第一太平戴維斯認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)境外投資主體仍以開發(fā)商、主權(quán)財(cái)富基金、保險(xiǎn)公司為主。受制于境外投資審批流程繁瑣、外匯結(jié)匯管制、稅務(wù)籌劃以及境外投資經(jīng)驗(yàn)缺乏，境外投資市場(chǎng)鮮有私募基金的身影，同其他國(guó)家境外投資主體構(gòu)成大相徑庭。

　　由于險(xiǎn)資監(jiān)管放松，境外商業(yè)資產(chǎn)租約長(zhǎng)、回報(bào)率較高的特點(diǎn)也推動(dòng)保險(xiǎn)公司頻頻“出?！保蔀榫惩馔顿Y主力。2015年，境內(nèi)保險(xiǎn)公司參與共計(jì)約60億美元的境外不動(dòng)產(chǎn)投資，占全年總額的30%。此外，開發(fā)商“走出去”熱情依然不減，完成27%的總投資額，達(dá)成最多成交宗數(shù)。盡管主權(quán)財(cái)富基金僅有兩家開展境外投資，但在2015年共達(dá)成19%的總投資額，成為第三大投資主體。

　　此外，聯(lián)合境外投資者開始增加不動(dòng)產(chǎn)配置。主權(quán)財(cái)富基金和保險(xiǎn)公司投資規(guī)模大，不動(dòng)產(chǎn)平臺(tái)投資也成為這些超級(jí)投資者的主要標(biāo)的。海外投資比例或上調(diào)至占總資產(chǎn)的15%，而當(dāng)前境外不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)保險(xiǎn)公司的投資組合中占比不足2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于境外投資者不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置。通過聯(lián)合境外投資者，收購(gòu)資產(chǎn)平臺(tái)部分股權(quán)，可助其享有境外投資者成熟資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，并降低風(fēng)險(xiǎn)。