■ 管窺天下

　　美國房地產(chǎn)市場的繁榮引起內(nèi)外部的擔(dān)憂，中國市場的走勢和美國樓市也頗為相似。全球經(jīng)濟都正在再度陷入房地產(chǎn)拉動的模式。

　　當(dāng)國內(nèi)正在“驚嘆”一線城市房價上漲速度之時，國際市場上，房地產(chǎn)也正在逐漸成為拉動經(jīng)濟的主角。美國主權(quán)財富基金研究所（SWFI）主席Michael Maduell表示，全球主權(quán)財富基金現(xiàn)在都在投資房地產(chǎn)，而且都會選擇核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　為拉動經(jīng)濟增長，美國實行相對寬松的貨幣政策，利率水平極低，也使得更多的資金得以進入房地產(chǎn)業(yè)，且美聯(lián)儲主席耶倫近期在紐約經(jīng)濟俱樂部的講話也打消了4月加息的預(yù)期。根據(jù)3月28日公布的美國房價指數(shù)報告顯示，從2015年1月至今，美國的房價指數(shù)S＆P/Case-Shiller上漲了5.7%，比去年12月份的高漲幅5.6%更進一步上漲。也就是說，目前美國的房地產(chǎn)市場正在加速上漲，有限的房屋供應(yīng)將使房價開始脫離一些購房者的可接受范圍——已然超出了25%～60%的市場可支撐價格。意味著對首次購房者和低收入家庭來說，買房將越來越變得遙不可及。這一漲幅，甚至高于2007年的次貸危機時——房價比市場高出20%。

　　由于房價太高了，真正需要住房的潛在買家無法承受高房價，房市反被投機資本支撐著。如果在較長的一段時間內(nèi)，那些“剛需”購房者沒有購買能力，按照市場的供求規(guī)律，房價就將“恢復(fù)”到他們每月能夠支付的平均值，大約低于目前房價的20%～40%，也就是出現(xiàn)二成到四成的下跌。

　　美國貨幣監(jiān)理署最近發(fā)出警告稱，抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)下滑，反映了“與2007年金融危機前頗為相似的若干趨勢”，當(dāng)經(jīng)濟和房地產(chǎn)價格再度下滑的時候，許多房屋貸款就會變成壞賬。

　　不止美國，加拿大樓市也在出現(xiàn)火熱狀況。直到2013年卡爾加里仍然與溫哥華和多倫多，被稱為是加拿大三大房地產(chǎn)火熱的城市。但是，現(xiàn)在溫哥華和多倫多的房地產(chǎn)市場依然火熱，可用房價瘋狂上漲來形容，而卡爾加里的房地產(chǎn)市場從去年開始已經(jīng)進入冬天，已經(jīng)大跌將近20%，市場逐漸呈現(xiàn)分化趨勢，對加拿大的樓市敲響了警鐘。

　　此外，中國一季度GDP增長6.7%，雖低于去年第四季度的6.8%，在全球不景氣之中，算是非常不錯。但仔細(xì)觀察，一季度房屋新開工面積大于銷售面積，到季末庫存還同比增加了13.1%。宏觀經(jīng)濟的數(shù)據(jù)顯示著，經(jīng)濟增長某種程度上還是依靠著房地產(chǎn)拉動。

　　美國房地產(chǎn)市場的繁榮引起內(nèi)外部的擔(dān)憂，中國市場的走勢和美國樓市也頗為相似。一線城市瘋漲，三四線城市面臨去庫存壓力，這不是中國樓市獨有的情形。全球經(jīng)濟都正在再度陷入房地產(chǎn)拉動的模式。

　　房地產(chǎn)的繁榮，帶來了財富的聚積，也帶來了大批量的投機。未來，央行“印鈔者”們要想通過“松貨幣、寬財政”支撐經(jīng)濟增長，還是必須回歸房地產(chǎn)調(diào)整、高負(fù)債部門去杠桿為前提。否則，重回依賴房地產(chǎn)拉動的老路，也必然還會需要承擔(dān)房地產(chǎn)泡沫破裂的經(jīng)濟風(fēng)險。

　　□陳思進（資深投資風(fēng)險顧問）