營(yíng)改增來(lái)啦二手房交易稅負(fù)或?qū)⒏?/h1>

• 發(fā)布時(shí)間：2016-04-28 07:31:55  來(lái)源：燕趙晚報(bào)  作者：佚名  責(zé)任編輯：羅伯特

　　5月1日起，營(yíng)改增將在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)，現(xiàn)行建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納稅人，將由原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。這意味著，至今已試點(diǎn)4年多的營(yíng)改增將迎來(lái)收官之戰(zhàn)。營(yíng)改增之后，將對(duì)二手房有什么影響？

　　□本報(bào)記者 陳霞

　　本地?cái)?shù)據(jù)

　　3900戶(hù)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)將納入營(yíng)改增

　　此次營(yíng)改增涉及石市多少納稅人？據(jù)石家莊市國(guó)稅局統(tǒng)計(jì)，全市這次營(yíng)改增行業(yè)包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等四大類(lèi)26個(gè)小行業(yè)，涉及納稅人5.75萬(wàn)戶(hù)。其中，建筑業(yè)1.65萬(wàn)戶(hù)，房地產(chǎn)業(yè)0.39萬(wàn)戶(hù)。

　　營(yíng)改增后將給這些納稅人帶來(lái)哪些影響？市國(guó)稅局相關(guān)人士表示，營(yíng)改增后所有行業(yè)稅負(fù)不會(huì)增加。而按照國(guó)家稅務(wù)總局的統(tǒng)計(jì)，此次營(yíng)改增后，納稅人全年減稅將超過(guò)5000億元。

　　據(jù)介紹，增值稅是按照增值額征收，而營(yíng)業(yè)稅是按照營(yíng)業(yè)的毛營(yíng)業(yè)額征收。以建筑業(yè)營(yíng)改增為例：建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅現(xiàn)行稅率是3%，但這是按營(yíng)業(yè)收入的全額征收；改為增值稅后，稅率是11%，但那是按照建筑企業(yè)扣掉所有能夠抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額之后的增值稅額征收，實(shí)際稅負(fù)反而會(huì)下降。

　　比如，一個(gè)總造價(jià)1000萬(wàn)元的建筑項(xiàng)目，按營(yíng)業(yè)稅3%計(jì)稅，企業(yè)將承擔(dān)稅負(fù)30萬(wàn)元；實(shí)行增值稅后，如果成本800萬(wàn)元，那么1000萬(wàn)元減去800萬(wàn)元后的差額200萬(wàn)元，按11%的稅率，稅負(fù)為22萬(wàn)元。

　　最新政策

　　五一后辦理產(chǎn)權(quán)變更要繳增值稅

　　除了給行業(yè)企業(yè)帶來(lái)影響，更多的百姓則關(guān)注營(yíng)改增之后對(duì)自己買(mǎi)房賣(mài)房、出租房屋會(huì)有哪些影響？還有讀者咨詢(xún)之前已經(jīng)簽約交易但是尚未來(lái)得及辦理過(guò)戶(hù)納稅手續(xù)的情況該如何繳稅？伴隨本周稅務(wù)總局等部門(mén)先后發(fā)布的兩則通知和公告，這些營(yíng)改增的實(shí)施細(xì)節(jié)正在逐漸明晰。

　　本月25日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。在這個(gè)自2016年5月1日起執(zhí)行的《通知》中，明確計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅；房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅；土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入；《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

　　值得關(guān)注的是，《通知》明確，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。

　　《通知》還明確，免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。

　　隨后的26日，國(guó)家稅務(wù)總局再發(fā)《公告》，明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　本地情況

　　營(yíng)改增后二手房稅負(fù)或?qū)⒏?/p>

　　記者從石家莊市房產(chǎn)交易中心了解到，伴隨五一營(yíng)改增的倒計(jì)時(shí)，二手房交易過(guò)戶(hù)依然維持之前熱度。

　　本月以來(lái)，在石家莊市房產(chǎn)交易中心辦理二手房交易的人數(shù)持續(xù)上漲。僅4月14日一天就達(dá)到198人，更有納稅人凌晨就來(lái)到大廳外排隊(duì)取號(hào)。據(jù)了解，有部分社會(huì)機(jī)構(gòu)稱(chēng)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅之后二手房交易流程會(huì)改變，稅負(fù)會(huì)有所增加，由此導(dǎo)致了一些買(mǎi)賣(mài)二手房的百姓迫切要在“營(yíng)改增”政策實(shí)施前完成房產(chǎn)交易。

　　對(duì)此，新華區(qū)地稅局房產(chǎn)交易分局副局長(zhǎng)趙少杰指出，這其實(shí)是納稅人對(duì)“營(yíng)改增”政策缺乏了解所致。趙少杰解釋道：其一，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》規(guī)定：納稅人銷(xiāo)售取得的不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國(guó)家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。也就是說(shuō)交易流程不會(huì)改變，還是由地稅局征收。

　　其二，目前的二手房交易的營(yíng)業(yè)稅稅收政策是個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的稅率全額繳納營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅改征增值稅之后，二手房交易增值稅征收率也是5%。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。因此，即使在今年5月1日起“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，“營(yíng)改增”后個(gè)人二手房交易將維持5%的稅率不變。對(duì)二手房交易也不會(huì)產(chǎn)生影響，不會(huì)增加交易人納稅負(fù)擔(dān)。

　　國(guó)大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理衡立婷表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”稅率基本延續(xù)此前的規(guī)定，主要目的是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，“增值稅率出臺(tái)之前，各方猜測(cè)頗多，市場(chǎng)受此擾亂明顯，現(xiàn)在明確了二手房交易增值稅與原有營(yíng)業(yè)稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大”。

　　不過(guò)，看似稅率未有變動(dòng)，但由于營(yíng)業(yè)稅與增值稅的計(jì)算方式差異，“營(yíng)改增”后納稅人的負(fù)擔(dān)甚至還能得到一定程度減輕。記者了解到，根據(jù)我國(guó)增值稅政策規(guī)定，增值稅屬于價(jià)外稅，也就是說(shuō)計(jì)算稅額時(shí)要剔除售價(jià)中的稅款，而不是售價(jià)直接乘以稅率。因此，比照營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)，增值稅實(shí)際稅率是5%÷（1+5%）=4.76%，比如以100萬(wàn)房?jī)r(jià)計(jì)算，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)繳100*5%=5萬(wàn)，增值稅應(yīng)繳100萬(wàn)÷（1+5%）*5%=4.76萬(wàn)。交易雙方還將少繳稅2400元。

　　新華區(qū)地稅局和石家莊市房產(chǎn)交易中心相關(guān)人士提醒百姓，勿要盲目聽(tīng)信某些機(jī)構(gòu)傳言，不要跟風(fēng)緊急過(guò)戶(hù)，要根據(jù)自身購(gòu)房置業(yè)需求理性選擇二手房。另外，為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前政策實(shí)施前的交易高峰，方便百姓辦理業(yè)務(wù)，新華區(qū)地稅局制定了多套應(yīng)急方案。在辦稅服務(wù)廳設(shè)立“值班長(zhǎng)臺(tái)”，每天由分局長(zhǎng)和業(yè)務(wù)骨干輪流值班負(fù)責(zé)解答納稅人各項(xiàng)咨詢(xún)和問(wèn)題；增設(shè)初審人員做好計(jì)稅價(jià)格前置查詢(xún)，分流手續(xù)不全或不符合業(yè)務(wù)辦理?xiàng)l件的人員，減少納稅人等待時(shí)間；引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)錯(cuò)峰辦稅，對(duì)多單納稅人實(shí)施預(yù)約服務(wù)。