5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)將納入營改增試點(diǎn)范圍。

　　試點(diǎn)后稅負(fù)是否會增加？日前，省國稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示，新政的目標(biāo)將確保房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)只減不增。

　　新增不動產(chǎn)所含增值稅可分2年抵扣

　　新政實施后，無論是工業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動產(chǎn)所含增值稅。

　　具體怎么操作？營改增試點(diǎn)方案明確：5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程或取得的按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，其進(jìn)項稅額（即取得不動產(chǎn)所含的增值稅）應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，兩年的抵扣比例依次為60%、40%。

　　舉例來說，某企業(yè)花費(fèi)5000萬元購置一棟辦公樓，購置費(fèi)用中所含的5000萬元/（1＋11%）×11%=495.5萬元的增值稅可分兩年進(jìn)行抵扣，按比例第一年抵扣297.3萬元，第二年抵扣198.2萬元。

　　省國稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人提醒，所謂取得不動產(chǎn)，就是以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)。例外的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目、融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，不執(zhí)行分期抵扣政策，其進(jìn)項稅額可一次性抵扣。

　　“由此看來，營改增將鼓勵企業(yè)投資不動產(chǎn)擴(kuò)大經(jīng)營，從而推動房地產(chǎn)去庫存。”上述負(fù)責(zé)人表示。

　　計算銷售額時可扣除土地價款

　　預(yù)收款預(yù)征率降至3%

　　“營改增后，稅率從5%提高到11%，企業(yè)的稅負(fù)會不會大幅提升？”龍巖金茂置業(yè)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司董事長曾新錫有些擔(dān)憂。

　　省國稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)，之前房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅稅率是5%，營改增后增值稅稅率提高到11%，但并不意味著實際稅負(fù)提高。

　　對于一般納稅人而言，在增值稅扣稅憑證取得齊全且合法有效的情況下，購進(jìn)貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)等所支付的增值稅額均可抵扣。而隨著不動產(chǎn)購置、建筑安裝等項目納入抵扣鏈條，其抵扣范圍將比以往更大。

　　尤為需要注意的是，試點(diǎn)方案還明確，房地產(chǎn)開發(fā)項目按照一般計稅方法計算增值稅額時，可以從銷售額中扣除向政府、土地管理部門等直接支付的相應(yīng)土地價款?！巴恋貎r款占了總銷售額的大頭，這一規(guī)定體現(xiàn)了增值稅只對增值額征稅的特點(diǎn)，有利于降低房企稅負(fù)?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人說。

　　以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其自行開發(fā)的項目為例，每套售價100萬元，其中含土地出讓金30萬元，建筑材料20萬元，設(shè)計費(fèi)5萬元。原先需繳納營業(yè)稅為100萬元×5%=5萬元，而營改增后需繳納增值稅為（100萬元-30萬元）/（1+11%）×11%-5萬元/(1+6%)×6%-20萬元/(1+17%)×17%=3.75萬元，較原營業(yè)稅少繳1.25萬元。

　　考慮到營改增之前不少房地產(chǎn)開發(fā)商取得進(jìn)項稅額發(fā)票困難的情況，試點(diǎn)方案出臺了一系列過渡措施，確保行業(yè)稅負(fù)只減不增。比如，房地產(chǎn)企業(yè)試點(diǎn)前開工的老項目可以選擇按照5%的征收率簡易計稅。需要注意的是，如果納稅人選擇簡易計稅方法，就不可以從銷售額中扣除相對應(yīng)的土地價款。

　　此外，在營業(yè)稅制度下，房企對于預(yù)收的房款應(yīng)按照5%的稅率預(yù)繳稅款，但營改增之后，只需按3%的預(yù)征率預(yù)繳。這一改變將降低房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金占用率，提升利潤空間。

　　二手房交易稅負(fù)不會增加

　　實際略微下降

　　營改增后，二手房交易稅負(fù)是否會增加，亦是社會關(guān)注焦點(diǎn)之一。

　　這里分兩類情況作具體說明。

　　第一種情況，據(jù)省國稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，二手房交易的營改增政策充分考慮了與營業(yè)稅政策的平穩(wěn)對接，不僅稅負(fù)不會增加，而且會因為稅基縮?。▋r內(nèi)轉(zhuǎn)價外）的影響，使實際稅負(fù)略微下降。

　　根據(jù)新規(guī)，營改增實施前（即4月30日前）取得不動產(chǎn)的一般納稅人，計稅時首先要區(qū)分銷售的該不動產(chǎn)是否屬于自建。如果是非自建不動產(chǎn)，可以將扣除不動產(chǎn)購置原價或取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額；如果是自建不動產(chǎn)，就要按取得的全部價款和價外費(fèi)用計稅。但無論上述哪種情況，納稅人均可以選擇按一般計稅方法（稅率11%）或簡易計稅方法（征收率5%）計算繳納增值稅。二者的主要區(qū)別在于，一般計稅方法可抵扣進(jìn)項稅款。

　　對于選擇簡易計稅辦法的納稅人，雖然營改增前后均按5%計算應(yīng)納稅款，但由于稅基縮?。ㄓ蓛r內(nèi)轉(zhuǎn)為價外），稅負(fù)較原營業(yè)稅略有下降。

　　以一般納稅人銷售取得的2013年非自建不動產(chǎn)為例，假設(shè)取得價格為100萬元，原購價為60萬元，營改增之前，需繳納營業(yè)稅為（100萬元-60萬元）×5%=2萬元，營改增之后，按簡易計稅方法，僅需繳納增值稅為(100萬元-60萬元)/(1+5%)×5%=1.9萬元，稅負(fù)比原先有所降低。銷售自建不動產(chǎn)也如此，稅負(fù)同樣下降。

　　另一種情況，一般納稅人銷售營改增后（即2016年5月1日后）取得的不動產(chǎn)，應(yīng)按照一般計稅方法計稅，不可再選擇簡易計稅方式，但受價外計稅、抵扣等因素影響，稅負(fù)依然不會增加。

　　例如，某一般納稅人企業(yè)銷售一幢其2016年5月自建的不動產(chǎn)，取得價款100萬元，該不動產(chǎn)采用清包工方式建筑，自行購買建筑材料30萬元，施工成本20萬元，在取得全部合法有效抵扣憑證情況下，所需繳納的增值稅為100萬元/（1+11%）×11%-30萬元/（1+17%）×17%-20萬元/（1+3%）×3%=4.96萬元，相較于原應(yīng)繳營業(yè)稅100萬元×5%=5萬元同樣略有降低。

　　個人出售、出租房屋稅費(fèi)總體下降

　　家住泉州市區(qū)某小區(qū)的顏女士在10年前購買了一套住房，當(dāng)時購入價為23萬元，現(xiàn)在轉(zhuǎn)手價達(dá)130萬元。如今，她想出售此套住房，卻不知營改增后對個人繳稅有多大影響。

　　像顏女士一樣，百姓普遍關(guān)注個人賣房、出租房是否要多繳稅的問題。

　　根據(jù)文件規(guī)定，我省營改增之后個人將購買不足2年的住房對外銷售，應(yīng)按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售，免征增值稅。也就是說，顏女士賣掉這套住房，不需繳納增值稅。

　　假如顏女士賣的這套房子是在1年前取得的，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓時所取得的全部價款作為銷售額計算應(yīng)納稅款，不能扣除購入的價款，她應(yīng)繳納的增值稅為130萬元/（1+5%）×5%=6.19萬元，相較于原應(yīng)繳營業(yè)稅130萬元×5%=6.5萬元同樣略有降低。

　　對于出租房而言，個人出租住房按照1.5%計算應(yīng)納稅額，由于稅基縮?。ㄓ蓛r內(nèi)轉(zhuǎn)為價外），實際稅負(fù)隨之下降。

　　國稅局有關(guān)人士給記者算了一筆賬，如果出租住房月租金為4萬元，那么試點(diǎn)前需繳納營業(yè)稅為4萬元×1.5%=0.06萬元，試點(diǎn)后，僅需繳納增值稅為4萬元/（1+5%）×1.5%=0.057萬元。

　　以上這些政策，均為現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策的平移。出于增值稅價稅分離的考量，不僅應(yīng)繳增值稅較原營業(yè)稅減少，以其為計稅依據(jù)的各種附加稅費(fèi)也隨之降低。因此，個人出售、出租房屋的稅費(fèi)總體是下降的。

　　更多詳情請關(guān)注福建日報微信（見左圖二維碼）、福建國稅官方微信（見右圖二維碼）