長租公寓犯了哪些錯？ 這個市場沒有看起來那么好

　　“嘿，你住過城中村嗎”，這幾乎成為深圳長租公寓（俗稱“二房東”）創(chuàng)業(yè)者之間相互認(rèn)同和鼓勵的標(biāo)簽。

　　從兩年前小米雷軍1億元投資YOU+公寓之后，長租公寓迅速成為深圳創(chuàng)業(yè)市場的“風(fēng)口”，剛剛過去的2015年，堪稱深圳長租公寓“元年”。微家公寓、小螺趣租、Warm+公寓、鏈家自如、YOU+公寓、魔方公寓、互聯(lián)網(wǎng)租房平臺“合屋”等諸多品牌相繼成立或進(jìn)駐深圳。

　　但這個市場真的是大風(fēng)起兮嗎？在經(jīng)過一年多的試錯之后，游戲參與者們心里顯然打上了一個大大問號。微家公寓、小螺趣租、Warm+公寓，這三家在深圳長租公寓市場規(guī)模靠前、且受到資本市場關(guān)注的品牌相繼出現(xiàn)戰(zhàn)略方向轉(zhuǎn)變。

　　首先被驗證的是分散式合租公寓被難以走下去，此前主打分散式合租公寓的微家公寓表示，未來將嘗試集中式公寓，而此前持有一部分分散式公寓的Warm+公寓亦透露，此后不再考慮新增分散式公寓。

　　其次被改變的是規(guī)模迷信，小螺趣租在A輪融資之后迅速擴張規(guī)模，但受制于公司運營能力，拼命做大的公寓數(shù)量成為小螺趣租的包袱，隨后其開始向租房平臺轉(zhuǎn)變，甚至一度傳出將轉(zhuǎn)讓持有公寓以及股東撤資的消息。

　　進(jìn)入A輪融資的Warm+公寓同樣放棄了追求規(guī)模。Warm+公寓提供的一份資料顯示，其計劃在2016年將達(dá)到8000間公寓的運營規(guī)模，但這一目標(biāo)在新的一年里被砍掉3000間左右。Warm+公寓創(chuàng)始人劉智告訴界面新聞，規(guī)模擴張最終要與團(tuán)隊運營能力、公司財務(wù)指標(biāo)以及獲得的資本相匹配，否則目標(biāo)落實不了就是口號。

　　在各品牌紛紛開始調(diào)整戰(zhàn)略方向時，深圳房價一路暴漲，年輕人的居住尊嚴(yán)再次被升級到了公共話題的高度，長租公寓市場再次涌入了不少新的“踢館者”，他們進(jìn)駐城中村、租下舊廠房，攜帶上億資金殺入市場。

　　深圳萬科在年初迅速拿下兩棟存量物業(yè)，開出兩家“萬科驛”，并宣稱預(yù)計年內(nèi)將達(dá)到十家門店的規(guī)模；市屬國有企業(yè)深業(yè)集團(tuán)也宣布將創(chuàng)立長租公寓品牌，年內(nèi)將推出3000間公寓；鏈家自如寓則從年前2000間公寓擴張到5000間規(guī)模。

　　與此同時，同寓、貓寧公寓、窩巢夢公寓、V客青年公寓等數(shù)十家長租公寓品牌陸續(xù)進(jìn)入市場，甚至有公寓創(chuàng)業(yè)者一次性拿下多棟物業(yè)同時施工，大體量公寓房源有望同時推向市場。

　　值得注意的是，大品牌的企業(yè)，如鏈家、萬科、深業(yè)進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域有著各自的考慮。鏈家的布局與其延續(xù)房地產(chǎn)市場交易鏈條有關(guān)；而萬科買下存量物業(yè)做長租公寓，未來則考慮進(jìn)行“城市更新”的地產(chǎn)開發(fā)；深業(yè)集團(tuán)等國企發(fā)展長租公寓，更多考慮的是高效利用存量物業(yè)以及保障民生的政治任務(wù)。

　　但不論怎樣切入，“50元/平方米租來存量物業(yè)，100元/平方米租出去”，這看起來很美好的生意背后，仍然面臨著模式、政策條件、運營內(nèi)容等多方面的挑戰(zhàn)。

　　劉智告訴界面新聞，目前這個行業(yè)的毛利潤在40%-50%左右，在扣除成本之后凈利潤率大概只有12%。對于初次進(jìn)入行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者而言，需要格外注意自身資金實力以及公司運營能力的提升，一旦公寓空置率高企，長租公寓的利潤將大打折扣，甚至拖累團(tuán)隊發(fā)展。

　　從劉智的個人經(jīng)驗來看，一個指標(biāo)可以衡量長租公寓公司的運營能力——“百間房周期”，即100間公寓一起推向市場，在幾天之內(nèi)可以達(dá)到滿租。該指標(biāo)反映的是公寓項目地段、配套、客群定位、定價、產(chǎn)品設(shè)計等等運營參數(shù)，在Warm+公寓最新開業(yè)的一個項目中，這一個指標(biāo)已被壓縮到十天，而在“萬科驛”科技園店開業(yè)之后，這一指標(biāo)為三天。

　　現(xiàn)階段來看，就算擁有低成本資金以及行業(yè)整合運營能力的萬科，其長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展也仍處于初級階段，除了廣州萬科在長租公寓起跑較早之外，萬科在其他地區(qū)的公寓規(guī)模，相對于地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?？芍^微乎其微。

　　萬科高級副總裁譚華杰認(rèn)為，如果將新房改造成長租公寓，需要政府在土地價格和稅收方面給予特殊優(yōu)惠，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才有動力進(jìn)行規(guī)模化發(fā)展；而如果以存量資產(chǎn)發(fā)展長租公寓，則需要在國家層面建立一個高度規(guī)范化、排除風(fēng)險的行業(yè)政策，才能吸引到險資、債權(quán)、甚至REITs機構(gòu)等低利率的資本介入，然后在租金水平較低的情況下持有更多資產(chǎn)，靠規(guī)模效應(yīng)賺錢。

　　目前對長租公寓市場感興趣的多為風(fēng)險投資，而風(fēng)險投資的錢是最貴的一種，創(chuàng)業(yè)者拿了錢后，容易陷入迎合資本、一味追求規(guī)模、最終難以自控的境地。

　　劉智將長租公寓創(chuàng)業(yè)分為從A輪融資到D輪后上市的四個階段，公寓創(chuàng)業(yè)者需要找到一種階段性、能夠與自身運營指標(biāo)相匹配的投資者，然后拿每一階段的資金去解決一個階段應(yīng)該解決的問題，“一口吃不了一個胖子”。

　　這個行業(yè)的未來長什么樣？YOU+公寓創(chuàng)始人劉昕認(rèn)為，長租公寓的發(fā)展趨勢就只有兩個，要么做成品牌性的大而全，那就一定是給資本打工了，變成融資上市的主體；要么做成小而美，自己只做一棟兩棟公寓，實現(xiàn)自己的事業(yè)或理想，也照樣玩得很high。

　　數(shù)天之前，在互聯(lián)網(wǎng)租房平臺“合屋”聯(lián)合下，數(shù)十家長租公寓品牌宣布正式啟動一項“青年樂巢計劃”的公益活動，同時這也是深圳長租公寓行業(yè)第一次大規(guī)模的行業(yè)交流盛會。雖然與會的創(chuàng)業(yè)者們都面臨各自的問題，但對于這個行業(yè)的前景卻是相同地十分看好。

　　畢竟，年輕人的租房需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有被滿足，居住在城中村的糟糕經(jīng)歷幾乎是每一個深圳追夢人的必修課?！斑@個生意更多的是一份事業(yè)，能夠讓這個世界變得比以前稍微好一點?！弊T華杰說。羅強界面記者