二手市場分析

　　各區(qū)小學(xué)招生路段已陸續(xù)公布，部分小學(xué)的招生路段今年發(fā)生了變化，一些去年地處非名校招生路段的二手房源，今年受益于招生路段的調(diào)整，搖身變成搶手的名校學(xué)位房。部分先知先覺的業(yè)主已馬上漲價(jià)或反價(jià)，甚至出現(xiàn)買家在與業(yè)主已商談得七七八八的時(shí)候，因目標(biāo)房源搖身變成名校學(xué)位房而業(yè)主立馬加價(jià)30萬元，買家無奈被迫放棄已看中的物業(yè)，另覓其他房源的情況。

　　目前，天河、海珠等市中心區(qū)域招生路段出現(xiàn)變化的名校新增可入讀路段的房源，較受市場關(guān)注，而越秀等傳統(tǒng)名校效應(yīng)較強(qiáng)的區(qū)域，今年學(xué)位房行情依舊活躍。不過，從整體市場來看，即使招生范圍沒有發(fā)生大的變化，學(xué)位房的價(jià)格也會(huì)跟隨大市漲勢而水漲船高，今年不少學(xué)位房的價(jià)格依然較去年同期出現(xiàn)平均約10%的漲幅。

　　天河北：入讀原華成小學(xué)的樓梯樓看漲

　　據(jù)天河區(qū)發(fā)布的2016年小學(xué)招生計(jì)劃顯示，華成小學(xué)取消，新增了華陽小學(xué)（華成校區(qū)）。在此利好消息刺激下，原華成小學(xué)招生路段內(nèi)的房源，關(guān)注度立刻提升，部分業(yè)主開始反價(jià)或提高放盤價(jià)格。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，現(xiàn)華陽小學(xué)（華成校區(qū)）招生路段內(nèi)的樓梯樓房源，二手均價(jià)有望漲至3.3萬元/平方米或以上，最終與其他入讀華陽小學(xué)的學(xué)位房價(jià)格看齊。

　　據(jù)了解，現(xiàn)時(shí)入讀華陽小學(xué)本部周邊的二手房，最便宜的都要3萬元/平方米以上。如紫荊花園目前樓梯樓的二手均價(jià)已在3.3萬元/平方米以上，而僑怡苑樓梯樓中層單位，單價(jià)3.5萬-3.6萬元/平方米，已算是非常筍價(jià)的房源。合富置業(yè)華陽分行主管陳僑都表示，入讀華陽小學(xué)本部的學(xué)位房，二手均價(jià)由去年的3.1萬-3.2萬元/平方米，漲至今年的3.5萬-3.6萬元/平方米。

　　對學(xué)位房買家來說，華陽小學(xué)比華成小學(xué)的名氣大得多，甚至有對華陽小學(xué)學(xué)位房志在必得的買家。雖然預(yù)算不足以購買中小戶型學(xué)位房，仍一擲千金購買帶華陽小學(xué)學(xué)位的電梯樓單間等小戶型物業(yè)，而這類物業(yè)的單價(jià)不少已超過5萬元/平方米以上。

　　與之形成明顯對比的是，原華成小學(xué)在學(xué)位房買家圈內(nèi)的關(guān)注度并不高。合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理魏力有表示，買華陽小學(xué)房源的買家都是沖著其學(xué)位而購買的，而買華成小學(xué)所處的體育西板塊房源的買家主要是求交通、生活等方面的方便，或是有部分買家已經(jīng)有華陽小學(xué)的房源，是為改善而購買，而并不追求名校學(xué)位。

　　時(shí)移世易，今年華陽小學(xué)（華成校區(qū)）招生范圍內(nèi)的二手房，身價(jià)已今非昔比。不過，由于小學(xué)招生路段調(diào)整的消息剛剛公布，趁樓價(jià)還未大漲之前，今年華陽小學(xué)（華成校區(qū)）招生路段內(nèi)的二手房，還是有部分值得學(xué)位房買家或投資者趁低吸納的。陳僑都表示，現(xiàn)時(shí)華陽小學(xué)（華成校區(qū)）招生范圍內(nèi)的房源，如祥龍花園、天文苑、恒康閣、南粵閣等電梯樓，價(jià)格仍遠(yuǎn)低于現(xiàn)時(shí)入讀華陽小學(xué)本部的電梯樓物業(yè)。如恒康閣現(xiàn)時(shí)二手均價(jià)約2.4萬-2.5萬元/平方米，如選購電梯樓三房的話，入市門檻比入讀華陽小學(xué)本部的電梯樓三房要低。

　　新港西：昌崗東路小學(xué)招生路段新增銀華大廈

　　據(jù)海珠區(qū)發(fā)布的2016年小學(xué)招生計(jì)劃顯示，新港街銀禧社區(qū)的銀華大廈，今年從海聯(lián)路小學(xué)劃到了海珠區(qū)名校昌崗東路小學(xué)。不過，由于銀華大廈在售房源較少，交投并不活躍，這個(gè)利好消息暫時(shí)并未對該樓盤的價(jià)格產(chǎn)生明顯的影響。

　　合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理余強(qiáng)表示，銀華大廈二手均價(jià)約2.3萬-2.5萬元/平方米左右，屬于電梯樓單體樓，樓內(nèi)辦公與自住混雜，距馬路較近，居住環(huán)境相對較嘈雜，之前并不太受自住買家關(guān)注。不過，若以追求學(xué)位的需求來說，對比其他入讀昌崗東路小學(xué)的電梯樓樓宇來說，銀華大廈的價(jià)格還是相對較吸引的，而且更有80平方米左右的兩房單位，入市門檻相對不高。相距不遠(yuǎn)的富力千禧花園，同樣屬于昌崗東路小學(xué)招生路段內(nèi)的一、二期單位，107平方米的南向單位，總價(jià)已達(dá)375萬-380萬元了。

　　不過，余強(qiáng)提醒，由于小學(xué)招生路段每年都可能會(huì)有調(diào)整，因此，若是明年或之后才使用到學(xué)位的買家，一定要留意招生政策的變化，最好還是選擇近幾年一直都在招生路段內(nèi)的物業(yè)。

　　市中心：大部分學(xué)位房年漲幅達(dá)10%-15%

　　廣州二手房市場交投暢旺，二手樓價(jià)持續(xù)看漲，關(guān)注度較高的學(xué)位房，身價(jià)自然也水漲船高，如華景新城、光大花園等位于名校招生路段內(nèi)的大型社區(qū)盤，今年的價(jià)格相比去年就有10%以上的漲幅。

　　趕在今年購買華景小學(xué)學(xué)位房入讀的家長型買家，在之前的2-3月基本都已完成了交易。合富置業(yè)芳滿分行主管張國華表示，今年與去年相比華景新城的樓價(jià)漲幅約10%-15%，如陶然庭苑78平方米的電梯兩房，總價(jià)已達(dá)240萬元。

　　無獨(dú)有偶，地處寶玉直實(shí)驗(yàn)小學(xué)招生范圍內(nèi)的光大花園，今年二手樓價(jià)漲幅也較為明顯。合富置業(yè)光大翠榕分行主管華松佳表示，今年光大花園的價(jià)格與去年相比，升幅10%，如水岸榕城78平方米的電梯兩房，總價(jià)已達(dá)280萬元。

　　即使是樓梯樓學(xué)位房，部分熱門小學(xué)周邊房源的價(jià)格，漲勢也相對較為明顯。如天河區(qū)體育東路小學(xué)，位于六運(yùn)小區(qū)及其周邊的樓梯樓二手房，今年交投也相當(dāng)活躍，樓價(jià)與去年對比漲幅也超過了10%。合富置業(yè)宏發(fā)分行主管韋茂永表示，六運(yùn)小區(qū)、天河南等體育東路小學(xué)招生范圍內(nèi)的二手房源，價(jià)格漲幅約10%-15%，如六運(yùn)小區(qū)80平方米的樓梯三房，總價(jià)已達(dá)220萬元。

　　文/圖 南方日報(bào)記者 許蕾