隨著市場成交熱度不斷攀升，北京商品住宅庫存持續(xù)下滑。截至4月18日，北京商品住宅的庫存總量僅為66576套，創(chuàng)近25個(gè)月新低，去化周期僅8個(gè)月。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，庫存量創(chuàng)新低的原因在于北京商品住宅市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀所致，在庫存不斷下滑、供需嚴(yán)重失衡的市場背景下，北京房價(jià)漲速開始加快。

　　庫存持續(xù)下滑

　　“與二三線城市庫存高企的情況反差很大，一線城市并不存在去庫存問題，市場存量處在合理區(qū)間?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至4月18日，北京可售期房商品住宅共31658套，可售現(xiàn)房商品住宅共34918套，期房與現(xiàn)房相加，北京商品住宅的庫存總量僅為66576套。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅稱，北京商品住宅庫存創(chuàng)近25個(gè)月新低，按照此前6個(gè)月北京商品住宅市場的月均成交套數(shù)倒退得知，66576套商品住宅的去化周期僅為8個(gè)月，已經(jīng)瀕臨8-10個(gè)月合理去化周期的底線。

　　郭毅進(jìn)一步表示稱，從北京商品房住宅市場、最近幾年的房地產(chǎn)住宅土地供應(yīng)看，商品房高端化趨勢非常明顯，部分剛需客群轉(zhuǎn)而選擇商住類產(chǎn)品，盡管商住類產(chǎn)品成為北京商品住宅的有效補(bǔ)充，但仍難以掩蓋北京樓市庫存告急的現(xiàn)狀。

　　供不應(yīng)求是主因

　　“庫存量創(chuàng)新低的原因在于北京商品住宅市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀所致?！惫惚硎?，截至4月18日，北京純商品住宅供應(yīng)為4663套，成交量13136套，供需比低至1：3，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以滿足購房需求。

　　北京延續(xù)兩年的商品住宅供過于求的局面在2016年被打破，主要原因在于2014年和2015年在土地供給上向民生類用地的自住房和保障房傾斜，保障類住宅產(chǎn)品供地較大，擠占了商品住宅用地面積，導(dǎo)致2014年和2015年兩年北京出讓的商品住宅面積僅有500萬平方米。供地減少，開發(fā)商無米下炊，導(dǎo)致商品住宅市場的供應(yīng)減少，由供地不足到住宅供應(yīng)減少的傳遞效果最終在2016年開始顯現(xiàn)。

　　從土地供應(yīng)來看，近兩年北京市商品住宅用地縮減明顯。數(shù)據(jù)顯示，2015年北京土地市場共有109宗土地實(shí)現(xiàn)出讓，相比2014年減少32宗。建設(shè)用地面積合計(jì)706.8萬平方米，規(guī)劃建筑面積1511.5萬平方米，同比分別減少25%、9%，這一土地成交量也創(chuàng)下了近八年的新低。其中，2015年住宅性質(zhì)用地共成交50宗，成交宗數(shù)創(chuàng)造近三年新低。

　　“盡管2016年北京商品住宅計(jì)劃供地量增加了100公頃，但一方面計(jì)劃落實(shí)到實(shí)際供地量能否明顯增加尚在未知數(shù)；另一方面出于商品住宅開發(fā)的周期性原因，2014年和2015年兩年供地不足仍將導(dǎo)致北京樓市在2016年和2017年保持商品住宅供給大幅減少的窘境。”郭毅如是說。

　　 催升房價(jià)上漲

　　在土地供應(yīng)縮減、商品住宅市場庫存持續(xù)下滑、成交回升的背景下，北京商品住宅成交價(jià)格則呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢。據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)顯示，2016年一季度，北京商品住宅的成交均價(jià)高達(dá)33271元/平方米，同比漲幅高達(dá)25.7%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，北京樓市供需失衡的現(xiàn)狀將催生北京房價(jià)上漲，在未來兩年供應(yīng)難以滿足成交量的情況下，房屋成交均價(jià)的上漲將成為必然。

　　除了市場供應(yīng)不足導(dǎo)致的房價(jià)普遍上漲之外，地價(jià)的不斷攀升也是導(dǎo)致房價(jià)上漲的主要因素。2015年北京僅成交50宗住宅用地，土地稀缺引發(fā)房企激烈爭搶，在一定程度上推高了地價(jià)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2015年成交的住宅用地中實(shí)際樓面價(jià)超過3萬元/平方米的多達(dá)26宗，占比高達(dá)52%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，未來新上市的商品房定價(jià)會出現(xiàn)高端化趨勢，對市場定價(jià)產(chǎn)生明顯影響。此外，北京昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)2宗土地出讓公告中重現(xiàn)“90/70”政策，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士指出，該政策作用主要體現(xiàn)在穩(wěn)定地價(jià)，促進(jìn)剛需回歸新房市場等方面，同時(shí)該政策的提出也會增加商品房供應(yīng)套數(shù)，在一定程度上緩解供需失衡以及所帶來的房價(jià)上漲局面。

　　 數(shù)據(jù)

　　上周，北京市二手住宅成交6712套，增幅為30.7%，雖然近兩周網(wǎng)簽規(guī)模有較大波動(dòng)，但是實(shí)際成交量從高位回落，隨著前期需求的大量釋放，預(yù)計(jì)后期網(wǎng)簽規(guī)模將會回落。成交均價(jià)為40716元/平方米，環(huán)比上漲2.7%，結(jié)構(gòu)性占比拉高了均價(jià)，其中總價(jià)600萬元以上的高質(zhì)量二手住宅成交占比從4月首周的10.97%上升至13.03%。（賴大臣 彭耀廣）