今年第一季度國內(nèi)一線城市的房地產(chǎn)行情可以用“熱得發(fā)燙”來形容。然而隨著北京、上海、深圳等大城市開始收緊政策后，一線市場的溫度開始下降。4月以來，北上深等地樓市集體默契降溫，其中深圳二手房放盤價格持續(xù)回落，上海新房均價也自去年9月以來首次跌破30000元/平方米。除了一直較為平穩(wěn)走勢的廣州外，其他一線市場的樓市出現(xiàn)了明顯的回調(diào)。與此同時，二三線城市卻仿佛剛開始接收到今年樓市的熱力，在樓市“溢出效應(yīng)”的刺激下，二線城市的土地成交更是熱力不凡。

　　一線樓市成交降溫

　　中國指數(shù)研究院4月11日公布最新監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，清明節(jié)后首周受監(jiān)測的重點城市中近九成樓市成交量下滑，一二三線城市均呈現(xiàn)出不同程度的回落。數(shù)據(jù)顯示，一線城市平均降幅達27.4%，其中北京降幅達30.0%，上海下降17.2%，深圳降31.1%，廣州則達到37.8%;二線城市降幅達20.9%；三線城市下降35.1%。4月上旬54個城市合計簽約住宅9.76萬套，環(huán)比3月的11.28萬套下調(diào)了13.5%。其中，一線城市回落較為明顯，跌幅為18%。上海、深圳、北京等城市均有不同程度的下滑。

　　隨著成交量的下滑，一線樓市的均價也開始收縮。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月4日-4月10日上海新房成交均價為28533元/平方米，環(huán)比下跌13.3%。這一價格也是上海新房均價自去年9月以來首次跌破3萬元/平方米水平。原因在于，上周成交單價低于2.5萬元/平方米的剛需成交占比為53.3%，比前期提升7.9%，降低了整體水平。據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測，深圳二手房放盤價格持續(xù)回落，報價下調(diào)愈發(fā)普遍，上周（4月3日-9日）有七成業(yè)主下調(diào)報價。深圳樓市“3·25”新政及4月二手房評估價上調(diào)令政策面趨緊，市場觀望情緒濃厚。新房、二手房、豪宅各個細分市場，均已進入調(diào)整期。

　　一線城市的熱力散去與3月底密集出臺的各地調(diào)控政策有密切的關(guān)系。以上海為例，“3.25”新政出臺后，上海樓市開始降溫，特別是以改善型需求支撐的中高端市場，降溫最為明顯。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月28日－4月3日，一周內(nèi)上海新建商品住宅成交面積28.4萬平方米，環(huán)比減少60.4%。

　　二線市場“接力”

　　一線市場在強力的政策壓力下成交“退燒”，然而二三線城市仿佛火力全開。特別是二線市場，其受關(guān)注的程度已經(jīng)不弱于一線。從今年第一季度的成交來看，二三線城市應(yīng)該是最受益的對象。有開發(fā)商人士向記者表示，今年以來的政策目標只有一個，那就是“清庫存”。相對而言，一線市場的庫存壓力看上去不小，但是清起來難度不大，二三線市場的庫存才是政策主要的針對目標。

　　事實上，今年第一季度的數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出這樣的跡象。中國指數(shù)院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，從3月份監(jiān)測的36個主要城市住宅成交環(huán)比全線上漲。其中二線代表城市成交面積環(huán)比上漲155.68%，同比上升91.31%，且有4個城市環(huán)比漲幅超過300%；三線代表城市成交面積環(huán)比上升84.42%，同比上漲83.23%。

　　進入第二季度后，二線市場更有拉力一線城市火熱成交勢頭的趨勢。3月25日以來，上海、深圳、南京、武漢、合肥、廊坊等城市相繼出臺樓市收緊的調(diào)控政策，目前，一線城市樓市相對“冷靜”，火力有傳導(dǎo)至二線城市之勢。

　　房企二線城市搶地

　　對于行情最為敏感的是房企。記者發(fā)現(xiàn)，近期，房企在二線城市的拿地動作是越來越大。甚至在部分二線城市更是出現(xiàn)了搶地的現(xiàn)象。二線城市的土地交易地王頻出。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計11日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度萬科、保利、華潤置地等20家標桿房企合計拿地金額為1187.3億元（人民幣，下同），同比2015年一季度（1016億元）上漲了16.8%。其中，標桿房企在二線城市的拿地金額為636.47億元，占總金額的53.6%，較去年同期大漲18.9個百分點。在北上廣深四個一線城市拿地的占比則明顯減少。

　　在4月初的幾場土地拍賣上，二線城市的土地爭奪空前的激烈。4月7、8兩日，蘇州迎來2016年首場大型土地拍賣會，現(xiàn)場就上演了一場搶地大戲。其激烈的程度堪稱“前所未有”。據(jù)媒體報道，現(xiàn)場就有超過40家房企對蘇州樓市虎視眈眈，最終11家房企成功拿地13宗，總成交金額達到250.73億元，平均溢價率高達203%，其中住宅性質(zhì)的土地拍賣溢價率全部超過100%，甚至有的土地溢價率超過300%。其中，景瑞地產(chǎn)所拿地塊溢價率最高，達319%；當(dāng)代置業(yè)收獲最多，共斬獲3幅地塊，其中一幅樓板價達28761元/平方米，是成交地塊中單價最高的一幅；魯能、華發(fā)、東原等房企均有所斬獲，且是首次進入蘇州市場。從記者獲得的數(shù)據(jù)看，兩天的土地拍賣中，只有一幅地塊溢價率低于100%，為60%，其中還有7幅溢價率超過200%。

　　以往，高溢價土地成交一般只出現(xiàn)在一線城市的土地爭奪上。但現(xiàn)時，二線城市不僅是蘇州，南京、合肥、杭州的土地市場也同樣火熱，土地成交中“地王頻出”。4月5日，杭州蕭山北干山口單元杭發(fā)廠及北干街道中單元E-3地塊集中出讓。最終，蕭政儲出［2016］2號地塊經(jīng)過17輪報價，由融信集團以17億元總價競得，樓板價18556.52元/平方米創(chuàng)新高。

　　3月24日，合肥3月土地拍賣會上，多宗熱門區(qū)域地塊亮相，其中濱湖區(qū)一宗地拍出76.89億元的“天價”，溢價率高達400%，成合肥總價地王。

　　3月18日，全國近40家房企爭奪南京5塊地，成交金額達92.72億元。其中鼓樓區(qū)熱河南路客車廠地塊，該地塊共吸引了包括保利、融創(chuàng)、華潤、招商等在內(nèi)的23家房企報名參與，最終經(jīng)過16輪競價，招商以總價48.2億元競得，30000元/平方米的成交樓板價成為南京城北的新單價地王。

　　對于二線城市樓市，特別是土地交易的瘋狂，有業(yè)內(nèi)人士表示，一方面代表開發(fā)商在一線搶地的難度越來越高，對于二線城市的爭奪開始激烈化。另一方面也潛伏著風(fēng)險?！岸€市場的火熱很大程度上是由于一線熱力的‘溢出’導(dǎo)致的，如果土地價格過高，未來銷售難度加大，風(fēng)險還是比較大的?！?/p>

　　文/圖 南方日報記者 蔣勁勁