■ 樓市觀察

　　那些以短線升值為目的投機(jī)者，才應(yīng)是政策重點(diǎn)抑制對(duì)象。不一定要限制他們購(gòu)房，可以通過(guò)稅收手段大幅提高他們的短線交易成本。

　　去年以來(lái)，少數(shù)城市出現(xiàn)了久違的房地產(chǎn)熱，不僅自住需求源源不斷的釋放，而且投資投機(jī)性需求也重現(xiàn)江湖，在深圳等個(gè)別城市，這類需求成為推高房?jī)r(jià)的主要力量。于是，人們不禁要問(wèn)：什么原因?qū)е逻@一現(xiàn)象？

　　我將其總結(jié)為三點(diǎn)：錢多、坑多、人不傻。

　　首先，錢多。眾所周知，2014年11月以來(lái)，我國(guó)連續(xù)多次降息降準(zhǔn)，實(shí)行寬松的貨幣政策。

　　首先利率降至歷史低位。經(jīng)過(guò)六次降息之后，當(dāng)前我國(guó)基準(zhǔn)利率只有1.5%，五年期以上基準(zhǔn)貸款利率只有4.9%，皆創(chuàng)歷史最低值。而從貨幣供應(yīng)量來(lái)看，今年2月末，廣義貨幣（M2）余額同比增長(zhǎng)13.3%，比去年同期高0.8個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣（M1）余額同比增長(zhǎng)17.4%，比去年同期高11.8個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明貨幣供應(yīng)出現(xiàn)放量。此外，資金規(guī)模明顯超出實(shí)體經(jīng)濟(jì)需要。GDP增幅反映經(jīng)濟(jì)，主要是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的規(guī)模擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，就需要合理規(guī)模的新增貨幣供應(yīng)。因此，拿M2增幅減去GDP增幅的余值，代表多出實(shí)體經(jīng)濟(jì)所需的資金量。而這一指標(biāo)，2015年四季度達(dá)到7%，明顯高于2000年以來(lái)3%的均值，而且創(chuàng)了2010年以來(lái)的新高。預(yù)期2016年一季度亦如此。這多出的7%的資金，需要尋找出路。

　　其次，坑多。對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)，過(guò)去幾年中國(guó)的投資陷阱太多太多，而且近兩年進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期。比如，2011年以來(lái)各地民間高利貸泡沫接連破滅，泛亞、中晉系、金鹿財(cái)行等諸多大中型理財(cái)公司或P2P機(jī)構(gòu)，皆出現(xiàn)兌付難，無(wú)數(shù)散戶投資者的家庭財(cái)富成炮灰；另如，中國(guó)股市在經(jīng)歷2015年上半年瘋牛行情之后，下半年持續(xù)下跌，一大批小鮮肉被埋葬，大量老臘肉也被套。

　　放眼望去，真的是到處遍布投資“大坑、中坑、小坑”。如何跑贏通脹？去年以來(lái)，這一問(wèn)題，使越來(lái)越多的中國(guó)中產(chǎn)家庭和富裕階層，感到困惑、焦灼和無(wú)奈。

　　最后，人不傻。過(guò)去多年的歷史與經(jīng)驗(yàn)表明，與投資股票、高利貸、P2P、黃金等諸多領(lǐng)域而掉進(jìn)“坑”里的人們相比，投資房產(chǎn)的人們，還不算傻。即便是房?jī)r(jià)存在著短周期波動(dòng)，也有下跌的時(shí)候，但如果以五年、十年的跨度來(lái)看一宗房產(chǎn)投資，則多數(shù)投資的收益率是正的，且高于其他投資產(chǎn)品。

　　正是因?yàn)榇嬖谏鲜鋈齻€(gè)因素，投資性購(gòu)房比例明顯上升也就是情理之中。也正因如此，當(dāng)3月下旬上海與深圳限購(gòu)升級(jí)之后，部分需求加速被擠壓至周邊不限購(gòu)城市；在蘇州和南京政策有所收緊之后，依然出現(xiàn)猛烈的地王潮。

　　但上述三個(gè)因素的存在，以及投資房產(chǎn)現(xiàn)象的重新出現(xiàn)，不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是一種社會(huì)現(xiàn)象。我們需要認(rèn)真的剖析現(xiàn)象背景后的內(nèi)因，找出長(zhǎng)期解決之道，而不是僅僅拿出“限購(gòu)限貸”的行政大棒，猛掄一圈。如果不解決根本性的問(wèn)題，則既無(wú)效果，又徒增管理成本。

　　2015年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。這也就意味著，以租金為目的，追求長(zhǎng)線收益的個(gè)人投資性購(gòu)房，具有存在的合理性。

　　而那些以短線升值為目的的投機(jī)者，才應(yīng)是政策重點(diǎn)抑制對(duì)象。不一定要限制他們購(gòu)房，可以通過(guò)稅收手段大幅提高他們的短線交易成本。你可以炒房，但獲利的大頭，需要上繳國(guó)庫(kù)。而你卻承擔(dān)了更大的虧損風(fēng)險(xiǎn)。如此，自然能壓住炒房之風(fēng)。

　　□楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）