春節(jié)之后的天津樓市，真切地讓人體會到了什么叫“火爆”。相較于不斷漲價的新房市場，二手房的價格增幅雖然并不明顯，但成交量卻一直未落人后。三月份，本市二手房成交創(chuàng)下近三年新高。未來，隨著“營改增”持續(xù)釋放利好，二手房市場仍表現(xiàn)得“信心滿滿”。

　　二手房交易量“井噴”

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年3月天津市二手私產(chǎn)住宅共成交19615套，環(huán)比上漲188.6%；成交面積173.8萬平方米，環(huán)比上漲193.3%；成交均價11264元/平方米，環(huán)比上漲5.0%。

　　我愛我家市場研究中心認為，隨著春節(jié)氛圍的消散，二手房買賣市場的活躍度快速升高，加之央行降息以及首付比例下調(diào)、稅費減免等一系列政策的出臺給予房地產(chǎn)市場的利好信號，均對于買賣市場節(jié)后的快速復(fù)蘇起到了積極的推動作用，使得二手房市場在節(jié)后迅速反彈，3月交易量創(chuàng)近三年來新高。

　　此外，我愛我家的統(tǒng)計結(jié)果顯示出當前二手樓市的新特點：戶型方面，3月份，本市一室成交占比三成，與上月相比下滑5.5個百分點；兩室成交占比為57%，與上月相比上漲7.3個百分點。其中，80-120平方米的房源占比與上月相比上漲近6.2個百分點。越來越多的客戶目標產(chǎn)品類型從一室向兩室甚至面積更大的戶型轉(zhuǎn)移過渡。價格方面，3月份，百萬元以下成交房源下滑十分顯著，相反，百萬元以上房源的成交占比環(huán)比上漲了近12個百分點。

　　我愛我家分析認為，在多重政策影響下，許多剛改需求的客戶也開始借此良機紛紛入市，而由于短期內(nèi)購房需求集中入市，尤其熱點片區(qū)的房源消化速度加快，供需矛盾的加劇也使得房屋的成交價格隨之出現(xiàn)上漲。

　　多因素利好次級市場

　　與新房市場相比，價格無疑是二手房最大的優(yōu)勢所在。在今年樓市走勢一片大好的背景下，各大新盤的價格也是一路走高，“普漲”成為常態(tài)。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院報告顯示，2016年一季度，多個城市供需兩旺，去化效果非常好，天津平均去化率更是超過了9成。許多項目較上次開盤價格上漲，與去年同期相比，采取漲價策略開盤的項目占比大幅提高。2016年一季度，天津老推新項目開盤價格平均漲幅超1成。而進入4月以來，恰逢春季房交會召開，預(yù)熱項目及開盤項目逐漸增加且大多數(shù)價格都有上調(diào)趨勢。新房價格的“水漲船高”在某種程度上也保障了二手房市場中客源的留守。

　　除了新房、二手房的價格差異外，家長對于學區(qū)房的關(guān)注熱度也刺激了二手房的成交增長，特別是在和平區(qū)、南開區(qū)等優(yōu)質(zhì)教育資源較為集中的片區(qū)，其二手房源的掛牌價格盡管居高不下，但一直是家長們追捧的對象。據(jù)不少中介人員向記者透露，隨著小學入學報名日期的臨近，近期一些重點學區(qū)板塊內(nèi)的二手房可謂是供不應(yīng)求，在許多家長看來，二手學區(qū)房比新房學區(qū)房來得更加“靠譜”，由于有了多年的劃片經(jīng)驗累積，所以買房后落戶、報名入學等環(huán)節(jié)也更加能得到保障。多種因素作用下，直接刺激了市區(qū)二手房成交始終保持活躍。

　　“營改增”落地為購房者減負

　　下個月起，二手房市場將正式執(zhí)行“營改增”新政細則，“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅”。

　　營改增細則及相關(guān)配套政策的出臺解除了一直以來市場爭議的不確定性。業(yè)內(nèi)人士認為，其針對二手房交易的利好將更為明顯。以一套售價150萬（含稅、購買不足2年）的房產(chǎn)為例，最終增值稅應(yīng)納稅額為7.14萬。而按現(xiàn)行政策，營業(yè)稅應(yīng)納稅額為8.4萬。也就是說，新政執(zhí)行后，個人出售二手住房的稅費不增反降。

　　另一點值得注意的是，只要購買期限滿2年，將不再區(qū)分“普通住宅“和“非普通住宅”，統(tǒng)一執(zhí)行免征增值稅。也就意味著5月1日之后，購買那些滿2年、房屋建筑面積大于144平方米的非普通住宅時又省下一筆稅費。營改增以后，買賣二手房無需再考慮房屋面積，新政幫改善型購房節(jié)省了一筆稅費，更多地鼓勵交易、流通。這將有利于二手房交易，降低購房者負擔，令交易市場更加活躍。

　　中原地產(chǎn)梅江區(qū)域負責人馬麗萍對于未來的市場走勢分析表示，鑒于3月市場量、價齊漲，后期將會造成短暫的穩(wěn)定或是斷層，價格方面則不會有太大變動，仍走上漲之勢，業(yè)主不會為短暫的成交放緩而降低價格拋售房屋，還在等待降價的觀望客戶們將會等來新一輪的價格上揚。后期的優(yōu)質(zhì)房源量一旦充盈市場，還會造成價格的小幅提升。