中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京4月13日訊（記者 李萬祥）近期，上海樓市迅速回暖，房屋價格也是節(jié)節(jié)攀升。其中，個別房產(chǎn)中介通過與賣方簽訂獨家委托居間協(xié)議的方式壟斷房源、哄抬房價的做法，引發(fā)了廣泛的社會關(guān)注。

　　簽訂《房地產(chǎn)獨家委托協(xié)議》到底有哪些潛在的法律風(fēng)險？日前，上海楊浦法院受理了一起居間合同糾紛案件，房東與房產(chǎn)中介簽訂限時獨家委托協(xié)議后，未能簽訂正式買賣合同，中介以賣家嚴(yán)重違反約定為由，要求雙倍返還定金共計3000元。

　　原來，為置換房子，王先生和萬家房產(chǎn)簽訂了一份限時的《房地產(chǎn)獨家委托出售居間協(xié)議》，打算將楊浦區(qū)的一處住房，以不低于295萬元的價格出售，委托期限從2015年5月17日起至2015年8月17日。萬家房產(chǎn)作為獨家受托方，向王先生支付了定金1500元。合同約定：如果萬家房產(chǎn)居間成功，王先生返還1500元并支付傭金；如果未居間成功，王先生則無需返還定金1500元。《居間協(xié)議》還特別約定，王先生不得拒絕接受等于或者高于委托價的購買要約，否則承擔(dān)雙倍返還1500元的責(zé)任。

　　協(xié)議簽訂后，萬家房產(chǎn)多次向王先生推薦客戶前去看房，并在網(wǎng)站、櫥窗上優(yōu)先推薦這套房屋。但最終，王先生卻不愿和萬家房產(chǎn)推薦的客戶簽約。

　　萬家房產(chǎn)訴至法院稱其推薦的一位客戶愿意以295萬元購買此套房屋，但是王先生卻拒簽售房合同，中介多次要求其配合，王先生均置之不理，其行為已經(jīng)嚴(yán)重違反約定，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定雙倍返還定金。

　　王先生辯稱，“中介確實介紹過幾個人來看過房，看房后有下家對房屋滿意，我們也就房屋總價達(dá)成共識。但是，下家房款支付周期過長，七月份我要出國，根本沒有時間處理此事?！币虼耍跸壬鲝堊约翰⒎枪室饩芙^交易，不愿承擔(dān)違約責(zé)任?？紤]到萬家房產(chǎn)提供過服務(wù)，王先生同意返還已經(jīng)收取的定金1500元，并支付勞務(wù)費800元。

　　經(jīng)調(diào)查，《房地產(chǎn)獨家委托出售居間協(xié)議》并沒有對房款支付方式、房屋交付、房屋產(chǎn)權(quán)過戶等交易條件進(jìn)行約定。

　　法院認(rèn)為，《居間協(xié)議》沒有對除卻房屋最低總價之外的其他交易條件進(jìn)行約定，對此賣方就房屋交易過戶、房款支付方式等具體交易條件，享有與購買人協(xié)商并自愿達(dá)成買賣合意的權(quán)利。因此，王先生對房款支付方式提出異議的行為，并不屬于違約。鑒于王先生自愿返還1500元定金和支付800元勞務(wù)費，法院予以準(zhǔn)許。

　　法官提示，在獨家委托居間協(xié)議中，房產(chǎn)中介通常需要支付賣方一筆錢款作為定金，賣方則不得在獨家委托期限內(nèi)自行或委托其他中介出售房屋。若委托期限內(nèi)達(dá)成交易，賣方退還定金；若未達(dá)成交易，賣方有權(quán)沒收定金。

　　為了盡可能避免法律糾紛、切實維護(hù)自身利益，法官提示房屋買賣應(yīng)注意以下幾點：

　　一是明確限時獨家委托期限屆滿后的居間服務(wù)性質(zhì)。在實踐中，部分房產(chǎn)中介未在獨家委托期限內(nèi)成功售出，到期后雙方約定由同一中介繼續(xù)提供居間服務(wù)，但未續(xù)簽獨家委托協(xié)議。賣方在延期后同時委托其他中介出售房屋，并達(dá)成了交易。雙方就延期后是否仍是獨家委托關(guān)系，賣方應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任發(fā)生爭議。法官建議，限時獨家委托協(xié)議有效期屆滿，房產(chǎn)中介繼續(xù)為賣方提供居間服務(wù)的，雙方應(yīng)就后續(xù)委托性質(zhì)和有效期限進(jìn)行協(xié)商，并以書面形式予以約定。

　　二是明確置換型交易中支付傭金的條件。上海近期的房產(chǎn)交易中，置換型的交易占比較大。部分當(dāng)事人將賣房和買房委托同一家中介公司負(fù)責(zé)，并就賣房一事約定了獨家委托。實踐中，當(dāng)事人已簽訂購房合同，卻尚未將自己名下房屋售出的情況時有發(fā)生。當(dāng)事人為此不得不放棄定金，暫停購房。此時，中介多主張買房交易已經(jīng)達(dá)成，要求當(dāng)事人支付傭金。而當(dāng)事人多表示中介之前曾口頭承諾自己的房屋一定能如期順利賣出，不但不同意支付傭金，還要求中介承擔(dān)定金損失。雙方就責(zé)任承擔(dān)發(fā)生爭議。針對此類情況，當(dāng)事人要注意搜集房產(chǎn)中介承諾如期出售房屋的相關(guān)證據(jù)，并且明確可以拒付傭金的情形。

　　三是明確賣方出售房屋的具體交易條件。中介為了保護(hù)己方利益，多在居間協(xié)議中約定若買方報價超過一定金額，賣方不得拒絕交易。但買賣雙方在付款方式、過戶時間、戶口遷出等方面未達(dá)成一致，致使交易無法達(dá)成。賣方與中介就賣方拒簽房屋買賣合同是否構(gòu)成違約發(fā)生爭議。因此，賣方和房產(chǎn)中介應(yīng)該對草擬的獨家委托居間協(xié)議中是否對房屋總價、房屋交易過戶、房款支付方式、戶口遷出等具體交易條件進(jìn)行確認(rèn)。賣房者也需理性看待樓市，對自己的房產(chǎn)進(jìn)行合理估價，認(rèn)真閱讀協(xié)議條款，審慎簽訂獨家委托居間協(xié)議。