隨著市場(chǎng)持續(xù)走高，北京置業(yè)準(zhǔn)入線水漲船高，300萬(wàn)已成剛需置業(yè)“起跑價(jià)”，與此同時(shí)，改善型置業(yè)門檻也正在向1000萬(wàn)的高度逼近，在這一背景下，別墅項(xiàng)目的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)，部分土地供應(yīng)緊張城區(qū)更是遭遇未開先熱的“搶房”局面。

　　改善置業(yè)門檻逼近1000萬(wàn)元

　　市場(chǎng)的高歌猛進(jìn)之下，北京樓市整體豪宅化趨勢(shì)已成定局。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去的3個(gè)月，北京高端住宅處于穩(wěn)定上升的狀態(tài)，中高端商品住宅項(xiàng)目平均成交價(jià)格為每平方米59576.9元（約9310.3美元）。

　　在逐漸高端化、豪宅化的新房市場(chǎng)上，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)與以改善型需求為主的市場(chǎng)不相匹配的原因影響，不少新房市場(chǎng)的需求被迫轉(zhuǎn)投二手房市場(chǎng)，造成了二手房市場(chǎng)的持續(xù)火熱，鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房市場(chǎng)已連續(xù)多月上漲，2月成交均價(jià)已達(dá)4.2萬(wàn)元/平方米左右，望京、東壩等熱點(diǎn)板塊均價(jià)已達(dá)到6萬(wàn)元/平方米左右。

　　此外，公開數(shù)據(jù)顯示，2016年至少會(huì)有約80個(gè)高端項(xiàng)目在售，其中多個(gè)項(xiàng)目銷售報(bào)價(jià)將超10萬(wàn)元/平方米，而對(duì)于動(dòng)輒5萬(wàn)以上的樓面價(jià)，開發(fā)商幾乎不可能在地塊上開發(fā)小戶型產(chǎn)品，總價(jià)繼續(xù)攀升已成定局，而1000萬(wàn)將成為新房起步價(jià)格。

　　千萬(wàn)級(jí)別墅性價(jià)比放大

　　面對(duì)動(dòng)輒上千萬(wàn)的置業(yè)成本，不少改善型置業(yè)者開始將目光投向別墅。與高端公寓類產(chǎn)品相比，作為終極置業(yè)產(chǎn)品的別墅市場(chǎng)盡管也走出量?jī)r(jià)齊升的走勢(shì)，但其價(jià)格表現(xiàn)仍與公寓豪宅存在巨大的落差。

　　據(jù)亞豪數(shù)據(jù)顯示，2016年2月北京別墅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交209套，同比增長(zhǎng)179%，創(chuàng)造歷史同期新高。而在價(jià)格上，2月別墅成交均價(jià)雖然環(huán)比上漲9%，但由于面積大、價(jià)格基數(shù)低，別墅價(jià)格仍然遠(yuǎn)低于公寓類豪宅。

　　按照2016年公寓豪宅新標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)7萬(wàn)元/平方米計(jì)算，一套200平方米的普通豪宅總價(jià)在1500萬(wàn)元起，而同面積別墅產(chǎn)品僅在千萬(wàn)左右，表現(xiàn)出強(qiáng)大的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。“總價(jià)低、使用面積大，使得別墅的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)更加突出，因此加速了存量別墅的去化過(guò)程。”業(yè)內(nèi)人士指出。

　　海淀城市別墅遭“搶”

　　別墅作為稀缺產(chǎn)品，市場(chǎng)供應(yīng)一直在冰點(diǎn)徘徊，而對(duì)于住宅用地本身就供應(yīng)緊張的海淀來(lái)說(shuō)，更是一房難求，這也是造成金隅翡麗·藍(lán)爵堡遭市場(chǎng)搶籌的重要原因。據(jù)悉，在剛剛過(guò)去的3月，金隅翡麗·藍(lán)爵堡成交金額近2億元，成為北京別墅市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011至2015年僅成交9宗宅地，而作為教育和產(chǎn)業(yè)大區(qū)，區(qū)域置業(yè)需求卻長(zhǎng)期居高不下，商品房住宅的供需比始終為1:2，處于供不應(yīng)求狀態(tài)，根據(jù)相關(guān)部門的最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2015年海淀區(qū)五環(huán)內(nèi)的新增商品房供應(yīng)僅有255套，市場(chǎng)存量?jī)H為854套，跌至近5年來(lái)最低點(diǎn)。

　　由于新盤供應(yīng)極為稀缺，海淀新盤均價(jià)持續(xù)攀升。根據(jù)北京國(guó)土局和住建委的數(shù)據(jù)顯示，目前海淀區(qū)商品住宅成交均價(jià)已經(jīng)接近10萬(wàn)元/平方米，對(duì)比之下，海淀的城市別墅項(xiàng)目一千萬(wàn)左右的總價(jià)在當(dāng)前改善型置業(yè)市場(chǎng)已近乎“大眾價(jià)”，因此一直備受期待。

　　另一方面，別墅產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性稀缺仍然存在，未來(lái)高端產(chǎn)品供應(yīng)量將繼續(xù)增加，公寓豪宅的稀缺性降低，造成產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，但別墅等低密度住宅產(chǎn)品則將由于土地的嚴(yán)控，稀缺度仍將持續(xù)升級(jí)，因此其保值升值表現(xiàn)上可能更甚于公寓。

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