【導(dǎo)讀】開發(fā)商低價(jià)出售商住兩用房，宣稱已有“三證”，首付50%房款，余額可按揭分期付清。購房者以為撿到便宜房，付清首付款后才發(fā)現(xiàn)真相：商住兩用房竟然建在工業(yè)用地上?！短焯?15》聚焦：暗藏陷阱的低價(jià)房。

　　央廣網(wǎng)北京4月12日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，買房時(shí)，您如果遇見定價(jià)比周邊同地段的房價(jià)要低的低價(jià)房或者是特價(jià)房源，您會(huì)不會(huì)動(dòng)心？提醒各位買房人，開發(fā)商低價(jià)賣房總有原因，房子可能先天存在硬傷，或者土地來的便宜，所以購買低價(jià)房或者特價(jià)房源一定要謹(jǐn)慎，避免購房后讓自己陷入無盡的煩惱當(dāng)中。

　　低價(jià)房，到底能不能買？背后可能存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？先來關(guān)注幾位買房人的購房經(jīng)歷。

　　浙江蕭山買房人李先生（化名），2003年9月份，花低價(jià)購買了一套商住兩用房，這套房位于浙江蕭山新塘街道，會(huì)郎曹村。李先生告訴記者，開發(fā)商杭州高運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在銷售房屋時(shí)宣稱，樓盤已有三證，首付50%房款就可以拿到房屋鑰匙，余額可以稍后按揭分期付清。他以為撿到了便宜房，當(dāng)時(shí)爽快付清首付款，付清后，按揭貸款長時(shí)間辦不下來，他才意識(shí)到這套低價(jià)房背后可能有貓膩，但是首付款已交，只能如待宰羔羊一般等待未知的后果。

　　李先生：路過嘛，因?yàn)樗麄兎慨a(chǎn)銷售公司有一次弄了一個(gè)交流會(huì)，然后就去看了一下。他們說這個(gè)價(jià)格也不貴，房子有三證，有房產(chǎn)證、土地證、契稅證，還可以通過銀行辦理按揭的。

　　記者：他說完了之后你有沒有看過三證？

　　李先生：當(dāng)時(shí)因?yàn)榉梢庾R(shí)也淡薄，買房的時(shí)候就是聽他們銷售部的人說的，沒有看。

　　記者：只是聽銷售人員口頭介紹了一下，你就確定要買了是嗎？

　　李先生：對(duì)。

　　記者：買的這個(gè)房子，它是哪個(gè)小區(qū)，叫什么名字呢？

　　李先生：它不是什么小區(qū)，就是按照商業(yè)的形式賣給我們的，我想要既可以住人，也可以做生意的，他說這就是商住兩用的。

　　記者：你簽合同的時(shí)候，合同里面是怎么寫的？

　　李先生：寫的是綜合樓，我去買的時(shí)候他已經(jīng)建好了，我去看過，是商住兩用的。合同上約定，先給他們首付50%，我不是183.74平方嗎？價(jià)格是33萬多，我就付給了他16萬多。他說可以按揭的，可是后來他變卦了。付過首付后，他說這個(gè)房子按揭不了，他換了一個(gè)方法，第一次我們的錢都是交給杭州高運(yùn)混凝土有限公司，50%就是付給他的；第二次是付給企業(yè)的一個(gè)負(fù)責(zé)人，打到他的賬號(hào)上去，每個(gè)月付給他們一筆錢，我每個(gè)月付給他4456元，如果不交錢，首付錢是不退給你的，沒有辦法只有交啊。

　　沒過多久，麻煩就接踵而至。買房人王先生（化名）告訴記者，先是開發(fā)商告訴業(yè)主們，銀行按揭貸款辦不了了，讓業(yè)主們將剩余房款分期支付到一個(gè)個(gè)人銀行賬戶上，并以此為由，將舊合同收回，又和業(yè)主們重新簽訂了一份新的房屋買賣合同，新舊合同存在兩點(diǎn)不同之處，一處是甲方變成了高運(yùn)混凝土有限公司，另一處是，新合同上注明了土地使用年限只有20年，業(yè)主們既驚訝又氣憤，但因?yàn)槭赘犊钜迅?，房子又便宜，業(yè)主們將，和土地使用年限相關(guān)的條款劃去后，就又在這份合同上簽了字。

　　王先生：跟我們?cè)?004年3月14號(hào)簽的買賣合同增加了一個(gè)條款，就是土地的使用年限只有20年，我們就不認(rèn)可了，不認(rèn)可的過程當(dāng)中，我們又沒有增加其他的補(bǔ)充協(xié)議，我們就是把2004年3月14號(hào)那個(gè)條款給它劃掉了，簽的時(shí)候，因?yàn)槲覀兪赘犊?0%的錢已經(jīng)在他手上了，相當(dāng)?shù)谋粍?dòng)，在沒有辦法的前提下我們才簽的。

　　后來已經(jīng)付清全款的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，土地證又遲遲辦不下來，一查原因，業(yè)主們頓時(shí)慌了，他們查到這些商住兩用房竟然建在工業(yè)用地上。業(yè)主們這才意識(shí)到，從第一步起，開發(fā)商就在交易中設(shè)下了圈套，業(yè)主付清首付的同時(shí)就變成了待宰的羔羊。在這之后，業(yè)主們開始拒付尾款。

　　業(yè)主：后來法律意識(shí)強(qiáng)了，人家知道這個(gè)事情有一點(diǎn)上當(dāng)受騙的感覺，有幾戶人家，他比我早，我是在付錢的，他就停止付錢了，因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)這個(gè)房子不合法，它是工業(yè)土地期限只有20年，有幾戶人家是一次性付的全款，他拿不到土地證，土地證是總的一本，不是每個(gè)人都有的。

　　緊接著，又有業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商還拿土地辦理了抵押貸款，抵押還沒解除；還有業(yè)主查到，一些業(yè)主只付了一半房款，但開發(fā)商竟然能用偽造的房產(chǎn)證辦理委托書辦出了房產(chǎn)證，辦出后也沒有交付給業(yè)主。

　　接下來，更令業(yè)主們難以接受的是，他們?cè)诰芨段部詈?，反被開發(fā)商告上了法庭。

　　業(yè)主：他先起訴我的，就是說我沒交給他錢，說我違約了。我們也請(qǐng)了律師去維權(quán)，法院通過行政的手段已經(jīng)把部分人賬戶上的錢取走了，剩下還有10多戶人家還在維權(quán)。

　　業(yè)主：我們現(xiàn)在唯一的辦法就是房款不付，剩下的尾款沒有付，因?yàn)槲部顩]有付他才起訴，這個(gè)案子一審判我們輸?shù)?，我們還在上訴。

　　記者昨天輾轉(zhuǎn)找到開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人朱先生的聯(lián)系方式，想要核實(shí)清楚土地證難產(chǎn)和起訴買房人的原因，但是這位負(fù)責(zé)人的電話一直無法打通。

　　業(yè)主們向記者提供了收據(jù)，新舊房屋買賣合同，法院判決書的照片等證據(jù)資料。法院判決書結(jié)果顯示，業(yè)主需要繼續(xù)向開發(fā)商支付尾款，并支付相應(yīng)的違約金。業(yè)主們覺得很委屈，他們認(rèn)為開發(fā)商違約在先，業(yè)主拒付尾款在后，違約責(zé)任應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)，而不是業(yè)主承擔(dān)。

　　北京中聞律師事務(wù)所律師李斌提醒，賣方的義務(wù)是按照合同約定期限交付合格房屋，并且向買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，如果開發(fā)商沒有按約履行合同，就構(gòu)成對(duì)買方的違約，買方可以通過反訴或者另行起訴的方式請(qǐng)求賣方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。業(yè)主們?cè)谔岢龇丛V時(shí)，重點(diǎn)應(yīng)該放在追究開發(fā)商的違約責(zé)任上。因開發(fā)商違約所以拒絕支付尾款屬于本訴的抗辯理由。

　　我們也對(duì)于低價(jià)房，到底能不能買？背后可能存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等問題，北京中聞律師事務(wù)所律師李斌和北京潮陽律師事務(wù)所律師邵桐進(jìn)行了詳細(xì)的解讀分析。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：首先，工業(yè)用地的土地使用年限真的只有20年嗎？工業(yè)用地上能否建設(shè)商住兩用房？

　　李斌：工業(yè)用地的土地使用權(quán)期限是50年，但這里面為什么是20年？有可能他出讓這塊土地之后，從那個(gè)時(shí)候開始了計(jì)算土地使用權(quán)的期限，可能到簽訂這份商品房買賣合同的時(shí)候，土地使用權(quán)期限只剩20年而已。根據(jù)土地的用途規(guī)定，工業(yè)用地上不能建筑商住兩用房，這是其違規(guī)的一個(gè)地方。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：這么明顯的違規(guī)的情況，這個(gè)房子竟然建起來了？

　　李斌：就是看相關(guān)的主管部門有沒有發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題，有沒有接到相應(yīng)的舉報(bào)投訴之后及時(shí)查處。因?yàn)樗暦Q的三證這一說是否真實(shí)得到了，三證究竟指的是哪三證，這一切都有待于事實(shí)的核實(shí)。

　　邵桐：我們認(rèn)為在開發(fā)商承諾有三證的情況下，其實(shí)這是對(duì)我們的購房人懂不懂常識(shí)的一種考驗(yàn)，就是說你在購買房屋的時(shí)候，其實(shí)按照我們國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，就是開發(fā)商在出售房屋的時(shí)候應(yīng)當(dāng)是具備五證的，也就是說建設(shè)工程規(guī)劃許可證，以及建設(shè)工程施工許可證，和國有土地使用證，還有商品房銷售或者預(yù)售許可證。具備5個(gè)證的情況下，開發(fā)商才可以按法律的規(guī)定對(duì)房屋進(jìn)行出售，那么這種情況下，只具備三證的情況下，我認(rèn)為它不滿足對(duì)房屋銷售或者預(yù)售的條件。那么我們消費(fèi)者在購買房屋的時(shí)候，要對(duì)這五證是否齊備進(jìn)行仔細(xì)的核實(shí)，那么剛才所說的開發(fā)商只具備三證就進(jìn)行房屋的預(yù)售或者銷售的話，那么顯然是對(duì)相關(guān)法律規(guī)定的一種違背。那么消費(fèi)者在這里面很早就可以發(fā)現(xiàn)開發(fā)商不符合法律規(guī)定的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：據(jù)業(yè)主們介紹，開發(fā)商在工業(yè)用地上建商住兩用房，但是在低價(jià)出售時(shí)隱瞞了實(shí)情，業(yè)主們?cè)诟肚?0%房款后，才發(fā)現(xiàn)低價(jià)背后暗藏貓膩。如何定性開發(fā)商的銷售行為？

　　李斌：首先，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將土地的用途如實(shí)披露給買房人，同時(shí)剩余土地使用權(quán)的期限也應(yīng)當(dāng)寫在合同之中。如果開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同時(shí)向買房人隱瞞了這些事實(shí)，那么他就涉嫌構(gòu)成欺詐。但是這種欺詐實(shí)際上在法律上的后果是，作為買方可以以欺詐為由，在一年之內(nèi)，請(qǐng)求法院撤銷這份合同，如果能夠?qū)崿F(xiàn)這樣的目標(biāo)就不會(huì)存在支付尾款，而且之前支付的款項(xiàng)也有權(quán)要求返還。

　　通過這個(gè)案件我們清楚的發(fā)現(xiàn)，買房人在訂立合同的過程中其實(shí)也存在很大的疏忽和過失。因?yàn)槲覀兛?，首先他支出?0%的首付之后才發(fā)現(xiàn)存在的這些貓膩。按照中國目前的法律規(guī)定，正常的商品房交易應(yīng)當(dāng)具備五證，那么你是否盡到了審查義務(wù)。第二，如果更進(jìn)一步，你還可以審查其另外兩證，即開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照以及房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)證書。如果個(gè)人盡不到這種審查的義務(wù)，你也可以考慮到政府相關(guān)部門核實(shí)。這樣的大件事情可能要花我們一輩子積蓄的很多錢，所以應(yīng)當(dāng)慎重對(duì)待。如果事后發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙了，再維權(quán)就會(huì)增加很大困難。當(dāng)然這個(gè)案件中更有意思的是，他們?cè)谝粚従蛿≡V了，但是我們也不確定他敗訴的原因是什么，這就要看到底能不能有證據(jù)證明，開發(fā)商存在一些隱瞞事實(shí)或者其他的違約行為。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：在微信平臺(tái)上網(wǎng)友“有眼則明”發(fā)表了自己的觀點(diǎn)，他說，這個(gè)案件似乎應(yīng)該分開兩部分，首先是開發(fā)商違約在先，消費(fèi)者被欺騙，作為消費(fèi)者應(yīng)該起訴開發(fā)商違約，而不是因?yàn)槠溥`約拒不付款，這樣就成了違約人了，現(xiàn)在法院判消費(fèi)者敗訴，是基于消費(fèi)者不繼續(xù)履行合同，我覺得沒錯(cuò)。消費(fèi)者在執(zhí)行法院判決的同時(shí)，是不是應(yīng)該另外起訴開發(fā)商的欺詐行為？

　　邵桐：談到開發(fā)商有欺詐行為，這里面有一個(gè)矛盾的焦點(diǎn)問題，也即在新舊兩份合同變更的過程中，在新舊變更的時(shí)候，消費(fèi)者已經(jīng)看到有相應(yīng)的條款做出變更，為什么他還會(huì)簽字認(rèn)可，或者說按照新的合同履行。現(xiàn)在我們沒法根據(jù)現(xiàn)在的材料去探究到當(dāng)時(shí)購房者的真實(shí)意思到底是什么。如果消費(fèi)者認(rèn)為當(dāng)時(shí)對(duì)這個(gè)變更就有異議，并提出修改，而且已經(jīng)在開發(fā)商以及消費(fèi)者手里的兩份合同當(dāng)中，都做了真實(shí)修改，在這種情況下，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)法院判定購房人有違約情形存在?，F(xiàn)在主要要看一下，當(dāng)時(shí)消費(fèi)者購房時(shí)對(duì)于新合同變更的內(nèi)容是如何表示其真實(shí)意思的，如果他認(rèn)可了20年的使用權(quán)，那么現(xiàn)在法院做出的判決就有一定的合法依據(jù)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們記者采訪時(shí)，業(yè)主們提到，開發(fā)商拿到首付款后，通知業(yè)主無法辦理銀行貸款，然后讓業(yè)主們將剩余房款分期支付到一個(gè)個(gè)人銀行賬戶上，并以此為由，將舊合同收回，又和業(yè)主們重新簽訂了一份新的房屋買賣合同，新合同和舊合同存在兩點(diǎn)不同之處，一處是甲方變成了高運(yùn)混凝土有限公司，另一處是，新合同上注明了土地使用年限只有20年。交付首付款后，能否再重簽新合同？業(yè)主想問，遇到這樣的情況時(shí)該怎么處理？

　　李斌：首先，這兩份合同的主體發(fā)生變更這是一個(gè)非常重大的事實(shí)。我可以理解為兩種情況，第一，我們和開發(fā)商之前簽訂的合同解除了，取而代之是另外一個(gè)賣方，就是混凝土公司，他顯然不具備開發(fā)商的資質(zhì)，因此這就成為了一個(gè)二手房買賣，或者三方簽協(xié)議，等于開發(fā)商把它的債權(quán)、債務(wù)全都轉(zhuǎn)移給了高運(yùn)混凝土公司，而從這以后所有的權(quán)利義務(wù)都由混凝土公司來承擔(dān)。我們通常認(rèn)為的一手房買賣，應(yīng)當(dāng)是由有資質(zhì)的開發(fā)商作為出賣人，所以要考慮到第二份合同簽訂的時(shí)候，我們是否已經(jīng)注意到了相應(yīng)的條款變化，注意到土地使用權(quán)的期限以及土地用途。如果你不能證明你是被欺詐脅迫簽訂了合同，就視為是你的真實(shí)意思表示。第二份合同的效力就要受到法院的維護(hù)。

　　所以這份合同在我們看來，首先合同是有效的，作為買方主要的義務(wù)就是要交付款項(xiàng)，按期支付，如果你沒有按期支付就構(gòu)成違約。但是問題在于，我有履行抗辯權(quán)嗎？如果開發(fā)商或者賣方混凝土公司違約在先了，我支付尾款的條件還沒有成就，那么我可以行使合同履行抗辯權(quán)。但是這些都依賴于雙方在一審過程中如何進(jìn)行訴辯的。所以如果第二份合同被確認(rèn)為是有效的，并不存在意思表示不真實(shí)的情況，或者說買方無法證明這些事實(shí)，那么你應(yīng)當(dāng)按照合同的約定期限支付款項(xiàng)。至于賣方如果有什么違約的地方，你也可以通過反訴的方式或者另行起訴的方式讓賣方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因?yàn)橘u方的義務(wù)是交付合格房屋，并且向買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，如果他沒有完成這樣的行為可能就構(gòu)成對(duì)買方的違約。當(dāng)然也要看合同約定的到底是誰先履行，也就意味著是買方先付款，還是賣方交房之后先辦過戶，這些都要看合同約定的條款加以認(rèn)定。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：低價(jià)房到底能不能買，背后可能存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)？

　　李斌：房子低價(jià)一定有它的故事在里面，開發(fā)商不可能隨意出售低價(jià)房子，除非有非常大的資金鏈壓力。作為消費(fèi)者，這是一張餡餅還是一個(gè)陷阱，首先你要有充分的注意義務(wù)，要審查一下這個(gè)開發(fā)商是否是一個(gè)真實(shí)存在的合法的主體，執(zhí)照是不是可以到工商信息網(wǎng)上去查詢。第二，他是否具備房地產(chǎn)開發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)。第三，這個(gè)樓盤本身是否如邵律師所講，它否具有國有土地使用證、建設(shè)工程和建設(shè)用地的規(guī)劃許可，是否具備建委的施工許可證，他有沒有得到住建部門頒發(fā)的商品房銷售或者預(yù)售的許可證，只有當(dāng)這些行政審批手續(xù)都已經(jīng)完畢，且獲得相應(yīng)的證書之后，這個(gè)樓盤的銷售才合法。它的合法就意味著我們的風(fēng)險(xiǎn)基本上是沒有的，將來可以非常順利的辦到產(chǎn)權(quán)證。如果缺乏一個(gè)證書，就不會(huì)有銷售許可，沒有這些證書哪怕花低價(jià)買了房，你可以裝修入住，但問題在于你將沒法獲得法律上所有權(quán)的保護(hù)，沒有辦法辦理房產(chǎn)證。

　　同時(shí)如果你經(jīng)過審查之后發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤低價(jià)是有理由的，所有的行政審批手續(xù)都齊備，房屋本身是合法的，可以進(jìn)行自由的交易，可以辦理產(chǎn)權(quán)證，那么你要注意，在合同的條款上一定要讓開發(fā)商明確，樓盤土地的用途，證明一個(gè)土地使用權(quán)的期限，所有購房款的交付時(shí)間以及房屋的交付時(shí)間和辦證時(shí)間。如果逾期交付房子了，或者沒有在法定的期限或者約定的期限辦理房屋產(chǎn)權(quán)證給我，這個(gè)時(shí)候你要向我承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任。同時(shí)在履行過程中，我們要盡到審查和合同條款的義務(wù)。

　　另外在履行過程中，我也注意到，開發(fā)商把購房款都付到個(gè)人賬戶，我們能付嗎？這種條款能寫入合同嗎？我們作為買房人最重要的合同義務(wù)就是按期付款，付款付到誰的名下，賣方在合同上列明了指定的銀行賬戶，一定是私對(duì)公的，如果付到一個(gè)個(gè)人賬戶上，將來一旦開發(fā)商反悔了，說這個(gè)人跟我開發(fā)商沒有關(guān)系，或者說你支付的那筆款項(xiàng)不是這筆房屋的交易購房款，那么我們將面臨非常大的舉證困難。所以我們從選擇交易對(duì)象，選擇適合的樓盤，去挖掘一下低價(jià)的終極理由是什么，背景是什么，然后再簽訂一份完備的合同條款。同時(shí)在履行的過程中要按期付款，付到指定的開發(fā)商賣方的賬戶上等等，要保留相關(guān)的證據(jù)，才能做到將來一旦發(fā)生糾紛，能夠有充分的證據(jù)證明我并沒有違約。