面向剛需客的小戶型，過去幾年一直是市場(chǎng)的成交主力。然而，隨著一線城市土地成本的攀升使得住宅市場(chǎng)開始向著“單價(jià)高、面積大”的高端方向轉(zhuǎn)化。近日，北京市國土資源局在掛牌的兩宗昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)土地公告中明確指出，除建設(shè)保障房外，該地塊90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上，沉寂許久的“9070”政策又重新被列入北京市購地條款中。業(yè)內(nèi)人士分析稱，優(yōu)化商品住房土地供應(yīng)，增加中小套型的供應(yīng)，將有利于緩解市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲壓力。將滿足剛需人群的置業(yè)需求重新提升至重要地位，這也將成為北京未來政策導(dǎo)向的重點(diǎn)方向。

　　小戶型一房難求

　　“在看房前，我和家人還討論過買一手新房還是二手房，看過房之后，我們還是選擇買二手房?！眲倓傇谀纤沫h(huán)買了一套70平米小戶型的張偉（化名）向記者說。

　　剛剛結(jié)婚的張偉來自標(biāo)準(zhǔn)的三線城市，“在我們那，新房如雨后春筍般層出不窮，供應(yīng)量足，價(jià)格也不比二手房貴多少。因此，買房首選新房幾乎成為大家共同選擇。我也按照新房?jī)?yōu)先的原則在北京買房，然而，北京樓市真的不一樣?！睆垈フf。

　　為了找到合適的新房，從去年下半年開始，各個(gè)區(qū)縣幾乎有新房在賣的區(qū)域，張偉都跑了一遍，然而，現(xiàn)實(shí)的情況，讓張偉買新房想法改變，“各個(gè)區(qū)的新房量比較少，而且多以大戶型為主，從預(yù)算情況和路上的時(shí)間成本綜合考慮之后，我們就選擇了二手房?！?

　　市場(chǎng)需求大，小戶型產(chǎn)品還有著成單時(shí)間短、回款快等優(yōu)勢(shì)，但開發(fā)商為何拋棄了小戶型呢，面向剛需客的小戶型，過去幾年一直是市場(chǎng)的成交主力。然而，北京許多區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)小戶型一房難求的現(xiàn)象。

　　東壩多年前是距五環(huán)最近的剛需集中地，而今在售或即將入市的商品住宅都定位為中高端改善型產(chǎn)品和頂級(jí)豪宅。大興曾經(jīng)是北京剛需產(chǎn)品最集中的板塊，但環(huán)顧目前大興的在售項(xiàng)目，多數(shù)是老項(xiàng)目的后期產(chǎn)品，在售的主力戶型，大多都在90平方米以上。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在連續(xù)兩年的高地價(jià)頻出之后，在地價(jià)倒逼下，開發(fā)商只能開發(fā)中高端產(chǎn)品，而中高端客戶需求的戶型面積偏大，近兩年出讓的土地上推出的產(chǎn)品必然會(huì)以大戶型為主。

　　一位房企人士表示，開發(fā)商選擇開發(fā)大戶型主要是緣于地價(jià)，像一些地價(jià)已經(jīng)到3萬甚至4萬的項(xiàng)目，如果開發(fā)成小戶型銷售起來會(huì)很困難，為了匹配這個(gè)階段的客戶需求，開發(fā)商只能選擇大戶型。

　　小戶型庫存告急

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，從目前北京的商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，90平米以下套數(shù)庫存只有1.9萬套，占全市整體商品房庫存總量的31%，而從庫存面積占比看，目前北京全市90平米以下的小戶型占比全市庫存總面積比例只有13.8%。而從成交比例看，目前2016年一季度全市成交結(jié)構(gòu)中90平米以下套型占比只有16.7%。

　　2015年3月30日，央行、住建部等五部委聯(lián)合發(fā)布樓市新政，對(duì)二套房首付比例及二手房稅費(fèi)做出調(diào)整。其中首付比例調(diào)整包括：對(duì)擁有一套住房且購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購房，最低首付30%。而稅費(fèi)調(diào)整中普通住房營業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，3·30新政主要面向改善型需求，因此此輪成交回升當(dāng)中改善型需求出力不少。從成交結(jié)構(gòu)變化來看，3·30新政一年間單價(jià)30000-70000元/平方米的中端改善型產(chǎn)品成交占比高達(dá)31%，相比2014年增加12個(gè)百分點(diǎn)；而戶型區(qū)間當(dāng)中150平米以上的大戶型成交占比15%，相比2014年也上升近3個(gè)百分點(diǎn)。

　　剛需重新提升至重要地位

　　3月31日，北京市國土資源局掛出三宗地塊出讓信息，其中兩宗位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)地塊在掛牌文件的第五條，明確要求：“本次掛牌出讓宗地除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。”

　　2006年為調(diào)控樓市過快上漲，政府出臺(tái)“國六條”調(diào)控樓市，其中就新建住房結(jié)構(gòu)比例做出規(guī)定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

　　隨著一線城市土地成本的攀升使得住宅市場(chǎng)開始向著“單價(jià)高、面積大”的高端方向轉(zhuǎn)化。中小戶型不足成為樓市的矛盾，消失已久的“9070”政策又重新被列入購地條款當(dāng)中。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，9070政策有助于解渴中小戶型不足，增加整體新房供應(yīng)套數(shù)。按照過去的市場(chǎng)條件，一個(gè)6萬平米地塊基本會(huì)建設(shè)成為平均套型在100-140平米的3-4居物業(yè)，平均套型面積在130平方米左右，單個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)平均商品房住宅460套。如果按照9070政策，6萬平米中70%將建設(shè)成為90平米以下物業(yè)。按照平均80平米計(jì)算，也就是供應(yīng)525套中小戶型。剩余30%供應(yīng)成為130平米套均的大戶型比例，大約140套，單個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)商品房將達(dá)到665套。

　　郭毅預(yù)計(jì)，開發(fā)商對(duì)于地塊未來面向的客群有了明確預(yù)判之后，對(duì)于能接受的地價(jià)上限也將收窄，北京的高價(jià)地現(xiàn)象也將得以緩解。通過抑制地價(jià)快速上漲，從根本上解決房?jī)r(jià)上漲問題，并將滿足剛需人群的置業(yè)需求重新提升至重要地位，這也將成為北京未來政策導(dǎo)向的重點(diǎn)方向。

　　京華時(shí)報(bào)記者邢飛

　　京華時(shí)報(bào)制圖吳尚楠