“蛇口模式”異地復(fù)制加速

　　招商蛇口“去地產(chǎn)化”進行時

　　時代周報記者 麥斯 發(fā)自廣州

　　以“城市綜合開發(fā)和運營服務(wù)商”的全新身份重回A股資本市場近4個月后，3月28日晚間，招商蛇口（001979.SZ）公布了重組上市后的首個年報。

　　2015年，招商蛇口全年實現(xiàn)營收492.99億元，凈利潤68.93億元，實現(xiàn)了掛牌時“2015年凈利潤不低于62.4億元”的承諾。

　　從招商地產(chǎn)到招商蛇口，從000024到001979，這艘有著“招商血脈，蛇口基因”的千億級航母的目標清晰且堅定，即再次以開發(fā)蛇口工業(yè)區(qū)為起點，實現(xiàn)二次轉(zhuǎn)型。在這個過程中，加大園區(qū)和游輪業(yè)務(wù)的發(fā)展、實現(xiàn)“去地產(chǎn)化”將成為橫亙在招商蛇口面前的首要命題。

　　招商蛇口董事兼總經(jīng)理許永軍曾表示，在未來的三五年內(nèi)，招商蛇口將以傳統(tǒng)的地產(chǎn)為基礎(chǔ)，把地產(chǎn)的收入從70%左右降低到60%，園區(qū)則從目前的20%左右提升到30%-40%，游輪產(chǎn)業(yè)從3%-5%提升到10%?！皥@區(qū)這三年發(fā)展好了以后會為未來的七八年創(chuàng)造巨大的財富，游輪則能帶動各種人氣，帶動商旅、城市。”

　　園區(qū)開發(fā)成利潤主引擎

　　年報顯示，招商蛇口2015年實現(xiàn)營業(yè)收入492.22億元，同比增長8.21%，主要受住宅銷售和園區(qū)運營利潤大增的影響。

　　2015年，招商地產(chǎn)啟動重大無先例重組，由招商蛇口發(fā)行A股換股吸收合并招商地產(chǎn)并向8個特定對象，以鎖定價格方式發(fā)行股份以募集配套資金118億元，重組之后于深交所掛牌上市。重組完成后的招商蛇口不局限于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是成為一家以“產(chǎn)、網(wǎng)、融、城一體化”為運營模式的綜合城市運營服務(wù)商，同時將業(yè)務(wù)劃分為社區(qū)開發(fā)與運營、園區(qū)開發(fā)與運營以及郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營三大業(yè)務(wù)板塊。

　　報告期內(nèi)，三大板塊營業(yè)收入占比分別為85.18%、14.15%、0.67%。其中，以房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)為主的“社區(qū)開發(fā)與運營”板塊，仍是招商蛇口目前的主要收入來源。根據(jù)招商蛇口公告，社區(qū)開發(fā)與運營板塊的收入為419.26億元，占總營業(yè)收入的85.18%，同比去年增長2.09%。得益于此前招商地產(chǎn)的發(fā)展，招商蛇口現(xiàn)階段已布局全國33個城市，開發(fā)項目近200個。

　　招商蛇口財務(wù)總監(jiān)黃均隆在3月29日的2015年度業(yè)績說明會上透露，營改增實施對公司社區(qū)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)板塊的利潤影響在2016年、2017年甚至是2018年實質(zhì)是利好，因為項目開發(fā)周期一般需要兩年或以上(只有別墅類產(chǎn)品的開發(fā)周期低于兩年，但該類產(chǎn)品很少)，因此，2016年、2017年前利潤結(jié)轉(zhuǎn)項目肯定需要在2016年4月30日前已經(jīng)取得了施工許可證，公司有選擇簡易征收的權(quán)利。

　　作為整體上市后的業(yè)務(wù)新重點，園區(qū)開發(fā)與運營板塊的收入同比增長了69.62%，收入為69.64億元。雖然占營業(yè)收入比重僅14.15%，但值得注意的是，招商蛇口的利潤增長正是主要得益于園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)的拉動。招商蛇口園區(qū)運營毛利率為47.04%，同比上升27.55%，是社區(qū)運營（毛利率23.57%）的兩倍。

　　在招商蛇口董事長孫承銘看來，園區(qū)開發(fā)之后的產(chǎn)業(yè)運營非常重要，是核心能力的體現(xiàn)。隨著“去地產(chǎn)化”的進行，園區(qū)開發(fā)在2016年或?qū)碛懈蟊戎亍?

　　招商蛇口在公告中提及，目前主要在深圳蛇口、前海、光明科技園和青島網(wǎng)谷等地區(qū)開展業(yè)務(wù)，其中最成熟的是蛇口區(qū)域，2015年收入的增長主要來源于該區(qū)域經(jīng)營性物業(yè)銷售收入及配套業(yè)務(wù)收入的增加。接下來，招商蛇口將在城市轉(zhuǎn)型升級的大背景下加快“蛇口模式”的異地復(fù)制，以進一步加快園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　撬動前海

　　按照招商蛇口的五年規(guī)劃，預(yù)計公司2017年凈利潤可能突破100億元。孫承銘曾在接受媒體采訪時表示，釋放土地資源儲備是達到利潤目標的一個重要手段。

　　年報顯示，目前招商蛇口在前海蛇口擁有500多萬平方米的土地儲備，其中蛇口片區(qū)已開發(fā)建設(shè)面積為204.11萬平方米，在建面積5.59萬平方米，尚未開發(fā)建設(shè)面積30.44萬平方米；此外，太子灣和前海片區(qū)分別有46.28萬平方米和242.86萬平方米的面積尚未進行開發(fā)。

　　另一方面，整體并入招商局的中國外運長航集團有限公司（以下簡稱“中外運”），在全國有約1300萬平方米的倉儲用地，大多位于一、二線城市的核心地段。

　　據(jù)統(tǒng)計，招商蛇口合計在手的土儲規(guī)模超過2800萬平方米，土地資源評估價值8900億元。

　　集深港合作、“一帶一路”、自貿(mào)試驗區(qū)三大國家戰(zhàn)略于一身的前海蛇口自貿(mào)區(qū)，是招商蛇口實現(xiàn)二次轉(zhuǎn)型的起點。許永軍表示，未來公司會加快前海項目的開發(fā)與建設(shè)，做好產(chǎn)品規(guī)劃，提高總體價值。

　　2015年，招商蛇口啟動了前海媽灣片區(qū)第一個大規(guī)模城市綜合體項目—前海自由貿(mào)易中心一期的建設(shè)。據(jù)介紹，公司2016年的工作重點是完成前海土地整備的談判，以加速該項目的建設(shè)。隨著整合的推進，公司深圳區(qū)域最強的團隊已全面負責該項目，擬將其建成以新型貿(mào)易、創(chuàng)新金融和供應(yīng)鏈管理為核心的國際化自由貿(mào)易及展示交易中心、產(chǎn)城融合示范區(qū)和深港聯(lián)動示范基地。

　　招商蛇口2016年的另一個工作重點是，推進太子灣啟動區(qū)一期的建設(shè)，實現(xiàn)太子灣郵輪母港在2016年底順利開埠。作為招商蛇口的潛力開發(fā)板塊，郵輪運營板塊現(xiàn)階段主要為蛇口客運碼頭及迅隆船務(wù)的業(yè)務(wù)收入。

　　按照規(guī)劃，招商蛇口將2016年全年房地產(chǎn)的銷售目標定格在650億元，計劃新開工面積410萬平米、竣工面積450萬平方米。這意味著，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在短時間內(nèi)仍將占主導位置，而招商蛇口在實現(xiàn)社區(qū)開發(fā)、園區(qū)開發(fā)和郵輪均衡發(fā)展的最理想狀態(tài)還有很長一段路要走。