近期各地樓市新政密集出臺(tái)，限購與促銷并存。上海、深圳等城市出臺(tái)不同程度的收緊政策，以此應(yīng)對不期而遇的樓市“高燒”；而許多三四線城市如沈陽就出臺(tái)了“購房可獲財(cái)政補(bǔ)貼”等重磅促銷政策，鼓勵(lì)民眾買房。

　　分析人士認(rèn)為，各地樓市新政不再一刀切，而是因城施策，各地依據(jù)自身的樓市庫存與銷售狀況來制定新政，可以說是施政理念的一種進(jìn)步；同時(shí)，差別化的樓市新政調(diào)控，也反映出三四線樓市與一線城市的樓市是冰火兩重天，樓市分化在加劇。購房門檻提高首付貸叫停

　　3月25日發(fā)布的上海樓市新政共九條，具體規(guī)定為：一，外地戶口上海買房社保繳費(fèi)從2年提高到5年，外地單身人士則繼續(xù)維持限購；二，上海戶口購置第二套房屋，對于普通住宅，首付提高到5成，對于非普通住宅，首付提高到7成；三，企業(yè)購買的商品住房需要滿3年才能交易；四，嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)從事場外配資業(yè)務(wù)。

　　同日下午，央行上?？偛颗c上海銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)個(gè)人住房貸款調(diào)控政策文件，二套房利率上浮10%。文件規(guī)定，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，其首付款比例不低于50%；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買非普通自住房的，其首付款比例不低于70%，上述情況利率均按不低于基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行。

　　分析人士認(rèn)為，上海樓市一方面提高購房資格門檻，另一方面從金融政策上大幅收緊，調(diào)控力度較大，春節(jié)后上海樓市一日漲70萬的新聞幾乎引發(fā)民眾內(nèi)心的恐慌，面對紙幣貶值又缺乏其他的投資渠道，很多閑散資金都不約而同地選擇在一線城市購置房子，這也是推高一線城市的一個(gè)根本原因。

　　與此同時(shí)，深圳25日深夜出臺(tái)樓市新政：一，深圳戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房；能提供自購房之日起計(jì)算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。

　　二，對購房人家庭名下在本市無房且近2年內(nèi)無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成；對購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

　　3月25日武漢市公積金貸款新政也進(jìn)行了調(diào)整，職工家庭購買首套房申請公積金貸款最高額度由過去的60萬元下調(diào)為50萬元。同日南京發(fā)布通知，要求金融部門落實(shí)差別化個(gè)人住房信貸政策，嚴(yán)審購房人首付款比例、首付資金來源，加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域集中度、機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測。

　　民生證券認(rèn)為，房價(jià)快速上漲引發(fā)市場層面部分投資和恐慌需求入場、輿論層面對地產(chǎn)政策的批評以及監(jiān)管層面對地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂，是此次政策出臺(tái)的最主要原因。

　　高端樓盤改善型需求受沖擊

　　以往北京、上海、深圳的房地產(chǎn)政策節(jié)奏大多保持同步，但在這一輪房產(chǎn)調(diào)控中，北京目前為止還沒有明顯動(dòng)作。業(yè)內(nèi)人士普遍分析認(rèn)為，與上海不同，北京并沒有出現(xiàn)明顯的投資需求升溫跡象，新房市場交易量也保持著相對穩(wěn)定的狀況。同時(shí)，北京樓市在去年下半年才剛剛復(fù)蘇，因此本輪樓市調(diào)控北京出臺(tái)更嚴(yán)厲級別調(diào)控的可能性不大。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，此輪滬深調(diào)控新政主要包括打擊場外配資、限購升級、限貸升級，限購限貸政策從嚴(yán)執(zhí)行，高端樓盤成交將很快受到影響，同時(shí)資金實(shí)力較弱的人們將只能“望樓興嘆”。

　　分析認(rèn)為，上海對外地戶口的限購，社保繳費(fèi)從2年提高到5年，門檻大大提高，這讓上海與北京一樣開始執(zhí)行全國最嚴(yán)格的限購政策，此舉這將極大地抑制了改善型購房需求。

　　針對上海樓市，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，下半年在成交量出現(xiàn)下滑的市場背景下，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤極有可能率先降價(jià)。

　　民生證券預(yù)測，根據(jù)上海中原、深圳鏈家的一線數(shù)據(jù)，限貸政策升級對需求的直接影響在20%-30%之間；一些恐慌性需求和投資性需求可能會(huì)短期退出市場，而首次置業(yè)和改善型需求則有可能暫緩置業(yè)計(jì)劃。