今年以來，為了達(dá)到“去庫存”國家政策可以說是推陳出新。在房貸、稅費(fèi)等系列利好新政落地后，各地的樓市反應(yīng)不一。在一線大城市，一股樓市漲價(jià)風(fēng)正隨之而來。近日，上海、深圳等地陸續(xù)出臺新政，房地產(chǎn)政策的口徑再現(xiàn)收緊跡象。有分析認(rèn)為，今年政策無論是從哪邊走，不管是利好還是利空都是力求一個“穩(wěn)”字。去庫存是為了穩(wěn)定市場，收緊調(diào)控更是防止部分城市房價(jià)過快上漲而求“穩(wěn)”。而在近期的樓市漲價(jià)潮，已經(jīng)開始吸引不少投資客蜂擁入市，但部分開發(fā)商人士卻對這種現(xiàn)象并不看好。他們甚至擔(dān)憂價(jià)格的過快上漲將導(dǎo)致新一輪的強(qiáng)力調(diào)控出臺。

　　廣州樓盤半數(shù)喊漲 開發(fā)商心仍存憂

　　如果讓你回到去年底，你一定還是不敢相信今年第一季度房地產(chǎn)市場會這么的火爆。即便是市場理性程度較高的廣州，同樣也在遭遇著一場樓市熱浪的洗禮。在近段時(shí)間，不斷有樓盤喊出漲價(jià)的口號，而數(shù)據(jù)顯示，僅3月份，就有過半數(shù)的樓盤價(jià)格相比去年上漲。而庫存的消化周期也降至9.5個月。盡管現(xiàn)時(shí)大多數(shù)廣州樓盤的漲價(jià)幅度仍然合理，但仍然有開發(fā)商擔(dān)心如果價(jià)格漲得太快會導(dǎo)致新一輪強(qiáng)力調(diào)控出臺，而樓盤也在加快清庫存的腳步。

　　相比去年底過半數(shù)樓盤漲價(jià)

　　從2月底開始，在廣州的一手住宅市場就不斷傳出“漲價(jià)”的聲音。很多樓盤都號稱要漲價(jià)，有些甚至以“封盤”的姿態(tài)來展現(xiàn)自己的漲價(jià)決心。然而，第一季度已經(jīng)過去，廣州樓價(jià)是否真的在漲？記者從3月最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看到，廣州各大樓盤3月的房價(jià)相比去年底的確有所上漲，但漲幅卻并不大。

　　根據(jù)中原研究部監(jiān)測，2016年3月全市新建商品住宅新批預(yù)售供應(yīng)面積48.23萬平方米，環(huán)比增加52%，同比則大幅增加近1.3倍。市場回暖，開發(fā)商推貨意愿漸強(qiáng)，近兩年拿地的項(xiàng)目于近期陸續(xù)推出市場。

　　3月廣州全市的網(wǎng)簽面積98.71萬平方米，成交量翻倍，并超越農(nóng)歷年前。中原研究部分析師指出，“近半年除2月受春節(jié)因素影響成交急速萎縮外，其余各月成交均保持較高水平。雖然各種利好更多偏向于庫存高企的二三線城市，但廣州自身樓市環(huán)境健康，成交始終活躍。”而在房價(jià)方面，卻沒有人們想象的那般瘋狂。數(shù)據(jù)顯示，3月廣州網(wǎng)簽均價(jià)為15037元/平方米，環(huán)比跌9%。“這是由于2月成交主要集中在中心區(qū)個別高價(jià)盤，本月價(jià)格下跌為結(jié)構(gòu)性因素所致?！?/p>

　　根據(jù)中原研究部監(jiān)測對比，3月有網(wǎng)簽的樓盤，其銷售價(jià)格與去年底相比有上漲的超過半數(shù)。監(jiān)測顯示，3月全月廣州有網(wǎng)簽成交的樓盤有348個，其中有321個在去年12月同樣在售。在這321個樓盤當(dāng)中，價(jià)格上漲的共205個，占3月網(wǎng)簽個盤總量的53%。但分析同樣指出，這些樓盤盡管在價(jià)格上有上漲，但整體趨勢為穩(wěn)中有升。監(jiān)測顯示，漲價(jià)項(xiàng)目中173個項(xiàng)目漲幅在5%以內(nèi)，價(jià)格漲幅相對合理。

　　廣州庫存僅為9.3個月

　　根據(jù)廣州市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2016年3月25日，全市商品住宅可售面積864.17萬平方米，庫存量較2月繼續(xù)減少2%。隨著市場成交再次活躍，去化加快，庫存消化周期縮短至9.3個月。

　　隨著回暖氛圍持續(xù)擴(kuò)散，市場供應(yīng)量再次上升，整體供求仍處于平衡。部分庫存量較大的區(qū)域，如花都、番禺、南沙等，雖然市場回暖明顯，個盤提價(jià)現(xiàn)象頻現(xiàn)，但在去庫存前提下，仍建議謹(jǐn)慎提價(jià)，以確保去化。中心區(qū)的海珠、荔灣則因幾個舊改項(xiàng)目，如廣紙、廣鋼等，于近期推出，致庫存量及消化周期整體上升，但從這幾個盤市場關(guān)注熱度看，預(yù)期消化速度也會較理想。

　　開發(fā)商擔(dān)憂政策“轉(zhuǎn)向”

　　“對我們來說漲價(jià)不是最重要的，穩(wěn)定才是關(guān)鍵?！睆幕硺潜P的銷售負(fù)責(zé)人朱先生在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在不少樓盤都號稱要漲價(jià)，但是真正大幅調(diào)價(jià)的幾乎沒有。

　　記者了解到，在3月初，廣州包括保利越秀嶺南林語、越秀嶺南雅筑等樓盤都發(fā)布封盤通知，號稱要漲價(jià)。一個月過去了，記者查詢陽光家緣的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，這些“漲價(jià)”項(xiàng)目的成交均價(jià)卻并沒有太大的變化。截至3月29日的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，3月保利越秀嶺南林語的成交均價(jià)為14201元/平方米，而今年2月該盤的均價(jià)也達(dá)到14013元/平方米，1月網(wǎng)簽的均價(jià)也達(dá)到14799元/平方米。而另一個樓盤越秀嶺南雅筑同樣也是這種情況，其3月的網(wǎng)簽均價(jià)與此前的網(wǎng)簽均價(jià)并沒有明顯的漲幅。

　　但是“封盤”帶來的市場效果顯然非常喜人。記者發(fā)現(xiàn)，就是從這兩個樓盤叫囂著“封盤”的3月，反而成為了他們成交暴漲的時(shí)間段。截至3月29日，越秀嶺南雅筑單月成交156套，而近半年以來，該樓盤最大的月網(wǎng)簽成交量僅為77套。近一年，該樓盤最大的月網(wǎng)簽成交量也就是119套。也就是說，“封盤”的結(jié)果是3月越秀嶺南雅筑的成交創(chuàng)下了一年來的新高，在半年時(shí)間內(nèi)單月成交翻倍。同樣翻倍的還有保利越秀嶺南林語。陽光家緣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月29日，該樓盤單月成交296套，同樣創(chuàng)下了一年來銷售的新高。

　　“很多樓盤喊漲價(jià)是為了造勢，實(shí)際上是為了走量?！敝煜壬嬖V記者，他現(xiàn)在最擔(dān)心的反而正是這些造勢的舉動會影響到政策發(fā)生變化。而這種顧慮并非是危言聳聽。3月25日上海出臺號稱是“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策。而就在同一天，深圳發(fā)布六條房地產(chǎn)調(diào)控政策。一線城市的政策突然收緊，使得廣州房地產(chǎn)市場隱約有些不安?！斑@兩天深圳上海已經(jīng)出臺新政了，明顯要加強(qiáng)調(diào)控，雖然廣州一直沒有動作，但是如果價(jià)格真的很快地漲起來，調(diào)控應(yīng)該是必然的?！?/p>

　　滬深寧漢新政連發(fā) 風(fēng)向由保轉(zhuǎn)壓

　　3月25日，上海、深圳、南京和武漢四城接連發(fā)布樓市“約束”政策。從火爆到“退燒”，上述四城代表著一二線樓市的新風(fēng)向。此前業(yè)界還保持樂觀的寬松政策環(huán)境就此收緊了嗎？

　　新政關(guān)鍵詞：“緊”

　　就像約好了一樣，上海、深圳、南京和武漢四城接連發(fā)布樓市新政，集中在了24小時(shí)之內(nèi)，而這一輪面世的政策共同的關(guān)鍵詞就是：緊。

　　綜合來看，上述四城中，上海樓市新政被業(yè)內(nèi)稱為“全國最嚴(yán)”；深圳新政力度次之；南京市要求嚴(yán)審購房人首付款比例、首付資金來源；武漢則收緊了住房公積金政策。

　　上海新政對非上海戶籍居民抬高了買房門檻，將外地人個人所得稅或社保的繳存年限由此前的2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上，而且要求購房者已婚，因而被視為“最嚴(yán)限購”。加之提高了二套房的貸款首付等政策，據(jù)中原研究中心估算，上海新政大約將抑制27.9%的購房需求。

　　深圳新的樓市限購政策將非深戶籍購房社保繳存時(shí)限由1年改為3年，力度不及上海，而業(yè)內(nèi)預(yù)期深圳房價(jià)存在下行可能。

　　一線城市之外，南京、蘇州、廈門、合肥等二線城市近期已經(jīng)“接棒”成為房價(jià)漲幅最高的地區(qū)，因此，南京的政策收緊并不令人意外。面對狂熱的購房潮，南京對二手房過戶實(shí)行“限號”政策。

　　與南京類似，今年春節(jié)前后，武漢樓市快速升溫，多個新樓盤也出現(xiàn)“千人排隊(duì)搶房”、“開盤售罄”的熱銷場景。武漢25日宣布收緊公積金政策，其中包括首套房貸款最高額度下降10萬元人民幣。

　　除了這四個城市之外，蘇州在稍早時(shí)候出臺“限漲令”，有專家預(yù)計(jì)，北京也可能在一兩周內(nèi)跟進(jìn)樓市新政。房價(jià)“高燒”的廈門、合肥等地近期也有可能加入調(diào)控大軍。

　　“分城施策”勢在必行

　　大力去庫存，卻收緊樓市政策到底是不是矛盾？恰恰相反，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在過于火熱的一二線城市收緊一步，實(shí)際上是降低熱點(diǎn)城市“虹吸效應(yīng)”的應(yīng)有舉措。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，上海房產(chǎn)交易中心徹夜排隊(duì)、房東隨意調(diào)價(jià)、客戶搶房的現(xiàn)象將大大緩解。但也有業(yè)內(nèi)人士也指出，目前上海樓市庫存較低，房價(jià)要降并不容易。

　　深圳背靠的香港地區(qū)樓市已經(jīng)陷入調(diào)整，深圳過去幾周內(nèi)也出現(xiàn)成交量下滑、二手房報(bào)價(jià)下調(diào)的趨勢。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，深圳樓市本身已經(jīng)出現(xiàn)即將進(jìn)入調(diào)整期的前兆，在新政影響下，投資客可能選擇離場，房價(jià)也可能下行。特別是深圳4月開始上調(diào)房產(chǎn)評估價(jià)格，這會全面增加二手房交易成本。

　　今年全國兩會上，政府工作報(bào)告就提出，樓市調(diào)控將“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”。中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高也在去年年底指出，進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控的主體責(zé)任，實(shí)施分城施策、分類調(diào)控。

　　各地自發(fā)調(diào)節(jié)樓市冷熱，說明新的樓市政策風(fēng)向已經(jīng)傳來：未來的政策方向?qū)⒉辉偈且坏肚械貫槿齑娑巴械住保欠殖鞘┎撸簬齑娓叩娜木€城市“托底”，樓市熱的一二線城市“蓋帽”。

　　惠州新規(guī)抑制炒風(fēng) 珠三角“去庫存”思路調(diào)整

　　3月25日，《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》發(fā)布，深圳的樓市限購進(jìn)一步升級。而伴隨深圳限購加碼，消費(fèi)外溢現(xiàn)場加劇，東莞、惠州等鄰近深圳區(qū)域樓市更加火爆。3月26日東莞有樓盤出現(xiàn)10000人搶1000多套房子的場面，開盤當(dāng)日狂銷25億元，刷新東莞樓市紀(jì)錄。而惠州市房管局發(fā)布的3月21日-3月27日一周成交監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，惠城仲愷破千套的周交易行情仍在持續(xù)，達(dá)到1375套，刷新歷史峰值。而惠州3月29日急出臺抑制炒樓風(fēng)，顯示珠三角“去庫存”思路調(diào)整，因城施策而不是一刀切。

　　深圳客涌向周邊購房形成熱潮

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年，深圳房價(jià)上漲約52%。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒也在3月27日撰文指出，根據(jù)其調(diào)研，深圳投資性購房的比例從此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。新政策的實(shí)施確實(shí)對深圳購房的熱潮起到了抑制作用，3月27日，某深圳某一手樓盤開盤的現(xiàn)場，已經(jīng)缺少了往日的火爆場面，當(dāng)日交易額也不如往日。

　　最近一年來，受深圳客帶動，東莞、惠州樓市出現(xiàn)購房熱潮。據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)表示，2016年2月東莞住宅成交面積同比大增194%，連續(xù)第11個月創(chuàng)下歷史同期高位?；葜輼鞘蟹矫?，一改往年春節(jié)后的淡市，不斷刷新高位，當(dāng)前穩(wěn)定在1000套以上的單周成交數(shù)。

　　這一波火熱行情在深圳限購加碼之后，幾乎達(dá)到登峰造極的地步。在東莞臨深圳區(qū)域的松湖碧桂園3月26日開盤，10000人到場搶購1000多套房源，當(dāng)天銷售25億元，創(chuàng)下東莞單日單盤成交新紀(jì)錄。

　　惠州急出臺新規(guī)為“炒樓”降溫

　　3月29日上午，惠州市房管局聯(lián)合市住建局、市工商局召開樓市“降溫”會議，100多位在售樓盤代表參會。會議現(xiàn)場發(fā)布了《關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范商品房銷售行為的通知》（下稱《通知》），針對市場過熱的發(fā)展勢頭在源頭上強(qiáng)化監(jiān)管，規(guī)范開發(fā)商行為，促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，此次惠州出臺樓市降溫措施，是廣東省內(nèi)，除一線城市（廣、深）之外首個出臺類似樓市措施的城市。

　　《通知》指出，開發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)取得《廣東省惠州市商品房預(yù)售許可證》，而在取得預(yù)售證之前，企業(yè)不得以任何形式對外銷售和簽訂認(rèn)購書或收取意向金（誠意金）、定金，此舉直指前期市場出現(xiàn)的多個賣斷存貨的樓盤為拓客將未領(lǐng)取預(yù)售房源出售的事件，而禁止過早啟動認(rèn)籌則防止了開發(fā)商臨時(shí)起價(jià)，人為提高樓盤價(jià)格。針對當(dāng)前市場流行的二三級聯(lián)動銷售現(xiàn)象，通知要求未取得預(yù)售證的房源不得委托代理機(jī)構(gòu)（含電商）繳交團(tuán)購費(fèi)。

　　惠州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，這樣能夠讓買房和賣房更加透明，避免相關(guān)機(jī)構(gòu)和個人人為的制造市場恐慌，造成市民跟風(fēng)入市的情況出現(xiàn)?；葜菹嚓P(guān)新規(guī)的出臺，也意味著廣東省各地市“去庫存”將根據(jù)本地實(shí)際情況靈活應(yīng)對，因城施策。

　　策劃 李廣軍采寫 南方日報(bào)記者 蔣勁勁 許蕾 李廣軍

　　■專家觀點(diǎn)

　　不再一刀切，因城施策非常好

　　世聯(lián)行董事會秘書 袁鴻昌

　　1、2月份全國銷售面積增長28.2%，銷售金額增長43.6%，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家評論這兩個數(shù)，說中國去庫存很成功，不需要去庫存了，現(xiàn)在反而要防過熱。

　　從各地城市數(shù)據(jù)中，可劃分一下，到底漲幅在哪里？銷售額超過40%，有東莞、南京、深圳、上海、珠海、深圳等這幾個城市，20%-40%有佛山、寧波等?？梢钥吹揭粋€規(guī)律，如果把長三角主要城市和珠三角主要城市拿掉，幾乎很多地方是沒有增長，除了武漢。大家可以看看這些城市，基本上都在長三角，珠三角。我們現(xiàn)在喊去庫存，結(jié)果不需要去庫存的地方賣得很火，但真正需要去庫存看不到效果，所以現(xiàn)在看來，這個問題有一點(diǎn)嚴(yán)重。你想去庫存的地方還在積壓，不想去庫存現(xiàn)在跑得很快，現(xiàn)在深圳都量價(jià)齊升了。

　　廣東去庫存的情況比全國要好，各項(xiàng)數(shù)據(jù)優(yōu)于全國平均水平。但也有廣東的問題，問題在哪里？把各個城市分出來看，我們就可以看到這個數(shù)，揭陽商品住宅去化月份達(dá)75個月。也有絕對數(shù)額非常高的，如廣州達(dá)1778萬平方米，但廣州是非常大的城市，消化量也很驚人，去化周期很短。光說廣東好還是壞，這不足以描述整體情況，你一定要說是揭陽還是汕頭還是梅州，珠三角跟粵西北、粵東北又不一樣，所以各個城市差別還是非常大。

　　今年政府做一件很好的事情，以前大家都知道房地產(chǎn)就是一刀切，但現(xiàn)在各個城市因城施策，這就很好。

　　區(qū)域房地產(chǎn)市場分化 更需要因地制宜

　　廣東省房協(xié)秘書長 王韶

　　廣東房協(xié)比較關(guān)注廣佛同城，除了“十三五”規(guī)劃之后，我們也很留意佛山市場，我們也留意到從2006年到今天，整個佛山和南海的房價(jià)走勢，跟廣州中心六區(qū)走勢是一脈相承，佛山和南海，承接了非常非常多的廣州這些外移的住房需求，南海緊挨著廣州，去年就賣451萬平方米，99%都是廣州客。這就是我們省房協(xié)，這個市場報(bào)告里面提到廣東房地產(chǎn)市場，這個城市形的形態(tài)越來越明顯。深圳擠出或者輻射惠州大亞灣，淡水，包括中山火炬開發(fā)區(qū)，也包括東莞。

　　我最近在東莞調(diào)研，聽到莞城的開發(fā)商說，非常感謝深圳，如果沒有深圳他們?nèi)蝿?wù)不知道怎么完成?，F(xiàn)在東莞整個去庫存壓力，在廣東省來講21個地級市里面來講，壓力是最小。同時(shí)珠海的消費(fèi)外溢到中山的坦洲，因?yàn)楹吞怪蘧透粢粋€馬路，這里的一年銷售量也達(dá)到400多萬平方米，比很多地級市都強(qiáng)很多很多。

　　像其他例子，如北京對房山這些擠出效應(yīng)也非常厲害，例如上海對昆山的擠出效應(yīng)。所以廣東珠三角城市群，地段影響非常非常大。佛山剛才講是第一類地區(qū)，我們還有第二類、第三類、第四類。因?yàn)榉康禺a(chǎn)城市分化很厲害，房企分化也很厲害，用“分化”來概括房地產(chǎn)市場很恰當(dāng)?shù)?。正是這種情況下，整個房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策應(yīng)該就是因地制宜，因城施策。

　　■代表城市去庫存數(shù)據(jù)一覽

　　北京

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剔除保障房，目前北京市商品房住宅庫存為62144套，這一庫存為最近7年的第二低點(diǎn)，刷新了最近三年的最低紀(jì)錄。整體看，如果以2014年1月1日后供應(yīng)的項(xiàng)目計(jì)算為有效庫存看，北京商品房住宅實(shí)際可售只有39288套。也就是說最近三年供應(yīng)的項(xiàng)目，待售的庫存不足4萬套。按照2015年全年簽約的5.4萬套計(jì)算，去化時(shí)間只有8.5個月。

　　滬深

　　自2月29日至3月27日期間，上海市房地產(chǎn)庫存量由949萬平方米驟減至817.2萬平方米，消化庫存13.9%；深圳房地產(chǎn)庫存量由398.5萬平方米驟減至359.4萬平方米，消化庫存9.0%，短短不到一個月時(shí)間，兩地房地產(chǎn)庫存量大幅度減少。

　　熱點(diǎn)二線城市

　　庫存量和去化周期甚至比一線城市還要小。截至1月底，蘇州、南京和合肥的庫存量分別為450萬平方米、549萬平方米和332萬平方米，同期成交量分別為121萬平方米、135萬平方米和86萬平方米，這3個城市的去庫存周期都已經(jīng)在4個月以內(nèi)。

　　三線城市

　　1月新增供應(yīng)量為242萬平方米，而新增成交量為204萬平方米，新增供應(yīng)量依然大于新增成交量，庫存出現(xiàn)小幅上升。11個三線城市樣本中，去庫存壓力最大的北海市去庫存周期達(dá)到34個月。