本報訊 （記者 鄧文婷）當下中國房地產(chǎn)市場生存狀態(tài)如何？房企該如何實現(xiàn)創(chuàng)新和突破？3月24日，由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院共同主辦的“2016中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十三屆中國房地產(chǎn)百強企業(yè)家峰會”在北京舉行，來自全國的上千家房地產(chǎn)企業(yè)和全國近50家媒體聚焦發(fā)布會。

　　萬科、恒大、綠城、碧桂園、融創(chuàng)、中海、藍光等全國性房企依然穩(wěn)居百強前列，依托在重慶市場的精耕細作，龍湖、融創(chuàng)、金科、萬科、東原、協(xié)信、保利、恒大、魯能、中海躋身重慶房企TOP10。憑借著特色的教育地產(chǎn)運營，新歐鵬集團、重慶同景置業(yè)獲得了特地色地產(chǎn)運營優(yōu)秀企業(yè)稱號。

　　但不可回避的是，整個房地產(chǎn)市場行業(yè)的生存狀況依然面臨挑戰(zhàn)，行業(yè)集中度越來越高，三、四線城市庫存積壓，房企盈利能力持續(xù)減弱，未來房地產(chǎn)如何實現(xiàn)創(chuàng)新和突破成為本次發(fā)布會論壇上討論的焦點。

　　百強房企市場份額持續(xù)提升

　　《2016中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，2015年，在寬松政策頻出背景下，房地產(chǎn)市場量價穩(wěn)步回升，全國商品房銷售額和銷售面積同比分別增長14.4%和6.5%，房地產(chǎn)市場運行環(huán)境顯著改善。房地產(chǎn)企業(yè)集中度進一步提高，百強企業(yè)2015年銷售額增速達19.4%，市場份額上升至36.7%。

　　“市場‘二元分化’現(xiàn)象持續(xù)加劇，一線和熱點二線城市需求旺盛，呈現(xiàn)量價齊升局面，而部分二線和多數(shù)三、四線城市市場需求表現(xiàn)乏力，高庫存壓力下，房價和成交量多呈下跌態(tài)勢?！鼻迦A大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉介紹，綜合實力前30強的房企借在經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域熱點城市的集中布局取得了領先的業(yè)績增速，也憑借較高的區(qū)域品牌優(yōu)勢實現(xiàn)了更高的業(yè)績溢價。

　　百強房企重點布局一二線城市

　　報告顯示，一二線主流城市仍為百強企業(yè)布局重心，業(yè)績貢獻高達82.8%，其中一線城市占比29.2%，二線城市占比53.6%。

　　中國指數(shù)研究院提供的大數(shù)據(jù)顯示，一線城市140~200平米及200平米以上的中高端改善型產(chǎn)品銷售額占比顯著上升，例如保利在一線城市140~200平米及200平米以上產(chǎn)品銷售額占比較上年增長3.5和9個百分點；在二線、三四線城市則更為注重90~140平米的“首改類”產(chǎn)品的增長空間。

　　以融創(chuàng)地產(chǎn)為例，融創(chuàng)重點聚焦北京、上海、重慶等一二線城市區(qū)域戰(zhàn)略，對地段的優(yōu)質選擇和高端精品戰(zhàn)略，2015年度業(yè)績顯示，融創(chuàng)實現(xiàn)734.6億元銷售額，凈利潤32.98億元，2010年至2015年復合增長率接近55.81%，而同期全國平均復合增長率僅為10.6%。

　　房企凈利潤呈持續(xù)下滑態(tài)勢

　　值得注意的是，在行業(yè)利潤率下行的態(tài)勢下，部分房企“增收不增利”的現(xiàn)象依然延續(xù)，百強房企全年凈利潤率均值為11.6%，較上年下降0.4個百分點，逐漸逼近10%的紅線，企業(yè)盈利空間持續(xù)收窄。

　　事實上，據(jù)《上海證券報》報道，多家房地產(chǎn)上市公司2015年財務年報“曝光”難掩房企盈利能力下滑的事實。千億房企碧桂園2015年營收額達1132億元，同比增長33.9%，但明顯增收不增利，其凈利潤僅為97億元，毛利潤為20.2%，凈利潤下滑至10%以下，僅為8.6%。

　　“企業(yè)盈利空間持續(xù)收窄。近年來房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入由“暴利”向“中利”轉變的新常態(tài)，企業(yè)盈利能力已持續(xù)處于下滑通道?！皠⒑橛穹治稣f，一方面，供需關系逆轉、營銷難度加大導致經(jīng)營成本顯著提升，降低企業(yè)盈利水平；另一方面，部分、二線城市市場過熱、競爭激烈導致土地成本高企，進一步擠壓企業(yè)的利潤空間。

　　未來的房地產(chǎn) 如何實現(xiàn)創(chuàng)新與突破？

　　去庫存不是簡單賣掉房子

　　國務院發(fā)展研究中心原副主任侯云春在談當下房地產(chǎn)市場情況時認為，雖然當下庫存很大，但房地產(chǎn)去庫存不是簡單的賣掉房子?！胺康禺a(chǎn)的未來發(fā)展要朝著理性、穩(wěn)健、可持續(xù)的方向去發(fā)展?！焙钤拼赫f，理性的第一標準就是住宅是消費品不是投資品，第二就是讓住宅實現(xiàn)居住而不是閑置，第三就是住房適度消費，必須和我們發(fā)展水平、生活改善相適應。

　　他認為，至少要出臺房產(chǎn)稅，增加持有成本，這樣房子閑都閑不住。住也不是越大也好，住大房子就要付出成本。

　　地產(chǎn)開發(fā)圍繞業(yè)主生活來展開

　　綠城房地產(chǎn)集團有限公司董事、總經(jīng)理應國永發(fā)表主題演講時認為，未來的房地產(chǎn)開發(fā)必須圍繞業(yè)主的生活來展開。他說：“過去綠城造了很多有特點的房子，培養(yǎng)了一批人才，給未來發(fā)展打下了基礎，但過去是時代賦予綠城的機會，今天綠城仍然面臨著行業(yè)發(fā)生的變化，比如庫存過剩、房地產(chǎn)失去土地紅利、客戶訴求在變化、需滿足個性化需求……”

　　他認為，行業(yè)變化我們也要變，不變不行，但亂變更不行。未來的房地產(chǎn)開發(fā)，一定是從造房子到造生活，房子是生活的載體，生活的內容和質量是我們的目標，綠城未來的目標就是做理想生活綜合服務商。

　　營造社區(qū)人與人的連接

　　東原地產(chǎn)董事長羅韶穎女士發(fā)表《社區(qū)實驗的心與得》主題演講時表示，未來真正的社區(qū)，一定是非常優(yōu)質的多樣化的連接。社區(qū)的3.0時代是實現(xiàn)“小社區(qū)”的規(guī)劃，深度挖掘社區(qū)內部資源，打通內外部資源的分享系統(tǒng)，實現(xiàn)社區(qū)運營的“有心有趣”。

　　據(jù)悉，東原地產(chǎn)經(jīng)過這些年的沉淀，初步形成了童夢童享、樂享樂配、友鄰友趣、優(yōu)度優(yōu)家四大社區(qū)子品牌，從兒童成長、人文親鄰、社區(qū)配套及特色精裝等方面為客戶提供全生命周期的社區(qū)服務。