四川出臺新政推動商業(yè)地產(chǎn)去庫存——

　　3月25日，四川出臺助推商業(yè)地產(chǎn)去庫存的新政策：已全部繳清土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地，可根據(jù)土地使用權(quán)人申請，在符合規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定條件下，經(jīng)審批轉(zhuǎn)型為商品住宅用地，重新核定出讓價款；已建在建的商業(yè)用房在不改變其他規(guī)劃條件的前提下，經(jīng)法定程序批準(zhǔn)并向社會公示無異議后，可改變建筑使用功能，用于教育培訓(xùn)、幼兒園、文化、旅游等經(jīng)營性、公益性用途。

　　據(jù)了解，目前省內(nèi)部分二三線城市商業(yè)、辦公用房可售周期已達50個月左右，成都市商業(yè)地產(chǎn)可售周期時間則更長。對此，成都知名地產(chǎn)策劃人李紹華說，“這個政策真正實施后，將加速商業(yè)項目去庫存，同時讓更多的商家和投資者受益，從而降低本區(qū)域樓市的風(fēng)險”。

　　□本報記者 文強

　　政府出招助推商業(yè)地產(chǎn)去庫存

　　“在多年開工建設(shè)熱潮帶動下，寫字樓、商場項目日益增多，已導(dǎo)致成都商業(yè)地產(chǎn)體量過大，部分區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)空置率不斷攀升，物業(yè)租金水平卻不斷降低，無論是投資者還是經(jīng)營者都叫苦不迭?！背啥冀→椀禺a(chǎn)總經(jīng)理楊健鷹說?！皳?jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，成都商業(yè)物業(yè)存量面積接近500萬平方米，預(yù)計去庫存周期將達100個月。另據(jù)不完全統(tǒng)計，去年以來成都處于停工半停工的商業(yè)項目已經(jīng)超過10個。同時，還不斷有商業(yè)項目建設(shè)用地上市，未來商業(yè)項目銷售壓力和經(jīng)營風(fēng)險還在逐漸放大。”成都尺度地產(chǎn)董事長曾祥庸說，目前省內(nèi)住宅項目去庫存迫在眉睫，但是商業(yè)項目如何去庫存，直接關(guān)系到市場是否健康。政府出臺這個“商改住”政策猶如“雪中送炭”，有望加速我省商業(yè)項目去庫存?！敖刂?016年2月底，成都開業(yè)運營、規(guī)劃在建的綜合體達到140家，不少商業(yè)項目經(jīng)營困難，惡性競爭和退租不斷涌現(xiàn)，商業(yè)去庫存壓力很大?！彼拇ㄊ∵B鎖商業(yè)協(xié)會會長冉立春說，此次“商改住”政策提出，對于部分區(qū)域來說，相當(dāng)于一次再規(guī)劃。

　　市場生變“商改住”將削減LOFT

　　“政策執(zhí)行細(xì)則出臺之后，一些符合條件的商業(yè)用地開發(fā)商會盡快進行‘商改住’的變更?！蔽髂县斀?jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授劉璐認(rèn)為，由于住宅本身供應(yīng)量巨大，這些商業(yè)項目“變性”后，不會對原有住宅市場形成大沖擊，但是商業(yè)用地一般位置較好，在轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫刂?，會建設(shè)一些較受市場追捧的高性價比住宅產(chǎn)品，這樣同一區(qū)域的部分同類項目銷售將會受到?jīng)_擊。

　　過去一些地產(chǎn)項目由于受規(guī)劃條件的限制，部分項目在無路可走的情況下規(guī)劃了一些LOFT產(chǎn)品，這類產(chǎn)品一般總價較低、可居家、可辦公，也可做酒店，但目前這類產(chǎn)品銷售一直不理想?！叭缃?，隨著‘商改住’政策的出臺，LOFT產(chǎn)品或?qū)⒅饾u退出歷史舞臺。”楊健鷹在接受本報記者采訪時說，一些口岸好、產(chǎn)品規(guī)劃較合理的LOFT產(chǎn)品不但受影響小，反倒有可能進入快速的增值通道?！岸鄠€購物中心相繼建成，同質(zhì)化競爭較為激烈，招商困難，寫字樓大量空置?！背啥既募瘓F總裁李國峰說，成都目前商業(yè)體量嚴(yán)重過剩區(qū)域主要集中在城南三環(huán)路外，多個商業(yè)項目由于受電商沖擊、企業(yè)品牌拓展收縮等因素影響，部分項目經(jīng)營顯得舉步維艱。通過“商改住”政策的釋放，給部分開發(fā)商提供了一個合法“掉頭”的機會，但這類開發(fā)商并未真正退出市場，無論規(guī)劃什么產(chǎn)品，在目前的市場態(tài)勢下，未來的銷售壓力依然很嚴(yán)峻。

　　變“性”擠“利”謹(jǐn)防“齊步走”風(fēng)險

　　“一般來說，商業(yè)用地尤其是純商業(yè)用地價格要低于住宅用地價，如果要改變土地用途，土地出讓金的補繳標(biāo)準(zhǔn)是什么？是按照起拍價還是按照周圍其他地塊的參考價？這都是必須要細(xì)化落實的。”劉璐表示?！啊谈淖　鋵嵤前选p刃劍’，如果開發(fā)商積極參與項目‘變性’，可降低市場風(fēng)險，加速資金回籠。但也可能因為在‘變性’的過程中，向政府補繳相關(guān)費用而擠壓項目的利潤空間。”成都香木林置業(yè)營銷策劃總監(jiān)陳光健說，開發(fā)商在這個過程中應(yīng)該多做市場調(diào)研，謹(jǐn)防“齊步走”帶來的更大風(fēng)險?！罢雠_‘商改住’政策，首先，有助于緩解商業(yè)地產(chǎn)積壓，有利于盤活城市資源；其次，商業(yè)項目改成住宅產(chǎn)品后，產(chǎn)權(quán)有望從原來的40年變成70年，這可以增強開發(fā)商和投資者的信心；第三，目前四川房地產(chǎn)庫存最大的應(yīng)是商業(yè)地產(chǎn)，這個政策將加速類似產(chǎn)品去庫存，保證行業(yè)良性發(fā)展；第四，成都等地多年來推行高容積率指標(biāo)，尤其是商業(yè)用地，這次‘商改住’政策，或許是政府進行產(chǎn)業(yè)深度改革的機會?！?a href="http://www.zhonghuixigou.com/stock/quote/sz000042/" target="_blank" title="中洲控股 000042">中洲控股成都公司營銷總監(jiān)楊曉梅說，在降低大量同質(zhì)化商業(yè)開發(fā)的同時，有望使商業(yè)物業(yè)在分布與體量上更加合理，緩解天量供應(yīng)下帶來的同質(zhì)化、價格戰(zhàn)、回報低等相關(guān)問題，使四川樓市走向更加健康的發(fā)展軌道。