廈門住宅庫存去化周期較短，房價平穩(wěn)上漲，市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定。這在很大程度上得益于廈門多年來一直把握好適度有序的供地節(jié)奏。

　　【供地特點】

　　2016年廈門

　　居住用地分布區(qū)域比例

　?。▎挝?萬平方米）

　　海滄馬鑾灣片區(qū)擁有絕佳的灣景資源。

　　翔安南部新城成熱土。

　　湖里兩岸金融中心建設(shè)工地。

　　集美新城樓市成交量位居廈門前列。

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　　全年計劃供應經(jīng)營性用地58宗，土地面積285萬㎡，規(guī)劃建筑面積523萬㎡，比近五年年均成交建筑面積高出10%

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　　今年全市計劃供應的居住用地可建面積超200萬㎡，超過前5年的年均供應量，占全部經(jīng)營性出讓用地可建面積的40%以上

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　　土地供應重心進一步向居住用地傾斜，這對于開發(fā)企業(yè)和購房者來說無疑是一大利好

　　近日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局正式發(fā)布2016年供地計劃。全年計劃供應經(jīng)營性用地58宗，土地面積285萬㎡，規(guī)劃建筑面積523萬㎡，比近五年年均成交建筑面積474萬㎡高出10個百分點。

　　近年來，全國樓市“風云變幻”，一線城市和二三線城市分化日益嚴重，而廈門作為二線發(fā)達城市，住宅庫存去化周期較短，房價平穩(wěn)上漲，市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定。這除了廈門優(yōu)越的城市環(huán)境吸引力外，很大程度上也得益于廈門多年來一直把握好適度有序的供地節(jié)奏。

　　本版文/廈門土地房產(chǎn)研究中心

　　本版圖/本報記者 王火炎

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　　2016年廈門

　　居住用地分布區(qū)域比例

　　（單位:萬平方米）

　　2016年廈門土地市場工作重點因地制宜地選擇了“結(jié)構(gòu)性”調(diào)整，年度土地出讓計劃體現(xiàn)了“供給側(cè)”改革的要求。根據(jù)市場現(xiàn)狀主動調(diào)節(jié)各區(qū)域和板塊的供地規(guī)模，“有保有壓”優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，控制商辦用地供應，加大了居住用地供應量。

　　據(jù)統(tǒng)計，前5年廈門居住用地可建面積年均供應約200萬㎡，而今年全市計劃供應的居住用地可建面積超200萬㎡，占全部經(jīng)營性出讓用地可建面積的40%以上?？梢钥闯觯瑥B門土地供應重心進一步往居住用地傾斜，這對于開發(fā)企業(yè)和購房者來說無疑是一大利好。

　　從居住用地供應區(qū)域來看，翔安區(qū)今年計劃供應量全市最高，總建筑面積達到122萬㎡，全市占比58%； 同安區(qū)居住用地可建51萬㎡，占比24%； 集美區(qū)經(jīng)過前幾年的土地放量，市場已經(jīng)漸趨飽和，今年新增供地比較分散，總建筑面積22萬㎡占比11%； 海滄區(qū)繼續(xù)深耕馬鑾灣區(qū)域，總建筑面積15萬㎡占比7%。觀察今年土地出讓計劃發(fā)現(xiàn)，島外居住用地供應比較充足，反映出廈門城鄉(xiāng)一體化、島內(nèi)外一體化建設(shè)步伐正不斷加速前行。

　　據(jù)了解，截至2月底，全市商品住宅存量915萬平方米，其中含已批未售316萬㎡，未動工和已動工未批準銷售599萬㎡，今年還將新增200萬㎡以上供應量。此外，我市今年將結(jié)合市場狀況，加強土地收儲力度，增加居住用地政府儲備數(shù)量，確保土地市場供需平衡。

　　●突出重點區(qū)域產(chǎn)業(yè)用地供應

　　日前，國務院批復了《廈門市城市總體規(guī)劃（2011-2020）》，遵循總體規(guī)劃要求，今年新增的工業(yè)、倉儲物流用地均安排在五大工業(yè)區(qū)和四大物流園區(qū)范圍，并且進一步強化了“節(jié)約集約”用地原則。其他產(chǎn)業(yè)以及配套服務項目供地更加講究合理布局、精準定投，全力配合我市“新城+基地”的開發(fā)建設(shè)步伐，加快推進新興重點區(qū)域的“產(chǎn)城融合”發(fā)展。

　　去年同安新城出讓一宗總建面積超過100萬㎡的丙洲現(xiàn)代服務業(yè)基地統(tǒng)建區(qū)項目，今年該區(qū)域土地供應傾向滿足片區(qū)公建配套需求和服務提升項目方面，致力打造新型“產(chǎn)城融合”空間。產(chǎn)業(yè)和配套用地的供給導向，將創(chuàng)造新的需求和機會，奠定和提升區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)與動力。

　　●島內(nèi)商辦用地縮減

　　一方面，為提升城市環(huán)境和品質(zhì)，廈門近年來一直致力于限制和控制島內(nèi)土地開發(fā)強度。目前廈門島內(nèi)人口規(guī)模已經(jīng)漸趨飽和，可供利用的土地資源也日益減少。另一方面，根據(jù)島內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)和辦公市場現(xiàn)狀來看，商辦物業(yè)呈現(xiàn)中西部飽和，東部不足的不均衡發(fā)展格局。因此根據(jù)不同區(qū)域商業(yè)、辦公類物業(yè)的庫存情況，今年土地出讓計劃對于島內(nèi)實施了供應結(jié)構(gòu)調(diào)整，將供應重心集中于島內(nèi)東部觀音山和環(huán)島干道區(qū)域，另外從供應量方面也相應做了“減法”。今年島內(nèi)計劃供應9宗用地，土地面積22萬㎡，規(guī)劃建筑面積78萬㎡，與去年計劃同比下降72%。

　　●同安翔安供應放量

　　今年島外供地可建面積達到445萬㎡，占比85%，創(chuàng)歷史新高。同安區(qū)的同安新城和翔安區(qū)的環(huán)東海域東部新城是我市打造的又一個現(xiàn)代化城市典范版塊，依托現(xiàn)代服務業(yè)基地以及一批市級公建配套、城市產(chǎn)業(yè)綜合體的布局，必將引領(lǐng)廈門城市升級，為美麗廈門建設(shè)注入最活躍因子。因此，今年土地供應重心也轉(zhuǎn)移到翔安和同安兩區(qū)。同安區(qū)計劃供應建筑面積171萬㎡，占比33%位列各區(qū)之首；翔安區(qū)計劃供應建筑面積159萬㎡，占比31%緊隨其后。

　　【各區(qū)重點】

　　【思明湖里】

　　優(yōu)化供應

　　現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)用地

　　島內(nèi)主要配合各區(qū)高端現(xiàn)代服務業(yè)項目招商，今年供地遵循“優(yōu)二強三”思路。思明區(qū)擬出讓2宗商辦用地位于觀音山片區(qū)，土地面積1.05萬㎡，規(guī)劃建筑面積4.53萬㎡；湖里區(qū)擬出讓7宗產(chǎn)業(yè)用地，土地面積21萬㎡，總建筑面積73.66萬㎡。重點供應2宗兩岸金融中心核心區(qū)以及1宗郵輪母港北側(cè)商辦地塊。

　　【海滄】

　　產(chǎn)業(yè)用地比例大

　　關(guān)注馬鑾灣地塊

　　今年海滄區(qū)計劃供應13宗用地，其中2宗商住用地、4宗物流倉儲用地、5宗商業(yè)辦公用地、1宗港口用地、1宗酒店綜合體用地。土地面積60.8萬㎡，規(guī)劃建筑面積67萬㎡。

　　目前海滄區(qū)土地投資熱點在馬鑾灣片區(qū)，區(qū)域擁有灣景資源，交通日趨完善，地鐵2號線和第二西通道建設(shè)拉近與島內(nèi)實際距離。馬鑾灣已有眾多品牌房企進駐，房地產(chǎn)開發(fā)日趨成熟?？芍攸c關(guān)注馬鑾灣新城5#地塊，該宗地塊為商住用地，土地面積約6萬㎡，建筑面積約12萬㎡。

　　【集美】

　　新城開發(fā)日趨成熟

　　主打綜合配套提升

　　集美新城經(jīng)過幾年開發(fā)，樓市成交量位居廈門前列。今后，區(qū)域?qū)⒃谵k公樓宇集中區(qū)域，提升基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)平臺、公共服務、市政環(huán)保等公建配套，補齊服務短板，全面提升人文宜居環(huán)境，營造優(yōu)美城市形象，集聚人氣商氣。 今年集美區(qū)計劃供應7宗用地，土地面積24.5萬㎡，規(guī)劃建筑面積47.6萬㎡。其中居住用地3宗。

　　【同安】

　　供地重點在新城

　　配套提升凸顯價值

　　同安區(qū)今年供地重點在同安新城，兩大現(xiàn)代服務業(yè)基地（丙洲和美峰）亦落戶于此。區(qū)域近期著力打造浪漫海岸線，形成濱海休閑慢行步道，高端旅游酒店群建設(shè)也如火如荼。隨著丙洲島旅游地產(chǎn)、環(huán)東海域岸線的整治提升、馬拉松文化公園和賽道的規(guī)劃實施，其“天賦異稟”的資源環(huán)境和全面提升的配套設(shè)施，必定給區(qū)域帶來新一輪的房地產(chǎn)投資熱潮。

　　今年同安區(qū)計劃供應14宗土地，其中產(chǎn)業(yè)用地9宗，土地面積63.6萬㎡，規(guī)劃建筑面積120.4萬㎡。商住用地5宗，土地面積19.5萬㎡，規(guī)劃建筑面積50.8萬㎡。備受市場關(guān)注的同安新城官潯溪南側(cè)居住地塊將于近期推出。

　　【翔安】

　　房地產(chǎn)開發(fā)提速

　　南部新城成熱土

　　隨著大嶝新機場建設(shè)拉開序幕，地鐵3號線跨海段一期工程也將于2016年底前開工建設(shè)，翔安正成為廈門房地產(chǎn)市場最具活力的區(qū)域之一。今年翔安區(qū)計劃供應土地14宗，其中居住用地7宗，土地面積58.5萬㎡，規(guī)劃建筑面積121.7萬㎡，居住供應量占比全市第一；產(chǎn)業(yè)用地7宗，土地面積35.7萬㎡，規(guī)劃建筑面積37.3萬㎡，主要為加油站、倉儲物流、酒店等用地。

　　重點關(guān)注位于洪鐘大道與翔安西路交叉口西北側(cè)的航空城配套生活基地周邊地塊。該地塊用地性質(zhì)為居住，土地面積15萬㎡，規(guī)劃建筑面積30萬㎡。此外，環(huán)東海域東部新城起步區(qū)也將有一宗居住用地推出。地塊位于翔安南路與城場路交叉口東南側(cè)，地塊緊鄰在建的海西商貿(mào)物流城，土地面積8.82萬㎡，規(guī)劃建筑面積27.5萬㎡。

　　【市場觀察】

　　居住用地供應

　　表現(xiàn)平穩(wěn)有序

　　作為一個具備磁場效應的海灣城市，廈門吸引著福建省乃至全國人群投資就業(yè)。廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司董事長王崎笑稱:“可以說，外地人比廈門人更愛廈門”。由于廈門人口凈流入的客觀存在，需要政府根據(jù)人口增長量，有計劃地逐步加大土地市場的供應。

　　廈門的房地產(chǎn)市場未出現(xiàn)過暴漲暴跌，相比深圳、上海等一線城市近來的暴漲、“日光盤”的情形，廈門的市場顯得相對理性，而這些一定程度的合理上漲，可視為填平過往的價值洼地。廈門這幾年居住用地供應表現(xiàn)平穩(wěn)有序，比較尊重市場節(jié)奏和市場規(guī)律，建議在供地政策上保持穩(wěn)定性與持續(xù)性。

　　【專家觀點】

　　提高小戶型比例

　　吸引更多人才來廈

　　廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司董事長王崎:建議新增居住用地供地時不妨考慮帶方案出讓，提高小戶型數(shù)量比例，以適應愿意來廈門就業(yè)創(chuàng)業(yè)的大學生等新知識分子的住房需求。政府應關(guān)注新知識分子這類城市最具活力的群體，只有切實提升廈門這個城市對創(chuàng)業(yè)就業(yè)人才的吸引力，才能從根本上創(chuàng)造城市的繁榮發(fā)展。

　　其次，建議繼續(xù)重視保障性租賃房建設(shè)，政府機構(gòu)通過這部分實物房產(chǎn)的集中投放，一是可以解決從土地到房屋建成的時間差，二是當出現(xiàn)房價不理性現(xiàn)象時，通過向市場銷售，達到平抑房價的目的，從而發(fā)揮良好的調(diào)節(jié)作用。