□金證券記者 江芬芬

　　眼瞅著城市房價(jià)高燒不退，投機(jī)嗅覺靈敏的人可坐不住了。

　　吳憲華目前在江蘇無錫工作，他在業(yè)主群里發(fā)了個(gè)“眾籌買房”的建議，竟然得到鄰居們積極地響應(yīng)。于是，這幾天他變得很忙，除了擬定眾籌合同、統(tǒng)計(jì)參與人數(shù)，更重要的是四處咨詢：“眾籌買房有沒有法律風(fēng)險(xiǎn)？”

　　眾籌生意經(jīng)

　　2016年1月16日，吳憲華在無錫城區(qū)買了一套房，單價(jià)是9000元/平方米。3月16日，該樓盤再度對(duì)外發(fā)售，單價(jià)變成了10010元/平方米；上周六，他所買樓層另一單元開賣，單價(jià)已漲至11000元/平方米。

　　兩個(gè)月的時(shí)間，房價(jià)漲了兩成多，這讓吳憲華靈機(jī)一動(dòng)：“何不組織大家眾籌買房”？讓他有些意外的是，當(dāng)他把這個(gè)想法發(fā)在小區(qū)業(yè)主群后，竟然七成多的業(yè)主紛紛響應(yīng)。

　　經(jīng)過熱烈的討論后，大家初步確定了眾籌思路：100戶業(yè)主參加，每戶出2萬的房款共同購買小區(qū)內(nèi)的一套房，共享房屋升值后的差價(jià)。

　　在他們看來，無錫經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，盡管這一波無錫房價(jià)也漲了，但漲幅并不多，相比其在省內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位，目前的市價(jià)并不算高。另外，自己購買的樓盤附近高架、醫(yī)院、學(xué)校一應(yīng)俱全，肯定還有升值空間。

　　按照他們的測算，如果現(xiàn)在眾籌購買一套房，大概明年6月底可以拿到房，在無錫辦好房產(chǎn)證大概半年的時(shí)間。考慮到房屋持有2年再轉(zhuǎn)讓會(huì)有稅收優(yōu)惠，這套房大概四年后能出手，“到時(shí)應(yīng)該有50%的收益?！?/p>

　　南京市民也躍躍欲試

　　對(duì)于眾籌買房的風(fēng)險(xiǎn)，吳憲華和鄰居們也深入考慮過。

　　首先是房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)?！懊繎舫?萬，就算虧本也不會(huì)虧多少，都在大家的承受范圍之內(nèi)?！彼麑?duì)《金證券》記者表示，房屋拿到手到轉(zhuǎn)讓，中間有個(gè)2年的閑置期，大家甚至計(jì)劃簡單裝修后出租，所以這筆投資頂多收益不及預(yù)期，虧錢倒不會(huì)。

　　其次是執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。100戶業(yè)主一起買房，不可能大家一起簽訂購房合同，也不可能房產(chǎn)證上落100戶人家的名字。哪幾個(gè)人當(dāng)具體執(zhí)行人，投資收益如何共享，萬一虧損又怎樣平攤？

　　最后是法律風(fēng)險(xiǎn)，這也是大家伙最擔(dān)心的了，“國家到底允不允許眾籌買房？”

　　對(duì)此，《金證券》 記者采訪了江蘇裕和律師事務(wù)所張?zhí)新蓭?。他透露，這幾年南京房價(jià)一直向上，也有不少南京市民向他咨詢了類似的問題，“眾籌人數(shù)倒沒有100戶這么多，也就五六人吧，看上的也是主城區(qū)、面積100平方米左右的房子?！?/p>

　　張?zhí)姓J(rèn)為，眾籌買房實(shí)際上有炒房、打擦邊球的嫌疑，雖然現(xiàn)階段國家法律沒有明文禁止，但一些地區(qū)已經(jīng)明確叫停。

　　深圳已全面叫停

　　《金證券》 記者發(fā)現(xiàn)，“眾籌買房”這一玩法并不新鮮，相比居民自發(fā)組織，市面上已經(jīng)有許多相關(guān)金融產(chǎn)品。尤其近期一線樓市的火爆讓“眾籌買房”大行其道，類似于“90后花1000元便可買房，坐等升值”，“深圳‘眾籌炒房’，3個(gè)月賺80萬”的宣傳比比皆是。

　　眾籌家數(shù)據(jù)研究院2015年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國共有330個(gè)房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目分布在34家房產(chǎn)眾籌平臺(tái)上。眾籌成功的項(xiàng)目數(shù)量達(dá)265個(gè)，占據(jù)總項(xiàng)目數(shù)的80.3%，實(shí)際融資金額達(dá)65166.53萬元。其中，北京、廣東、江蘇及上海占國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目的63.23%。

　　不過，針對(duì)房地產(chǎn)交易過熱的現(xiàn)象，日前深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)正式下發(fā)通知，全市互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)全面停止開展“眾籌炒樓”房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，并進(jìn)行自查自糾和行業(yè)清理工作。

　　也就是說，除了潛在的市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，眾籌買房極有可能遭遇政府監(jiān)管的狙擊。張?zhí)型瑫r(shí)指出，一旦眾籌群體涉及到百戶家庭，執(zhí)行難度也會(huì)陡然上升。大家必須簽訂眾籌合同，相關(guān)條款約定需明確、清晰、周全，強(qiáng)化對(duì)執(zhí)行人的約束機(jī)制，杜絕操作不透明。

　　北京市翱翔律師事務(wù)所高級(jí)合伙人劉秀紅更是提出，按我國《物權(quán)法》規(guī)定，如果《房產(chǎn)證》上只登記了一個(gè)人的名字，那么該房屋就是這個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)，并不是共有。即使共同出資人在購買前簽署過有關(guān)協(xié)議，也可以按照借貸關(guān)系解決，產(chǎn)權(quán)人只需要將他人所出的購房資金歸還就可以了。