⊙記者朱楠 ○編輯 全澤源

　　5月1日起，營改增試點全面推開，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等納入試點范圍。按照昨日最新公布的營改增執(zhí)行細則，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。雖然較之前5%的營業(yè)稅相比稅率有所提高，但由于此次細則將土地成本、建安成本等納入抵扣項，因此實際應(yīng)納稅額較營業(yè)稅大幅下降，房企實際稅負未必增加。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，營改增后將有利于三四線城市低利潤房企減負，給當?shù)厝齑嫣峁└蟮慕祪r空間。此外，將不動產(chǎn)投資被納入抵扣，會鼓勵企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對商用物業(yè)市場是一大利好。

　　土地成本被列為抵扣項

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，無論是銷售不動產(chǎn)還是出租不動產(chǎn)，原適用營業(yè)稅稅率為5%，現(xiàn)一般納稅人銷項稅稅率為11%，稅負是否增加則要看進項稅的抵扣情況。本次“營改增”細則對房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的規(guī)定之一，即為附件二《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》中規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額?！睂⑼恋爻杀玖袨榈挚垌棧欣诜科蠼档投愘M。

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本一般占總成本的比例較高，土地成本是否能抵扣、如何抵扣是業(yè)內(nèi)近期一直重點關(guān)注的內(nèi)容。本次政策規(guī)定直接按照受讓土地時的土地價款作為銷售額的抵減項，有效地規(guī)避了抵扣憑證的問題。

　　不過，土地成本具體的扣除方式卻未明確。因為房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，一個項目的銷售可能會分多批、持續(xù)數(shù)月甚至數(shù)年，土地成本是在一個月內(nèi)一次性扣除，還是分攤到每個月里逐月扣除，還需等待后續(xù)政策進一步明確。

　　此外，對于目前房企兼并收購中常見的在建工程轉(zhuǎn)讓，細則中規(guī)定：“2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%?！?

　　在銷項稅一定的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負高低還要看進項稅抵扣的多少。此次營改增細則明確，旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)項稅額不得抵扣。其中貸款服務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，也是房企此前關(guān)注的焦點之一。細則明確：“納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，貸款融資的相關(guān)成本進項稅不得抵扣，可能會大幅增加房地產(chǎn)企業(yè)對稅負的預期。

　　另外，政策中對占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本比例較大的各項規(guī)費并未單獨規(guī)定，由于無法獲取合規(guī)的扣除憑證，也無法進行抵扣。

　　有利于樓市去庫存

　　“營改增有利于規(guī)范和提高房地產(chǎn)企業(yè)的財稅管理水平，完善房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的抵扣鏈條?；蛟S還將激發(fā)房企建造精裝房的積極性，這樣可以通過增加建安成本的抵扣來降低稅負?！庇蟹科筘撠熑讼蛴浾弑硎尽?

　　百丞稅務(wù)咨詢有限公司總經(jīng)理董華告訴記者，稅種和稅率的改變，對不同企業(yè)甚至不同項目所帶來的影響各有不同?？傮w而言，高利潤項目會增加稅負，低利潤項目很可能會降低稅負。這從一定程度上說，將有利于那些庫存量較大、去化艱難、利潤相對較薄的三四線城市開發(fā)商降低稅負，從而給這些開發(fā)商提供更大的降價空間，有利于三四線城市去庫存。而對于京滬等地一些囤地時間較長、獲得土地成本較低的房企來說，利潤越是豐厚稅負越會增加。

　　值得注意的是，細則明確：2016年5月1日后取得不動產(chǎn)或不動產(chǎn)在建工程也可以作為抵扣項自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)。不動產(chǎn)投資被納入抵扣，將鼓勵企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對商用物業(yè)市場是一大利好。

　　睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥表示，營改增后原商業(yè)二手房買賣稅負有望下降2-3個點；而企業(yè)持有物業(yè)抵扣增值稅對辦公物業(yè)去化起到非常重要的作用，未來企業(yè)通過持有不動產(chǎn)可以有效降低企業(yè)負擔，并產(chǎn)生多元的收入結(jié)構(gòu)。這將有利于降低城市銷售物業(yè)的整體庫存。THE_END