■ 張 暢 杭 煒

　　2014年11月，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡稱《通知》），對原有城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，明確了新的城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)。按照新標(biāo)準(zhǔn)，全國城市被劃分為五類七檔，城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市，分別是北京、上海、天津、重慶、廣州、深圳、武漢等7座城市；成都、南京、香港等10座城市符合特大城市標(biāo)準(zhǔn)。

　　深圳房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡和城市發(fā)展軌跡同步，過去20多年里，呈現(xiàn)了由點(diǎn)到線，由線到面的特點(diǎn)，從羅湖到福田、南山，沿深南大道、濱海大道不斷西進(jìn)，及至紅樹灣、前海、后海等板塊的出現(xiàn)，把城市化人居推向一個(gè)巔峰。而在城市進(jìn)入高速發(fā)展的今天，作為一個(gè)超大城市的深圳，點(diǎn)和面的概念或?qū)⒈淮髤^(qū)域市場所代替，在深中同城、深莞惠一體化趨勢的推動(dòng)下，大深圳人居的剛需大量外溢，“超視距模式”已經(jīng)開啟。

　　大深圳外圍三大板塊輪廓清晰

　　一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，房價(jià)漲速驚人，歷經(jīng)多輪調(diào)控而“高燒不退”，深圳樓價(jià)漲幅更是領(lǐng)跑全國，高企的房價(jià)讓置業(yè)者感到恐慌與迷茫，也啟發(fā)我們更加客觀和理智面對樓市。深圳相關(guān)負(fù)責(zé)人日前在回復(fù)深圳高房價(jià)問題時(shí)表示了這樣的看法：總的來說，高房價(jià)這種的趨勢，想徹底的把它打下去，也不客觀，要尊重市場經(jīng)濟(jì)，尊重市場規(guī)律。談到解決方案，該相關(guān)負(fù)責(zé)人表示重點(diǎn)就是要在原特區(qū)外供給大量的土地。有專家進(jìn)一步地解讀這里所指的“原特區(qū)外”的概念或?qū)⑦h(yuǎn)遠(yuǎn)超越行政概念。從大深圳人居角度來看，深中板塊、東莞臨深片區(qū)、深圳東惠州板塊正是特區(qū)外供給的重點(diǎn)，去年的市場進(jìn)一步表明，東莞臨深片區(qū)、大亞灣、深中板塊發(fā)展如火如荼，而以上這三大板塊的輪廓已經(jīng)十分清晰。

　　大深圳外圍三大板塊將是深圳剛需的主場

　　業(yè)內(nèi)人士表示，市區(qū)內(nèi)新房供應(yīng)日漸緊缺，房價(jià)高企，一般剛需難以承受，大量的剛需置業(yè)者向中山、東莞、惠州外溢，這是個(gè)不爭的事實(shí)，也是一種趨勢。據(jù)最新的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，有61%的深圳購房者表示會(huì)搶在這兩年到中山買房，更有前瞻眼光的購房者早在去年就捷足先登。據(jù)中山雅居樂銷售負(fù)責(zé)人透露，作為受惠于深中通道利好，雅居樂旗下的若干樓盤接待了大量的深圳客，隨著深中同城生活的實(shí)現(xiàn)，深圳人在中山的置業(yè)范圍或?qū)⒀杆偻黄粕钪型ǖ姥鼐€，向中區(qū)的石歧甚至其它區(qū)域滲透。

　　其次，深圳東板塊的市場也堅(jiān)決證明了這種趨勢，深圳人在惠州置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中于惠陽的主城區(qū)和惠州南站區(qū)域。大亞灣的西區(qū)、中區(qū)、澳頭，以及與坪山接壤的臨深片區(qū)，此外還有主打?yàn)I海度假的惠東的小徑灣、亞婆角以及巽寮灣?；葜菔蟹抗芫纸y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前2個(gè)月共成交一手住宅23981套，均價(jià)達(dá)到6929元/平方米。成交面積和成交金額都比去年同期接近翻番。今年惠州樓市延續(xù)去年的火熱行情。東莞臨近深圳的各鎮(zhèn)區(qū)作為大深圳人居三大主場之一，包含塘廈、鳳崗、松山湖、長安、黃江等鎮(zhèn)區(qū)。從地理位置來說，東莞臨近深圳的各鎮(zhèn)區(qū)稱得上是深莞惠的弧形中心區(qū)，毗鄰深圳特區(qū)，在這一板塊，深圳客占了超過百分之六十以上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳客向西、向北、向東，大深圳人居市場正在向外蔓延，三大剛需主場即將上演更加精彩的樓市大片。