將雞蛋放在不同的籃子里，以降低單一房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展可能受到的風(fēng)險(xiǎn)，并利用多元產(chǎn)業(yè)鏈增加利潤，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)、快速、跨越式發(fā)展。目前，跨界經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)日益增多，整合行業(yè)和資源優(yōu)勢進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的延伸領(lǐng)域是房企跨界的主流趨勢，涉及的行業(yè)包括互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、金融行業(yè)、社區(qū)服務(wù)行業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)等等。

　　體內(nèi)轉(zhuǎn)型深耕房地產(chǎn)主業(yè)

　　公眾對房企轉(zhuǎn)型的理解，通常只停留在他們向房地產(chǎn)以外的領(lǐng)域跨界。殊不知，房企的轉(zhuǎn)型遠(yuǎn)非那么簡單。

　　克而瑞的研究報(bào)告稱，房企的轉(zhuǎn)型路徑，有開發(fā)模式、產(chǎn)品戰(zhàn)略、營銷戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略五個(gè)方向。

　　面對越來越復(fù)雜的市場環(huán)境，不少房企都由原來“單兵作戰(zhàn)”的開發(fā)模式轉(zhuǎn)為合作開發(fā)。僅去年上半年，碧桂園與中國中鐵、萬科與萬達(dá)等都進(jìn)行了業(yè)務(wù)合作，被認(rèn)為是強(qiáng)強(qiáng)合作的典型案例。

　　除了在項(xiàng)目開發(fā)上更多使用合作方式外，轉(zhuǎn)向區(qū)域綜合開發(fā)也是方向之一。區(qū)域綜合開發(fā)，一般是指房企根據(jù)城市的總體建設(shè)規(guī)劃，配建區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施項(xiàng)目，涉及到房屋、道路、管網(wǎng)建設(shè)等多個(gè)方面。向區(qū)域綜合開發(fā)轉(zhuǎn)型能夠提升企業(yè)土地獲取能力，并能夠把握先機(jī)提前在區(qū)域布局。同時(shí)，因?yàn)閰^(qū)域綜合開發(fā)涉及范圍廣，無疑為企業(yè)提供了新的利潤增長空間，促進(jìn)房企多元盈利。此外還能夠加深與政府的合作，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展提供積累。

　　綠地的地鐵投資便是其中的典型。通過投資地鐵，綠地可以借助軌道交通獲得更多優(yōu)質(zhì)地塊，并且參與到城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。但是，這種方式對房企的資金實(shí)力要求比較高。類似地鐵、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施，需要房企在前期投入大量資金，且資金回收期較長。

　　此外，開發(fā)商還可通過由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)等方式，實(shí)現(xiàn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型。

　　但相比開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型，房企在產(chǎn)品轉(zhuǎn)型方面做得更多。比如，從大盤開發(fā)轉(zhuǎn)向小型化。此前，以大盤開發(fā)而聞名的碧桂園，已開始轉(zhuǎn)向小型化開發(fā)。碧桂園去年4月獲得的上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)地塊，土地總面積僅6.24萬平方米?？硕鹨虼伺袛啵坦饒@的產(chǎn)品正在向小型化轉(zhuǎn)變。

　　在營銷方面，開發(fā)商大量選擇通過大數(shù)據(jù)采集，找出購房人群、分析客戶需求、實(shí)現(xiàn)廣告投放、完成精準(zhǔn)定價(jià)和銷售。以中海地產(chǎn)的大數(shù)據(jù)營銷體系為例，在深圳中海九號公館及濟(jì)南中海華山瓏城項(xiàng)目的營銷中，不論是拓客、蓄客、開盤都利用大數(shù)據(jù)進(jìn)行客戶鑒別，每個(gè)環(huán)節(jié)都有很高的客戶轉(zhuǎn)化率。

　　從規(guī)?；蚨嘣~進(jìn)

　　新型城鎮(zhèn)化過程中投資結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級帶來市場投資機(jī)會，則是品牌房企“加碼”跨界，分離傳統(tǒng)主營業(yè)務(wù)的兩個(gè)重要原因。從投資結(jié)構(gòu)變化來看，高鐵、軌道交通、智慧城市、環(huán)保等產(chǎn)業(yè)成為投資的重點(diǎn)；從消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化來看，農(nóng)資流通、旅游、消費(fèi)電子等成為未來消費(fèi)升級的重點(diǎn)。新型城鎮(zhèn)化將帶來諸多商機(jī)，對品牌房企來講，當(dāng)然不會錯(cuò)過以“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”方式進(jìn)行跨界投資的機(jī)會。

　　據(jù)悉，房企跨越的行業(yè)數(shù)量較多，包括娛樂、體育、教育、交通、金融、零售、網(wǎng)絡(luò)、休閑等。耐人尋味的是，此前其他行業(yè)的資本競相涌入房地產(chǎn)業(yè)掘金，而如今房企尋求向外擴(kuò)張。

　　有專家認(rèn)為，大部分品牌房企的全國化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度考慮，規(guī)?；_(dá)到一定階段勢必會向多元化邁進(jìn)。其實(shí)房企跨界的根源更多的是在于利潤的降低，以現(xiàn)在的市場情況來看，國內(nèi)的商品房市場已經(jīng)有了歷史性的轉(zhuǎn)折，供需結(jié)構(gòu)的變化有力地沖擊了市場秩序，供需關(guān)系的顛倒讓從未嘗試過“顛覆”感覺的房企異常難受。傳統(tǒng)房企的銷售模式已經(jīng)難以再創(chuàng)造更高的利益增長，倒不如借助良好的資金平臺從其他行業(yè)尋回利潤。

　　跨界轉(zhuǎn)型難點(diǎn)在于品牌打造

　　相比開發(fā)商上述內(nèi)生式的轉(zhuǎn)型方式，業(yè)界更關(guān)注的是房企在地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，大量開展的其他業(yè)務(wù)，比如物業(yè)管理、社區(qū)O2O、家裝、金融、健康養(yǎng)老、能源、農(nóng)業(yè)、文化娛樂等，可謂層出不窮?？硕鹧芯空J(rèn)為，從行業(yè)轉(zhuǎn)型方向看，這些業(yè)務(wù)多數(shù)是未來的發(fā)展趨勢，或是企業(yè)結(jié)合自身優(yōu)勢拓展的外圍產(chǎn)業(yè)，與主業(yè)其實(shí)是相輔相成的。

　　隨著房地產(chǎn)分化時(shí)代的到來，在做好主業(yè)的同時(shí)，很多房企也開始涉足多元化經(jīng)營，并且“跨界”的幅度還很大。在全國性的房企中，像業(yè)界熟知的恒大做水、做糧油、做足球；萬達(dá)做院線、拍電影等等。

　　“實(shí)業(yè)需要大量的前期投入和技術(shù)支持，而房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行模式則相對簡單得多，所以沒有一定基礎(chǔ)和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，將是房企跨界經(jīng)營面臨的最大困境。部分房企日益緊張的資金鏈更是其在跨入其他行業(yè)分一杯羹之前，所不得不提前解決的困局。在涉足新行業(yè)的同時(shí)，房企自然不會放棄老本行，那么兩邊都需要投資，稍不留意就會顧此失彼。”有專家表示，把握局勢，敢作敢為也并不意味著每一個(gè)轉(zhuǎn)型跨界的都能得到一塊味道頗不錯(cuò)的“蛋糕”。由于土地成本、開發(fā)成本、人力成本都在增加，房企的銷售價(jià)格不再像以前一樣實(shí)現(xiàn)高速增長，所以房企的利潤空間在收窄。為了尋找新的盈利點(diǎn)，房企開始探求多元化發(fā)展。但無論房企走向何方，都需要根據(jù)自身優(yōu)劣，最大化規(guī)避短板，發(fā)揮長處，才能在未來競爭中取得相對領(lǐng)先的優(yōu)勢。

　　對于手握重金的房企而言，跨界布局，多元經(jīng)營，并不是件難事，只要下個(gè)決心就行，真正的難點(diǎn)在于，房企在進(jìn)入新領(lǐng)域后，怎么能夠賺到錢，做出品牌。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉曾指出，品牌房企在“跨界”投資轉(zhuǎn)型過程中也應(yīng)該注意把控市場風(fēng)險(xiǎn)，不能一味跟風(fēng)激進(jìn)的進(jìn)入一些陌生的領(lǐng)域，決策者要充分考慮公司如何以住宅業(yè)務(wù)板塊與“X產(chǎn)業(yè)”板塊并駕齊驅(qū)，“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險(xiǎn)，最終通過“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的操作模式實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　跨界案例

　　萬達(dá)跨界玩高端醫(yī)療

　　2016年1月6日，萬達(dá)集團(tuán)高調(diào)宣布將總投資150億元，在上海、成都、青島建設(shè)三座綜合性國際醫(yī)院，并引進(jìn)英國國際醫(yī)院集團(tuán)（IHG），醫(yī)院中文名定為“英慈萬達(dá)國際醫(yī)院”。這是國內(nèi)房地產(chǎn)“土豪”與國際“高洋上”醫(yī)療機(jī)構(gòu)的又一次跨界、跨國組合，動輒上百億的大手筆投資，不僅刷新了國內(nèi)企業(yè)在醫(yī)療行業(yè)的單筆投資紀(jì)錄，更成為房企轉(zhuǎn)型醫(yī)療的新案例。至此，包括萬科、恒大、萬達(dá)等房地產(chǎn)巨頭均已涉足醫(yī)療健康領(lǐng)域。

　　據(jù)了解，這三家醫(yī)院都將由IHG運(yùn)營管理，并且都使用IHG品牌，這三家醫(yī)院的中文名都將是“英慈萬達(dá)國際醫(yī)院”。這三座醫(yī)院未來在硬件、醫(yī)療、運(yùn)營管理水平上都將達(dá)到國際一流，定位為滿足中國高端人群的醫(yī)療健康服務(wù)需求。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示：“引進(jìn)頂級綜合性國際醫(yī)院是萬達(dá)在中國的創(chuàng)新，不僅滿足高端人群對健康醫(yī)療的需求，也使所在城市醫(yī)療水平達(dá)到國際一流，帶動中國高端醫(yī)療水平提升”。

　　對于萬達(dá)來說，與英國國際醫(yī)院集團(tuán)在中國三座城市興建高端醫(yī)院，透露的是其從地產(chǎn)領(lǐng)域向醫(yī)療領(lǐng)域的跨界。此前，不少知名房企都紛紛跨界醫(yī)療投資，比如在2011年，萬科向深圳政府申請深圳辦醫(yī)；2013年，萬科兒童醫(yī)院落戶深圳寶安中心區(qū)；2013年萬科與上海新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心、復(fù)旦醫(yī)療產(chǎn)業(yè)投資公司等共同斥資總計(jì)2.5億元建設(shè)復(fù)旦萬科國際兒童醫(yī)院等。除此之外，業(yè)務(wù)非常多元的恒大集團(tuán)在地產(chǎn)、足球、農(nóng)產(chǎn)品之外也頻頻向醫(yī)療領(lǐng)域發(fā)力，2014年9月收購韓國綜合整形外科醫(yī)院——原辰，雙方共同建立恒大原辰醫(yī)學(xué)美容醫(yī)院；2015年2月，恒大又收購了新傳媒，并且改名為恒大健康。另外，宜華地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、綠景控股、中茵集團(tuán)等在近年在醫(yī)療領(lǐng)域都有不少的動作。

　　記者觀察

　　跨界并非“不務(wù)正業(yè)”

　　如果某個(gè)人將精力分散在主業(yè)之外的領(lǐng)域過多，那么，“不務(wù)正業(yè)”的帽子分分鐘會扣在頭上。如果這個(gè)主業(yè)之外的領(lǐng)域是與生計(jì)無關(guān)的興趣愛好，那么，“玩物喪志”就更合適了。

　　近年來，房企跨界的“腦洞”越來越大，已經(jīng)不再局限于與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈條上，于是，帶有調(diào)侃意味的“不務(wù)正業(yè)”常常見諸報(bào)端，不過通常都帶了雙引號。

　　房企跨界是不是屬于“不務(wù)正業(yè)”？首先，需要明確的一件事就是：“正業(yè)”到底是什么？在房企的立場而言，房地產(chǎn)開發(fā)無疑是“正業(yè)”。應(yīng)當(dāng)看到，在跨界越來越多元的時(shí)候，比較成功的品牌房企，在玩兒跨界時(shí)，并沒有放棄自己的“主業(yè)”，也就是說，地還在拿，房子還在蓋，樓盤也在賣。除了少數(shù)完全退出房地產(chǎn)市場的曾經(jīng)房企，大部分跨界房企還是比較“務(wù)正業(yè)”的。

　　那么，跨界的初衷是什么？一向被認(rèn)為“不差錢”的房地產(chǎn)企業(yè)，在“買買買”的投資方向上，已經(jīng)悄然轉(zhuǎn)變。規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，通過多元化的經(jīng)營將品牌延伸向多個(gè)領(lǐng)域，從戰(zhàn)略布局的角度來看，是規(guī)?；蟮谋厝贿x擇。盡管“術(shù)業(yè)有專攻”，向全新領(lǐng)域進(jìn)軍的時(shí)候，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是開疆拓土從來都不是只求現(xiàn)世安穩(wěn)的選擇。

　　本版撰文 南方日報(bào)記者 許蕾