春節(jié)過后樓市呈現(xiàn)快速回暖的態(tài)勢，二手房成交連續(xù)五周量價齊升，3月第三周二手房成交突破4000套大關(guān)，再創(chuàng)節(jié)后新高。在專家看來，首付、稅費新政大幅降低了房屋買賣門檻，有效激發(fā)了二手房成交活躍度，交易周期大幅縮短，市民換房進(jìn)入快行道，未來改善型置業(yè)比重有望持續(xù)上升。

　　節(jié)后五連漲 交易持續(xù)升溫

　　根據(jù)天津房管局網(wǎng)站最新顯示的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上周(3月14日至3月20日)交易日為5天，二手住宅共成交4196套，與前一周成交量相比上漲9.2%，創(chuàng)出新高；成交面積37.1萬平方米，環(huán)比上漲10.8%；成交均價11651元/平方米，環(huán)比上漲9.0%。

　　分區(qū)域來看，上周市內(nèi)六區(qū)二手住宅成交量1852套，環(huán)比上漲20.7%，占全市成交總量的44.1%；成交面積15.3萬平方米，環(huán)比上漲24.1%；成交均價16269元/平方米，環(huán)比上漲5.0%。環(huán)城四區(qū)上周二手住宅成交857套，環(huán)比下降3.9%；成交面積7.7萬平方米，環(huán)比下降0.5%；成交均價10232元/平方米，環(huán)比上漲7.0%。濱海新區(qū)上周二手住宅成交824套，環(huán)比上漲12.3%；成交面積7.7萬平方米，環(huán)比上漲12.0%；成交均價8537元/平方米，環(huán)比上漲6.8%。遠(yuǎn)郊區(qū)縣上周二手住宅成交663套，環(huán)比下降2.9%；成交面積6.7萬平方米，環(huán)比下降1.9%；成交均價為6098元/平方米，環(huán)比上漲4.3%。

　　記者了解到，天津二手住宅交易自春節(jié)過后便快速升溫，周成交量價接連刷新，實現(xiàn)五連漲。2月15日至2月21日，二手住宅成交1453套，成交面積12.6萬平方米，環(huán)比前一周上漲1160%；2月22日至2月28日，二手住宅成交2360套，成交面積20.5萬平方米，環(huán)比前一周上漲62.7%；2月29日至3月6日，二手住宅成交3115套，成交面積27.3萬平方米，環(huán)比前一周上漲33.1%；3月7日至3月13日，二手住宅成交3843套，成交面積33.4萬平方米，環(huán)比前一周上漲22.3%。

　　據(jù)多家二手房中介介紹，目前各區(qū)縣房管局交易火熱，大部分區(qū)縣房管局4月份過戶預(yù)約號已經(jīng)全部排滿?？梢灶A(yù)見，4月份二手住宅成交依然會維持高位。

　　換房熱興起 成交周期縮短

　　節(jié)后二手房成交之所以快速升溫，在業(yè)內(nèi)人士看來，二手房尤其是大戶型房產(chǎn)買賣門檻的大幅降低，有效激活了市民房屋置換的熱情。央行自2014年11月起連續(xù)6次降息，5年期以上的貸款利率已降至4.9%，創(chuàng)歷史新低。首付比例方面，經(jīng)過接連兩次的調(diào)降，首套房貸款最低可申請兩成首付，二套房首付款比例調(diào)整為不低于三成。二手房交易稅費方面，首套房契稅根據(jù)住房面積調(diào)整為1%至1.5%，營業(yè)稅則是兩年以上住宅免征，大戶型及非普通住宅降稅幅度較為可觀。

　　“節(jié)后，我們接待的客戶有很大一部分是換房市民，賣小買大、賣舊買新、學(xué)區(qū)房置換都占相當(dāng)大比例?！蔽挥诤游鲄^(qū)小海地的一家中介向記者介紹，節(jié)后二手房交易稅費及首付比例降低，讓市民換房成本大為降低，不少市民選擇賣房和買房同步進(jìn)行。而不同住房需求的客群同步加入換房隊列也讓成交周期大大縮短，特別是在一些成交集中的區(qū)域，新增房源3天至5天就會出售，這直接推高了二手房成交量。以該中型門店為例，雖處于房價相對較低的區(qū)域，3月以來也已做到近百萬的業(yè)績量，這在以往是無法想象的。

　　而從記者向搜房網(wǎng)天津二手房獲取的獨家數(shù)據(jù)來看，節(jié)后改善型購房已占據(jù)二手房成交主力，大戶型成交量大幅超越中小戶型。2月23日至3月21日，90平方米以下的中小戶型成交占比為33.8%，90平方米以上的大戶型成交占比為66.2%。成交人群結(jié)構(gòu)中，剛需占比為40%，改善占比為60%。價格方面，節(jié)后二手房市場的活躍，讓房主對于后市比較看好，一些房主的惜售心理也使得市場供需不平衡關(guān)系有所加劇，造成了房價小幅上揚。

　　置業(yè)莫盲目 需多方考量

　　在記者的采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前寬松的政策環(huán)境、活躍的市場成交氛圍是造成剛需和改善型需求源源不斷入市的主要原因。但他們對近期樓市井噴式購房現(xiàn)象也表示了一定擔(dān)憂。在他們看來，樓市庫存量雖短期下降明顯但仍處于高位，去庫存是2016年樓市主基調(diào)，樓市平穩(wěn)運行方能利好多方。

　　一家中介銷售人員表示，春節(jié)前后客戶購房心態(tài)發(fā)生了很大變化，對房源品質(zhì)關(guān)注度下降，對價格也不再敏感。以其接待的一位客戶為例，節(jié)前樓市淡季之時，他向客戶推薦了不下10套優(yōu)質(zhì)房源，而客戶要么嫌房源所處樓棟位置不好，要么嫌房源層數(shù)過高，最終沒有在節(jié)前成交。而春節(jié)過后，該客戶再次來看房時，僅草草看了一套房甚至沒有進(jìn)行議價就簽下了三方買賣協(xié)議?！按汗?jié)后二手房源快速被消化，而房主惜售待漲主導(dǎo)下新增房源遲遲上不來，不斷走熱的市場顯然讓該客戶的心態(tài)從曾經(jīng)的精挑細(xì)選演變成入手為安，加快了購房節(jié)奏?！痹撲N售人員稱。

　　在專家看來，住宅作為大額消費品，自住屬性不可淡忘，尤其是對改善型置業(yè)者來說，需要根據(jù)自住需求多方考量。首先，地段很重要，地段決定了交通、教育、商業(yè)等日常生活配套的方方面面，將對日后生活的品質(zhì)提高大有裨益。其次，戶型要科學(xué)，科學(xué)的戶型不僅僅要求功能齊全，更講究居住的舒適性，購房者應(yīng)通過戶型特點考量是否適合自身需求。再次，物管要專業(yè)，因為物業(yè)服務(wù)好壞與否直接關(guān)系到購房者的居住感受和所購物業(yè)今后的品質(zhì)水準(zhǔn)。