□本報(bào)記者 陳霞

　　最近的石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)堪稱政策風(fēng)頻吹，繼“石20條”之后，省會(huì)樓市再出重頭政策加速房地產(chǎn)專項(xiàng)整治進(jìn)度。3月22日，石家莊市政府官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于加快推進(jìn)2015年房地產(chǎn)專項(xiàng)整治項(xiàng)目手續(xù)辦理的意見》（下簡(jiǎn)稱《意見》），正式揭開了清理前期違規(guī)項(xiàng)目的底牌。

　　《意見》明確指出，為進(jìn)一步加快房地產(chǎn)違法項(xiàng)目處理，推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工，在《關(guān)于加快推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)違法行為專項(xiàng)整治工作的意見》（石政發(fā)〔2015〕8號(hào)）和配套文件基礎(chǔ)上制定。該《意見》就關(guān)于寬限期開工問題、手續(xù)辦理、土地出讓問題、如何推進(jìn)政策問題這四類情況作了分類解決，其中涉及到土地出讓、城中村改造回遷面積、容積率確定、房地產(chǎn)抵押項(xiàng)目等諸多敏感問題的規(guī)定。

　　值得關(guān)注的是，《意見》明確提出，罰款和一些費(fèi)用可以抵押房產(chǎn)?！兑庖姟吩试S抵押房產(chǎn)來沖抵開工保證金、超容積率保證金、超容積率代征公益項(xiàng)目土地補(bǔ)償款、超容積率土地出讓金、代征代拆保證金和其他罰款。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以直接提出用抵押房產(chǎn)沖抵這四類罰款和費(fèi)用。

　　另外，《意見》中還頻頻出現(xiàn)“四方抵押協(xié)議”。通過“四方抵押協(xié)議”將轄區(qū)政府、轄區(qū)財(cái)政部門、轄區(qū)住建部門和項(xiàng)目開發(fā)單位捆綁在一起，將房地產(chǎn)項(xiàng)目辦理證件、手續(xù)與轄區(qū)主管部門“綁”在一起，實(shí)現(xiàn)轄區(qū)相關(guān)部門全程督辦手續(xù)的效果。

　　寬限期開工？這些情況被允許

　　█類型1：關(guān)于在建城中村改造回遷區(qū)復(fù)工問題

　　舉措：凡納入專項(xiàng)整治的在建城中村改造項(xiàng)目，回遷區(qū)為自有土地且不涉及農(nóng)用地的，經(jīng)規(guī)劃部門認(rèn)定總平圖，城中村改造辦公室認(rèn)定回遷區(qū)域后，準(zhǔn)予回遷區(qū)復(fù)工。

　　█類型2：關(guān)于抵押方式繳納開工保證金問題

　　舉措：對(duì)納入2015年房地產(chǎn)專項(xiàng)整治，土地尚未出讓，總平面圖已審定的在建項(xiàng)目，由轄區(qū)政府牽頭，簽訂轄區(qū)政府、項(xiàng)目單位、區(qū)財(cái)政、區(qū)住建四方抵押協(xié)議，通過房產(chǎn)抵押方式繳納開工保證金，《四方協(xié)議》到位后，經(jīng)轄區(qū)政府向市整治辦提出申請(qǐng)，給予3個(gè)月寬限期復(fù)工。

　　█類型3：關(guān)于按比例繳納開工保證金問題

　　舉措：對(duì)納入2015年房地產(chǎn)專項(xiàng)整治范圍，總平圖已審定，確因項(xiàng)目資金緊張，無法一次性足額繳納開工保證金的在建項(xiàng)目，經(jīng)轄區(qū)政府提出申請(qǐng)，可根據(jù)項(xiàng)目情況，由住建部門負(fù)責(zé)，按開工保證金繳納數(shù)額，核定開工面積，給予3個(gè)月寬限期復(fù)工。

　　手續(xù)如何辦理，四類問題要看清

　　《意見》在手續(xù)辦理上，也根據(jù)項(xiàng)目不同的實(shí)際情況進(jìn)行了分類別規(guī)定。

　　█類型1：房地產(chǎn)抵押項(xiàng)目的處理

　　舉措：對(duì)于房地產(chǎn)抵押項(xiàng)目的處理上，《意見》分為兩類：對(duì)取得土地權(quán)屬證書后超容積率建設(shè)項(xiàng)目，已簽訂《四方協(xié)議》，以房產(chǎn)抵押超容積率土地出讓金及其他處罰款項(xiàng)的房地產(chǎn)專項(xiàng)整治項(xiàng)目，由市國(guó)土局依據(jù)《四方協(xié)議》出函，轄區(qū)政府出承諾，市規(guī)劃、住建部門按照有關(guān)規(guī)定辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《房屋預(yù)售許可證》等手續(xù)。

　　而對(duì)于納入房地產(chǎn)專項(xiàng)整治、土地尚未出讓，已簽訂《四方協(xié)議》，并以房產(chǎn)抵押方式繳納超容積率代征公益項(xiàng)目土地補(bǔ)償款的項(xiàng)目，轄區(qū)政府出承諾后，市整治辦出函，國(guó)土部門按程序辦理土地收儲(chǔ)、出讓，以及后續(xù)手續(xù)。

　　█類型2：對(duì)涉及代征代拆不到位項(xiàng)目

　　舉措：對(duì)納入房地產(chǎn)專項(xiàng)整治、土地尚未出讓、以現(xiàn)金或房產(chǎn)抵押方式繳納代征代拆保證金的項(xiàng)目，轄區(qū)政府提案，出具負(fù)責(zé)確保全額收繳到位的承諾后，市整治辦出函，國(guó)土部門辦理收儲(chǔ)出讓手續(xù)。代征代拆部分補(bǔ)償費(fèi)用按實(shí)際評(píng)估價(jià)計(jì)入土地成本，并按包干方式管理。代征代拆到位前，地價(jià)中包含的代征代拆成本不予歸還，代征代拆保證金不予退還、抵押房產(chǎn)不予解押；代征代拆到位，經(jīng)市住建局審驗(yàn)后，財(cái)政部門按程序支付包干成本，退還代征代拆保證金。

　　█類型3：關(guān)于土地出讓問題

　　舉措：對(duì)納入專項(xiàng)整治的項(xiàng)目，土地出讓時(shí)，宗地內(nèi)有產(chǎn)權(quán)清晰，可臨時(shí)利用的零星未拆除建筑物、構(gòu)筑物，原產(chǎn)權(quán)單位出具同意處置的證明，轄區(qū)政府出具竣工驗(yàn)收前拆除到位承諾后，國(guó)土、規(guī)劃、住建部門按程序辦理土地、規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售等相關(guān)手續(xù)。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前由轄區(qū)政府負(fù)責(zé)督促項(xiàng)目單位拆除到位，否則不予辦理竣工驗(yàn)收和備案手續(xù)。

　　█類型4：關(guān)于土地分期出讓繳納超容積率保證金問題

　　舉措：對(duì)納入2013年專項(xiàng)整治，已全額繳納安置補(bǔ)償金的項(xiàng)目，在土地分期出讓時(shí)，先出讓地塊如涉及超容積率保證金，項(xiàng)目單位可以用未出讓地塊安置補(bǔ)償金和未出讓地塊的拆遷成本沖抵?jǐn)M出讓地塊超容積率保證金。

　　房產(chǎn)抵押項(xiàng)目和緩繳罰款項(xiàng)目處理有方法

　　█舉措1：對(duì)以房產(chǎn)抵押方式，臨時(shí)抵頂處罰、代征代拆保證金、超容積率代征公益項(xiàng)目土地補(bǔ)償款、超容積率土地出讓金的項(xiàng)目，需在2016年6月30日前，以現(xiàn)金方式完成各項(xiàng)罰款和費(fèi)用的繳納，進(jìn)行房產(chǎn)解押。項(xiàng)目單位到期后仍無力繳納前述各項(xiàng)款項(xiàng)的，由轄區(qū)政府負(fù)責(zé)處置抵押房產(chǎn)、繳清所欠款項(xiàng)。

　　█舉措2：對(duì)以房產(chǎn)抵押方式，臨時(shí)抵頂處罰、代征代拆保證金、超容積率代征公益項(xiàng)目土地補(bǔ)償款、超容積率土地出讓金的項(xiàng)目，項(xiàng)目單位可直接提出房屋抵頂處罰申請(qǐng)，由轄區(qū)政府組織參照上一款執(zhí)行。

　　█舉措3：對(duì)已采用分期方式履行處罰的項(xiàng)目，在分期交款到期后仍未能繳清的，項(xiàng)目單位依規(guī)以房產(chǎn)抵押方式提供未出售等價(jià)值房屋，按程序簽訂《四方協(xié)議》，并在2016年6月30日前，以現(xiàn)金方式完成各項(xiàng)罰款和費(fèi)用的繳納，進(jìn)行房產(chǎn)解押。

　　九大推進(jìn)政策為項(xiàng)目手續(xù)辦理“加速”

　　《意見》不但指明了項(xiàng)目手續(xù)辦理方向，并專門從九大方面進(jìn)行落實(shí)推進(jìn)。記者注意到，九大措施中，最大的原則即為政府減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)為企業(yè)減少成本支出，并協(xié)助企業(yè)實(shí)現(xiàn)并購(gòu)和融資等，跟企業(yè)一起共渡難關(guān)。

　　這九大措施中包括關(guān)于減免行政處罰滯納金問題。凡納入房地產(chǎn)專項(xiàng)整治的項(xiàng)目，如2016年5月31日前全部繳納各項(xiàng)行政處罰罰款，可不再追繳滯納金；如2016年6月30日前全部繳納各項(xiàng)行政處罰罰款，滯納金減免50%；如2016年6月30日仍未繳納各項(xiàng)行政處罰罰款的，不再減免滯納金。對(duì)以房產(chǎn)（土地），抵押（抵頂）處罰的項(xiàng)目，滯納金繳納政策按上述政策執(zhí)行。

　　關(guān)于退地界不足的問題，《意見》規(guī)定：凡納入專項(xiàng)整治范圍的在建項(xiàng)目，與相鄰住宅小區(qū)或單位存在退地界不足的，經(jīng)轄區(qū)政府核定確實(shí)無法改變，并出具負(fù)責(zé)解決由此引發(fā)的糾紛和信訪、法律等問題的承諾后，項(xiàng)目取得土地手續(xù)，規(guī)劃部門可以核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　關(guān)于項(xiàng)目容積率確定問題，《意見》明確：對(duì)納入2013年專項(xiàng)整治，規(guī)劃部門已在處理意見會(huì)簽表上確定容積率指標(biāo)及計(jì)算方式的項(xiàng)目，可仍按照原確定的容積率指標(biāo)及計(jì)算方式執(zhí)行。

　　關(guān)于回遷區(qū)供地問題，《意見》規(guī)定，對(duì)納入專項(xiàng)整治的城中村改造項(xiàng)目，回遷安置用地可采用劃撥方式供地；城中村改造和舊城改造回遷安置用地采用公開出讓方式供地的，土地評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮回遷安置對(duì)地價(jià)的影響。

　　關(guān)于舊村外地塊土地成本問題，《意見》規(guī)定，對(duì)納入2013年專項(xiàng)整治、土地尚未出讓，但已全額繳納安置補(bǔ)償金的城中村改造項(xiàng)目，對(duì)舊村范圍外地塊納入城中村改造用地范圍的，舊村外地塊可依規(guī)認(rèn)定土地成本。

　　此外，還包括關(guān)于預(yù)留發(fā)展用地土地成本認(rèn)定事宜；關(guān)于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的土地成本認(rèn)定事宜；關(guān)于資金困難項(xiàng)目土地出讓問題；關(guān)于城中村改造回遷面積認(rèn)定等均作出了明確的可操作規(guī)定。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，《意見》折射出石市政府對(duì)樓市嚴(yán)查和解決歷史遺留問題的決心。伴隨《意見》的實(shí)施，也意味著前期三年大變樣時(shí)代沉淀下來的違規(guī)操作樓盤，將通過多種措施加快辦理手續(xù)，為正規(guī)入市鋪平道路，石家莊市樓市不規(guī)范操作將成為歷史。

　　睿墨機(jī)構(gòu)總經(jīng)理金庫認(rèn)為，這一次的《意見》可以說是對(duì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)除“石20條”以外的重大利好，從本質(zhì)上對(duì)石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖起到一定的成效。專項(xiàng)整治嚴(yán)查之前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有些違規(guī)項(xiàng)目，而嚴(yán)查后的石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)部分項(xiàng)目或因證件或因資金導(dǎo)致停工等問題，都是對(duì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)不利的因素。他建議在房地產(chǎn)市場(chǎng)頻發(fā)利好的當(dāng)下，開發(fā)商應(yīng)積極相應(yīng)推進(jìn)辦理證件速度。