談房論道

　　石家莊房地產(chǎn)市場政策近期密集釋放。繼“冀十條”之后，2016年3月16日，石市正式發(fā)布《石家莊市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。這份坊間稱之為“石20條”的新政打出一整套政策組合拳。

　　伴隨這些政策落地實(shí)施，各類購房者陸續(xù)進(jìn)場，日光盤、連夜排隊搶房，千人看房等消息和現(xiàn)象一遍遍刷新著市場往年表現(xiàn)，商品房成交數(shù)量不斷刷新。進(jìn)入本周更是加速備案，22日備案193套，23日備案257套，諸多跡象都顯示著樓市“暖春”搶跑行情的啟動。結(jié)合“石20條”出臺后市場情況，日前，本報邀請省會房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)資深人士把脈問診，通過政策解讀與市場分析，為購房者撥開迷霧。

　　□本報記者 陳霞

　　石家莊商品住宅去庫存無壓力

　　這份有效期一年的《意見》，主要內(nèi)容分為五大部分20條，呈現(xiàn)出12大亮點(diǎn)，整體概括而言就是一個調(diào)配、一個放寬、三個引導(dǎo)、三個推進(jìn)、四個降低?！兑庖姟穲猿终{(diào)配原則，即科學(xué)調(diào)配用地規(guī)模，合理調(diào)控供地節(jié)奏；堅持三個引導(dǎo)，即引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城落戶，形成新的購房群體、引導(dǎo)鼓勵發(fā)展跨界地產(chǎn)、引導(dǎo)提高商品房供應(yīng)品質(zhì)；政策安排把控“三個推進(jìn)”，推進(jìn)城中村改造、貨幣化安排、以及房地產(chǎn)市場整治并盤活遺留項目。

　　談及去庫存，韓東波副局長透露，石家莊商品住宅的去庫存壓力幾乎不存在，處于非常健康良性的供給關(guān)系和庫存狀態(tài)。只是商業(yè)用品當(dāng)前去庫存壓力比較大，按照石家莊之前每年的市場消化速度，預(yù)計商業(yè)用房會有近4年的消化期。

　　分析省會商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力大的原因，韓東波說，石家莊房地產(chǎn)庫存存在一定壓力，尤其商業(yè)辦公類用房去庫存壓力較大，主要原因包括以下三點(diǎn)：一是我市第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)需求量受到制約，同時受經(jīng)濟(jì)形勢下行的影響，商業(yè)辦公用房始終揚(yáng)起幅度不大，庫存壓力沒有得到緩解；二是商業(yè)綜合體、辦公樓主要集中于二環(huán)內(nèi)中山路沿線，造成各項目同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈；三是近年來，石家莊新建項目快速發(fā)展，各項目均不同程度的配建商業(yè)辦公類用房；加之商業(yè)項目均價較高，使用年限較短，投資回報率達(dá)不到預(yù)期，造成了商業(yè)庫存的壓力。

　　雖然石家莊商業(yè)地產(chǎn)去庫存壓力較大，但是伴隨《意見》這20條新政的落地實(shí)施，政府打出一整套組合拳去合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，化解商品房庫存，未來省會房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)健康發(fā)展。

　　政策紅利集中釋放16大項利好

　　“石20條”新政可以說是石家莊歷屆政府為整頓房地產(chǎn)市場做的最大的一次調(diào)整，力度空前，既是最受市場歡迎的一次，也是本屆政府肯作為的一種具體體現(xiàn)?？傮w可以概括為“政策寬松了、門檻降低了、稅費(fèi)減少了、手續(xù)簡化了”四句話，無論是對購房者還是開發(fā)企業(yè)都呈現(xiàn)諸多利好消息。

　　從對市場影響來看，將對開發(fā)商和購房者形成16方面的利好影響。具體而言，對開發(fā)商的6大利好包括：主城區(qū)普通商品住房配建公共租賃住房比例由原來的10%降低為5%，減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)，也有效解決了小區(qū)檔次和形象問題；預(yù)售制度的放松，化解了施工企業(yè)資金壓力；“石20條”還提出“在建工程多層建筑封頂、高層建筑完成30%以上，未取得《商品房預(yù)售許可證》，但其它手續(xù)齊全，可辦理在建工程抵押”，這一辦法將減輕開發(fā)商的資金壓力，對于一直以來的融資難問題可以得到緩解；“對已取得《商品房預(yù)售許可證》但未售出進(jìn)行網(wǎng)簽備案且無其他權(quán)利限制的，對許可范圍進(jìn)行變更后，經(jīng)公示滿五日，可辦理在建工程抵押，最大限度地盤活商品房存量資產(chǎn)”，放寬了對開發(fā)商的貸款條件；在之前已經(jīng)初步放寬“7090”限制條件的基礎(chǔ)上，徹底取消了“90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)總面積70%以上的要求”，讓規(guī)劃真正根據(jù)市場需求去設(shè)計。

　　對于購房者而言，“石20條”新政帶來的10大利好將讓其真正享受到購房實(shí)惠：將農(nóng)民工、個體戶納入公積金繳存覆蓋范圍；公積金貸款條件再放寬；開展異地貸款；職工全款購買90平方米以下首套住房的，可多次累計提取不超過房款總額的住房公積金，子女可以提取父母的余額；存款利率統(tǒng)一調(diào)整為按一年定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行；首套房可享受7折利率；普通住房面積由以前的140平方米提高到144平方米，擴(kuò)大了普通住房的范圍；國務(wù)院規(guī)定的契稅優(yōu)惠真正落到實(shí)處；房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅，對不能提供原始憑證的，征收定率由3%調(diào)整為1%，放寬了入市的條件。

　　“石20條”新政就像一支活躍市場的“強(qiáng)心劑”，利好購房者的同時也會刺激拉動消費(fèi)。從最近市場反應(yīng)來看，利好正在加速去庫存速度。一些樓盤出現(xiàn)客戶上午看房，下午就定房的現(xiàn)象，還有樓盤出現(xiàn)連夜裹著棉被排隊購房現(xiàn)象。因?yàn)檎哂行跒橐荒?，一些購房者?dān)心未來取消這些購房優(yōu)惠，所以趕搭政策春風(fēng)提前購房，導(dǎo)致需求密集釋放。但是從另一個角度看，這種短期市場效應(yīng)不會長期延續(xù)，至于未來兩三年的市場表現(xiàn)，還有待觀察。

　　雖然此輪新政亮點(diǎn)很多、力度很大，但是仍有三方面可以再松綁：其一是開發(fā)商的保證金可否從現(xiàn)在的20%降低到10%？其二是預(yù)售條件現(xiàn)在規(guī)定的是多層建到2層即可申請，其實(shí)按照投資額測算，只要多層建筑達(dá)到正負(fù)零就具備了房地產(chǎn)法規(guī)定的預(yù)售條件，建議可以將多層預(yù)售條件再降低；其三，配建公租房從以前的10%降低到5%，雖然力度頗大，但是仍有很多企業(yè)呼吁取消配建公租房的強(qiáng)制要求，改為開發(fā)商出資異地建設(shè)，以保證開發(fā)小區(qū)建設(shè)風(fēng)格的完整統(tǒng)一。

　　對于開發(fā)商和消費(fèi)者，李水源也分別提醒說，開發(fā)企業(yè)如何提高有購房需求的購房意愿，必須要練好內(nèi)功從產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫。對于這輪暖春行情勿盲目等待，更不要借機(jī)漲價，不要為追求更高利潤而捂盤待售。

　　對于購房者而言，石家莊近年房價已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)化增長，同比漲幅基本在1.8%左右，不要指望著房價下跌。對于家庭理財而言，房地產(chǎn)依然還是對抗資產(chǎn)貶值的較好投資渠道，但是購買商業(yè)地產(chǎn)一定要慎重。

　　住宅成交量將超去年

　　五一前后迎來一波漲價潮

　　“石20條”對拉動石家莊去庫存效果很明顯。通過降首付、降稅，將去年的猶豫購買力，以及明后年的儲備購買力，都通過“石20條”組合政策拳拉動需求，變現(xiàn)為當(dāng)下的購買力。

　　伴隨石家莊的房地產(chǎn)市場升級換代，從供需來看正在發(fā)生變化。以前是傳統(tǒng)的剛需占據(jù)市場主導(dǎo)，現(xiàn)在伴隨消費(fèi)升級，剛改需求正逐漸占據(jù)市場主導(dǎo)地位。

　　何為剛改需求？剛改需要包括三部分群體：第一部分是剛需性改善需求，比如由于生活或者個人實(shí)際需求，從二居換成三居，從小三居換成大三居等等，這類人群一般都是第二次置業(yè)，選擇的面積段大多在120—150平方米區(qū)間；第二類剛改需求是中間型改善需求，也就是以前經(jīng)常說的白領(lǐng)置業(yè)、中年置業(yè)群體，這類人群目前居住條件其實(shí)并不差，再次購房置業(yè)是為了提高居住生活品質(zhì)，這類群體選擇的產(chǎn)品一般為中高端項目，面積大多在150—200平方米區(qū)間；第三類剛改需求則為終極置業(yè)，這類人群一般是經(jīng)過3—5次前期置業(yè)選擇后的終極置業(yè)，選擇的往往都是金字塔頂端的高端項目，比如城市高檔公寓、別墅類產(chǎn)品，選擇的面積區(qū)間一般是超過200平方米以上的高端住宅。

　　從新政組合拳落地實(shí)施后，對住宅市場的影響看，今年石家莊商品住宅市場成交量絕對超過去年，經(jīng)過開年后短暫的市場試探，預(yù)計五一前后省會市場將迎來一波漲價加速潮。從全年房價走勢看，雖然房價的官方數(shù)據(jù)因?yàn)槭艿窖a(bǔ)證樓盤網(wǎng)簽合同拉低整體房價等綜合因素影響，具體走勢數(shù)據(jù)不好預(yù)估。但是從市場的真實(shí)房價來看，今年二環(huán)內(nèi)的房價將整體奔入萬元時代，今年還會出現(xiàn)一批毛坯房價格達(dá)到15000元/平方米的項目，這將成為拉動整個市場房價繼續(xù)上漲的動力。

　　“石20條”去庫存組合拳對商業(yè)地產(chǎn)去庫存影響甚微。趙楊分析石家莊商業(yè)地產(chǎn)庫存高的原因有三：其一是三年大變樣，政府推形象工程，開發(fā)商追求紙面效益，大樓往往都是往高往密地建，所以石家莊和全國其他城市一樣，商業(yè)地產(chǎn)的超需求過度開發(fā)，已經(jīng)破壞了供需平衡點(diǎn)；其次，經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期導(dǎo)致市場對商業(yè)地產(chǎn)的需求下降；另外，新經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成的擠壓效應(yīng)逐步放大，這些整體造成了石家莊商業(yè)地產(chǎn)和全國很多城市一樣，庫存超過正常值。按照一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)，石家莊當(dāng)年備案的商業(yè)地產(chǎn)占到新增上市量的不足30%，去化率逐漸積壓造成當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)去庫存的巨大壓力。雖然石20條也推出了“引導(dǎo)鼓勵發(fā)展跨界房地產(chǎn)”等諸多轉(zhuǎn)型探索方向，但是“大眾創(chuàng)業(yè)”、“互聯(lián)網(wǎng)+”等智慧密集型行業(yè)，對于辦公場地的需求面積不似傳統(tǒng)企業(yè)，對于商業(yè)地產(chǎn)的去庫存轉(zhuǎn)化率不會影響太大。因此，商業(yè)地產(chǎn)跨界摸索的愿景是好的，道路是漫長的，對當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)市場去庫存收效甚微。

　　雖然趙楊認(rèn)為“石20條”對商業(yè)地產(chǎn)去庫存影響不大，但是五一后“營改增”將對商務(wù)辦公市場造成很大刺激與拉動。按照目前曝光的方案，國家將營改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。允許將新增不動產(chǎn)納入抵扣范圍，增加進(jìn)項抵扣，新增不動產(chǎn)抵扣有可能在2年內(nèi)抵扣完，這將有力拉動企業(yè)對商務(wù)辦公類產(chǎn)品的改善性需求，將在商務(wù)辦公類產(chǎn)品市場中的前期猶豫型客戶，后期持幣準(zhǔn)備選購的客戶，集中到當(dāng)下釋放需求。所以，商務(wù)辦公類產(chǎn)品有望“接棒”住宅產(chǎn)品的“小陽春”行情，加入快速去庫存的隊伍中，拉高成交量。

　　雖然政策紅利集中釋放住宅和商務(wù)辦公類產(chǎn)品需求，但是密集出臺的政策組合拳也是把“雙刃劍”，經(jīng)過今年高歌猛進(jìn)的去庫存，未來需求提前釋放的繁華過后，明年的市場形勢也將會更難預(yù)料。