■首席記者 江海

　　今年兩會(huì)上透露5月1日起二手房交易營(yíng)業(yè)稅將改成增值稅后，在包括福州在內(nèi)的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上都引起關(guān)注。記者昨日獲悉，福州二手房市場(chǎng)上，的確有很多交易者產(chǎn)生了較多疑問(wèn)和擔(dān)憂，也有部分交易者加快了交易進(jìn)度。但總體來(lái)看，類似2013年3月“新國(guó)五條”出臺(tái)后傳聞二手房轉(zhuǎn)讓按增值額的20%繳交個(gè)人所得稅而引發(fā)的集中交易“末班車”行情暫未出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士表示，所有行業(yè)稅負(fù)只減不增是既定政策，市民不必過(guò)于擔(dān)心。

　　二手房營(yíng)改增引發(fā)疑問(wèn)和擔(dān)心

　　“現(xiàn)在確實(shí)大家都在問(wèn)營(yíng)改增的問(wèn)題，尤其是交易雙方面談時(shí)都會(huì)說(shuō)到它。因?yàn)槟壳皼](méi)有具體消息，多數(shù)人只是猜測(cè)，所以憂慮情緒是主要的。另外還有不少尚未掛牌交易的業(yè)主，最近常常到門店或者打電話來(lái)咨詢營(yíng)改增可能產(chǎn)生的影響。”昨日，福州多家二手房中介負(fù)責(zé)人告訴記者，二手房營(yíng)改增的確引起了不少交易者的疑問(wèn)和擔(dān)心。

　　目前的福州二手房市場(chǎng)上，普通住房產(chǎn)權(quán)證滿兩年，免征營(yíng)業(yè)稅，不足兩年，全額征收營(yíng)業(yè)稅。業(yè)內(nèi)人士分析預(yù)測(cè)，實(shí)施營(yíng)改增之后，原業(yè)主的增值稅繳納方式可能有以下兩種選擇：

　　一是據(jù)實(shí)征收，能提供買房的稅費(fèi)、貸款利息、經(jīng)紀(jì)人中介費(fèi)等憑證，進(jìn)行足額抵扣，按增值稅的稅率差額征稅。目前，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的稅率有可能是11%；第二種是核定征收，房東無(wú)法提供相關(guān)憑證，對(duì)銷售額全額征稅。目前其他完成營(yíng)改增的行業(yè)全額征稅的稅率為3%。而在目前來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅改增值稅，最大的未知數(shù)是“是否按照增值額來(lái)納稅”。早期入市的業(yè)主房產(chǎn)價(jià)值升幅可觀，以一套五一廣場(chǎng)附近的二手房源為例，一套前幾天成交的75平方米戶型的成交價(jià)是193萬(wàn)元，而業(yè)主當(dāng)時(shí)購(gòu)買時(shí)每平方米僅5000多元，增值額高達(dá)150多萬(wàn)元，如果按照增值額來(lái)納11%增值稅，稅收會(huì)高達(dá)16.5萬(wàn)元。

　　目前福州二手房市場(chǎng)上，交易中業(yè)主實(shí)收模式占主導(dǎo)，大約80%的交易都是業(yè)主實(shí)收，20%是各付各稅。即使是各付各稅，業(yè)主在房?jī)r(jià)中也已算進(jìn)稅費(fèi)，只是兩者稅費(fèi)分?jǐn)偰Ｊ讲灰粯?。在這種情況下，二手房買賣的稅費(fèi)支出一般都由買家承擔(dān)，因此，稅費(fèi)增加的成本都轉(zhuǎn)嫁給買家，對(duì)促進(jìn)交易明顯起到抑制作用。不少業(yè)內(nèi)人士都還記得，2013年3月“新國(guó)五條”出臺(tái)后，傳聞二手房轉(zhuǎn)讓要按增值額的20%繳交個(gè)人所得稅，加稅的猜測(cè)曾經(jīng)在市場(chǎng)上迅速掀起一波交易高潮。隨著后來(lái)細(xì)則出臺(tái)，恐慌消失，市場(chǎng)才恢復(fù)平靜。這次“營(yíng)改增”改革，是否會(huì)重演當(dāng)年的行情呢？

　　福州多家房產(chǎn)中介人士表示，的確有一些業(yè)主對(duì)政策非常敏感，已經(jīng)催促買家盡快過(guò)戶，免生枝節(jié)。但總體來(lái)看，業(yè)界和很多交易者都認(rèn)為國(guó)家不大可能在此時(shí)出臺(tái)和“去庫(kù)存”相反的政策，所以“末班車”行情沒(méi)有出現(xiàn)。

　　知名房產(chǎn)專家楊紅旭分析說(shuō)，國(guó)家營(yíng)改增的改革方向和本意是減輕稅負(fù)，二手房交易的整體稅收是下降的，不會(huì)增加。國(guó)家的態(tài)度是要針對(duì)不同行業(yè)的情況和特點(diǎn)，分別制定相應(yīng)的過(guò)渡措施，保障所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，所以，業(yè)界仍然有強(qiáng)烈的觀望情緒。

　　此外，根據(jù)目前國(guó)家的去庫(kù)存政策，滿兩年的二手房是免除營(yíng)業(yè)稅的。對(duì)營(yíng)改增以后，滿兩年的稅收優(yōu)惠是否仍會(huì)存在這一點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士表示，他們估計(jì)政策延續(xù)的可能性比較大。