時(shí)代周報(bào)記者劉娟發(fā)自北京

　　兩年多前，郝建民從孔慶平手里接過中國海外發(fā)展（00688.HK，內(nèi)地平臺“中海地產(chǎn)”，以下簡稱“中海”）的“帥旗”，成為第三代掌門人。

　　下一個(gè)十年，如何重塑核心競爭力與再造機(jī)制，是中海董事會(huì)主席郝建民直面的中海地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的兩大難題。

　　一筆事關(guān)2400萬平方米土儲的重大收購，讓中海迎來新一輪壯大契機(jī)。

　　3月14日，中海和中信股份（00267.HK，以下簡稱“中信”）同時(shí)發(fā)布公告：中海全面收購中信旗下住宅物業(yè)組合，交易對價(jià)預(yù)計(jì)為310億元。中海將向中信配發(fā)10%股份及轉(zhuǎn)讓物業(yè)組合清償代價(jià)，代價(jià)約為61.50億元。

　　由此，中海將獲得中信25個(gè)城市物業(yè)，中信將成為中海的第二大股東。

　　這是郝建民主導(dǎo)的第三筆重大并購。過去6年間，中海已先后并購了中海宏洋、中建地產(chǎn)，加上本次交易，“并購?fù)酢敝泻Ｒ迅冻鼋灰讓r(jià)近700億元。

　　完成一場耗時(shí)兩年多的內(nèi)部資源整合后，中海將迎來一場更為復(fù)雜的整合，這一次整合的對象則是同為央企的中信。這筆交易并非簡單的單向收購，而是雙方間的資源互換。難度之大，外界等著看結(jié)果，有替郝建民和中信掌舵手常振明捏把汗的，也有等著看他們笑話的。

　　但無論如何，這是央企在去庫存方面的重要案例。事實(shí)上，自去年招商系、中交系地產(chǎn)整合逐步落地后，作為中央政府在香港重要地產(chǎn)平臺的中海與中信的整合，對投資人觀察房地產(chǎn)市場的變化有著重要意義。

　　交易最遲年內(nèi)落定

　　截至2015年底，中海土儲4144萬平方米，僅在數(shù)字字面上看，這在7家千億房企中屬于墊底水平。加上中海宏洋1093萬平方米的土儲，中海才能稍微與萬科5477萬平方米的土儲水平打個(gè)平手，與恒大、碧桂園的1億平方米以上的土儲量相差甚多。

　　中海貴在布局一、二線城市，土儲含金量高。在核心城市的土地拍賣成本越來越高時(shí)，中信2400萬平方米的土地規(guī)模，對于中海而言如虎添翼。評級機(jī)構(gòu)穆迪指出，交易完成后，可拉動(dòng)中海未來4-5年合約銷售額進(jìn)一步增長。

　　中信歷年公告及克而瑞梳理的數(shù)據(jù)顯示，中信2400萬平方米土儲的大致分布格局是：珠三角42%、環(huán)渤海31%、長三角9%和其他18%。其中，一線城市上海（樓盤）、北京（樓盤）、深圳（樓盤）三地涉及的項(xiàng)目分別為4個(gè)、4個(gè)和1個(gè)，涉及土儲規(guī)模分別為141萬平方米、190.5萬平方米和96萬平方米；二線城市，涉及天津（樓盤）、重慶（樓盤）、成都、青島（樓盤）、珠海（樓盤）等地的250萬平方米土儲；其余土儲分布在惠州（樓盤）、汕頭（樓盤）、東莞（樓盤）、揚(yáng)洲、黃山、三亞（樓盤）、?？凇⑷f寧等三四線城市。

　　“通過整合的方式，在上海、北京、深圳等地補(bǔ)倉，這是最理想的方式?！笨硕鹧芯恐行姆治鰩熞i對時(shí)代周報(bào)記者介紹說，值得注意的是，中信在三四線城市土儲占比近半，這將考驗(yàn)中海接下來的周轉(zhuǎn)速度，在與中建地產(chǎn)的整合中，中海獲得了濰坊（樓盤）、淄博（樓盤）的兩個(gè)大盤項(xiàng)目，總建面超過300萬平方米。

　　若在與中信的整合中再次裝入大量三四線土地，將會(huì)拉長中海整體土地消化周期。此外，中信在海南（樓盤）、江西、四川（樓盤）等地的大量旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，并非中海所長，消化銷售還有待考證。

　　外界擔(dān)憂，上述種種會(huì)拖累中海近年的利潤等財(cái)務(wù)指標(biāo)。

　　“資產(chǎn)包沒有好壞，都是資源，怎么做，去體現(xiàn)它的價(jià)值，這才是重點(diǎn)。凡是我們在經(jīng)營的資產(chǎn)，就不會(huì)成為我們的負(fù)擔(dān)。”3月18日下午，中海在香港舉行2015全年業(yè)績發(fā)布會(huì)投資者專場問答，一名在場投資者孫凱（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者說，這是郝建民的原話，他希望這樣的回答能讓投資者滿意。郝的意思是，只要不是負(fù)擔(dān)，就能獲利，只是節(jié)奏不同而已。

　　“交易還未到最后交割時(shí)間，合作細(xì)節(jié)暫時(shí)無法解答。”3月18日下午，中海在香港舉行的2015全年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，郝建民很嚴(yán)謹(jǐn)，他對在場媒體透露，“如果相關(guān)部門的流程順利，預(yù)計(jì)交易可以在五六個(gè)月之內(nèi)完成，最保守，估計(jì)年內(nèi)也肯定是可以完成的?！?

　　面對投資者，郝建民放松得多。他開玩笑地說：“有錢人的日子也是很難的！本來這次想花錢的，但是沒花出去。當(dāng)然有錢不能亂花，要花在刀刃上，未來會(huì)花在能夠給股東帶來最大利益的地方?！苯酉聛恚泻＿€將繼續(xù)看機(jī)會(huì)買地，這是公司長期并常規(guī)的工作之一。

　　年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2015年，中海收入1480.7億港元，凈利333.1億港元，仍是國內(nèi)最賺錢房企。公司持有現(xiàn)金高達(dá)1024.5億港元，凈負(fù)債比率僅為6.8%。

　　不包含中信部分，郝建民為中海定下的2016年目標(biāo)是：年銷售1850億港元，同比增長10%；未來保持30%以上的毛利率，依然是中海的目標(biāo)。

　　人事磨合難題

　　這場關(guān)乎千億資產(chǎn)的重大整合，在操作上卻并不容易。尤其是這次涉及兩家運(yùn)作模式、管理方式?jīng)Q然不同的央企重組，人員方面的磨合將更需時(shí)間。

　　中海地產(chǎn)之前與中建地產(chǎn)涉及338億元的內(nèi)部整合事項(xiàng)，耗時(shí)就長達(dá)兩年多，直到今年1月才完成最后的人事整合。而這場龐大資產(chǎn)整合的背后，還伴隨著劇烈的人事紛爭、管理架構(gòu)改革等諸多大事，最終中海地產(chǎn)總裁陳誼也離職出走。

　　“缺乏過渡期，中信項(xiàng)目能否直接上手，這些都是難題，”有知情人士劉志勇（化名）對時(shí)代周報(bào)記者說，中海在整合中建地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中，增加了兩年的托管期，提供了充足的磨合期。中建內(nèi)部整合尚且如此，中海和中信跨企業(yè)合作能否愉快尚不可知。

　　可以想象，與中信之間超過千億資產(chǎn)的龐大整合難度，將更大于和中建地產(chǎn)的整合，中信股份內(nèi)部多年都難以解決的難題，中海必然需要更長的時(shí)間、更多的精力去梳理整合。而想通過整合進(jìn)一步做大規(guī)模，中海還有很長的一段路要走。

　　“誰找誰，這是自由戀愛！一個(gè)巴掌拍不響，雙方都有意愿，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，”郝建民這樣解釋此次整合的初衷，“這次合作，雙方高層都非常重視，在重組過程中制定了很細(xì)致的規(guī)則準(zhǔn)則?！?

　　郝建民對合作有信心。在他看來，中信和中海同宗同源，在公司文化方面也有很多相似的地方，是可以互相融合的。

　　他說：“說實(shí)話，收并購不成功的案例也很多，但相信我們這個(gè)是成功的。中信有很多優(yōu)秀人才，是人才就會(huì)有舞臺。我們是合作關(guān)系，而不是敵對關(guān)系。中信現(xiàn)在是中海的第二大股東，我們的未來是共同的?！?

　　至于整合之后，中海將如何具體調(diào)整中信人員，如何調(diào)節(jié)矛盾？

　　郝建民回答稱，“這是整合里必然要面對的問題，但我們希望前進(jìn)速度不減慢，至少要保持我們現(xiàn)有的速度前進(jìn)”。在他看來，以前的人事變動(dòng)（中建），屬于正常的流動(dòng)，一個(gè)企業(yè)的發(fā)展不要因?yàn)橐粌蓚€(gè)人的變動(dòng)而帶來巨大的變化和影響，這是我追求的目標(biāo)。既然把它作為增長模式的一種，就不希望變成負(fù)擔(dān)，而是增長的火車頭和動(dòng)力。

　　“力量放在一起用，一定會(huì)有機(jī)會(huì)，”郝建民甚至開玩笑把皮球踢給中信，“中信24號公布業(yè)績，你沒去問他們的主席吧?！?

　　中信系七年整而不合

　　郝建民說的那個(gè)人，是常振明。

　　常振明，著名的“救火隊(duì)長”，商界罕見的圍棋七段，是國家圍棋隊(duì)前國手。2009年4月，常振明臨危受命，接任因外匯巨虧辭職的榮智健，成為老牌紅籌股中信泰富新掌門人。

　　“中信系”地產(chǎn)整合難題，自此就擺在常的案前。事實(shí)上，從上世紀(jì)八十年代起，中信集團(tuán)內(nèi)部的龐雜地產(chǎn)業(yè)務(wù)，已歷經(jīng)多年的整合歷程。

　　時(shí)代周報(bào)記者試圖對“中信系”地產(chǎn)業(yè)務(wù)脈絡(luò)，重組經(jīng)過進(jìn)行梳理及剖析：

　　作為地產(chǎn)行業(yè)老者，早在1979年中信集團(tuán)創(chuàng)辦初期，就已有房地產(chǎn)部這一雛形。至今，在中信集團(tuán)的檔案室里，仍存放著新中國第一家房企―中信房地產(chǎn)公司的第一份營業(yè)執(zhí)照，其工商注冊編號為001號。

　　不過，創(chuàng)始人榮毅仁忙于實(shí)業(yè)而對中信房地產(chǎn)未予重視，前董事長王軍時(shí)代又耽于“金融雁陣”而無暇顧及，中信房地產(chǎn)始終沒有達(dá)到與中信集團(tuán)背景相匹配的市場地位。

　　21世紀(jì)初，萬科、金地、萬通、SOHO中國等房企青云直上，使王軍認(rèn)識到了房地產(chǎn)的財(cái)富魔力。2001年11月，王軍召開中信集團(tuán)首次房地產(chǎn)座談會(huì)，要求整合中信集團(tuán)內(nèi)部資源，讓中信房地產(chǎn)業(yè)務(wù)騰飛。但直到2005年中信銀行（601998，股吧）改革上市的階段性目標(biāo)達(dá)成后，王軍才重拾中信房地產(chǎn)大業(yè)的整合重任。

　　在當(dāng)時(shí)，中信集團(tuán)自身的地產(chǎn)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)三分天下的格局:中信房地產(chǎn)、中信華南集團(tuán)公司（下稱“中信華南”）和中信深圳集團(tuán)公司（下稱“中信深圳”），旗下還各設(shè)有多家子公司、孫公司，資產(chǎn)龐雜程度也超出想象，基本處于占山為王，各自為戰(zhàn)的狀態(tài)。

　　直至2007歲末，中信系統(tǒng)所有房地產(chǎn)公司及項(xiàng)目歸一到中信地產(chǎn)旗下。中信地產(chǎn)作為集團(tuán)內(nèi)地業(yè)務(wù)的代言公司，注冊資本高達(dá)60億元。

　　同業(yè)競爭難題并未就此結(jié)束。1990年，中信集團(tuán)在香港收購的上市公司泰富發(fā)展（后更名為“中信泰富”），在香港、海南、長三角等地同樣有不少地產(chǎn)資產(chǎn)包。

　　如何處理中信地產(chǎn)與中信泰富間沖突關(guān)系？2010年前后，常振明曾給出這樣的答案：短期互相投資合作，長期整合歸一。他的意思是，未來，中信集團(tuán)旗下僅會(huì)有中信地產(chǎn)這唯一的地產(chǎn)平臺。

　　近7年過去，兩方公司整而不合，各自業(yè)務(wù)至今依舊恣意重合發(fā)展。

　　“地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合并非易事，中信系盤根錯(cuò)節(jié)的關(guān)系下，整合不是短期就能達(dá)成的，要想達(dá)到兩全其美就更難，”全國房地產(chǎn)商會(huì)理事李驍對時(shí)代周報(bào)記者分析說，央企的資產(chǎn)整合難度往往并不因價(jià)格或股權(quán)架構(gòu)，央企體制做派和集團(tuán)內(nèi)部不同的管理人和利益主體紛爭，或許才是難題所在。

　　中信出售住宅早有先例

　　中信選擇將住宅業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)手給中海，外界最多是惋惜，但并不驚訝。

　　“中信、招商、華潤這三家地產(chǎn)公司，應(yīng)該算是銜玉而生，先天條件最優(yōu)越，無須像萬科那樣努力往泛金融化轉(zhuǎn)型，本身母集團(tuán)就擁有強(qiáng)大的金融體系和產(chǎn)業(yè)鏈資源，”一直從事房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略研究的蘭德咨詢總裁宋延慶對此頗有感慨，他對時(shí)代周報(bào)記者分析說，中信至今都未沖進(jìn)行業(yè)前幾名，不無可惜，他的資源稟賦甚至比招商、華潤還好，因?yàn)橛秀y行、有證券在手。中信做不起來，是因?yàn)榈禺a(chǎn)主體設(shè)置亂，內(nèi)部爭斗嚴(yán)重，再加上BOT模式弊端和產(chǎn)品線散亂，從而導(dǎo)致資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低，利潤貢獻(xiàn)小。

　　在宋延慶看來，在中信集團(tuán)整體上市后，業(yè)績透明了，地產(chǎn)的壓力也大了，“現(xiàn)在以資產(chǎn)換股權(quán)，是最好的方式”。

　　不難看出，2011年底，中信集團(tuán)整體赴港上市計(jì)劃拋出后，中信地產(chǎn)的成長軌跡發(fā)生了重大變化。

　　時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2007年后，中信地產(chǎn)迎來一個(gè)全新高速發(fā)展期，在全國攻城略地勢頭旺盛，在北京、廣州（樓盤）等地屢屢創(chuàng)造地王。至2010年底，中信地產(chǎn)總資產(chǎn)近800億元，二級土地儲備建筑面積逾3000萬平方米，銷售額也由2007年的46億元迅速擴(kuò)大至383億元，位居全國地產(chǎn)行業(yè)前12強(qiáng)。

　　著手沖刺上市，是彼時(shí)中信地產(chǎn)要攻克的大課題，嘗試借殼、IPO說法四起之下，但迫于調(diào)控一直未成行。這一計(jì)劃隨后被擱置，讓路于集團(tuán)整體上市計(jì)劃。

　　中信地產(chǎn)擴(kuò)張路線，也一度開始收縮，在拿地、銷售規(guī)模上的反應(yīng)立竿見影。在中信集團(tuán)此前的資產(chǎn)明細(xì)里，中信地產(chǎn)2011年、2012年的簽約銷售額一路下滑至250.16 億元和234.74 億元，行業(yè)排名滑落至19名。當(dāng)然，昔日地王項(xiàng)目銷售受困，也是其這兩年業(yè)績乏善可陳的重要原因。

　　2013年，中信地產(chǎn)得以重啟擴(kuò)張大計(jì)。克而瑞提供給時(shí)代周報(bào)記者的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)年，中信地產(chǎn)銷售額飆升至445億元，行業(yè)排名提升至14名。

　　大象起舞，中信集團(tuán)翩躚之地在香港。2014年4月16日，注資中信泰富，中信集團(tuán)在香港整體上市的計(jì)劃最終落槌。這樁高達(dá)2269億元的巨無霸收購方案，注入資產(chǎn)包括銀行、電訊、證券、汽車、特鋼、隧道、房地產(chǎn)及工程承包等一長串名單。當(dāng)年8月，中信泰富更名為中信股份，掌舵手常振明。

　　中信地產(chǎn)、中信泰富均被納入中信股份上市平臺，但兩者業(yè)績未有起色，倒退速度明顯。2014-2015年，中信地產(chǎn)年銷售額215.2億元和231.3億元，滑落到行業(yè)第41位，徹底跌出“第二軍團(tuán)”。

　　“中信地產(chǎn)近兩年業(yè)績難題提振，與?？?、三亞、惠州等地難以去化的大體量旅游地產(chǎn)相關(guān)，”克而瑞研究中心分析師沈曉玲說，其實(shí)，中信近年已開始陸續(xù)轉(zhuǎn)手住宅項(xiàng)目，涉及上海、廣州、三亞、成都等地，其中大部分是因?yàn)樨?fù)債率過高、開發(fā)進(jìn)程緩慢、前景不明朗等原因。