近期，一線重點(diǎn)城市樓市異?；鸨?。對此，業(yè)內(nèi)有一股很有分量的聲音，即這些城市的宏觀經(jīng)濟(jì)基本面支持樓市火爆，如資源的吸附能力很強(qiáng)，人口凈流入是長期態(tài)勢；土地供給緊縮，中心區(qū)無地可供，供求矛盾長期無解；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，收入水平較高；高凈值人群和高收入居民集中，投資需求強(qiáng)烈?？偠灾?，這類觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，重點(diǎn)城市的樓市是比較健康的、有基本面支撐。

　　筆者認(rèn)為，對于近期一線城市樓市火爆，固然要考慮基本面的推動，但也要慎防上下齊動的“去庫存”利好效應(yīng)無謂外溢到重點(diǎn)城市。事實(shí)上，包括北上廣深等一線城市在內(nèi)的重點(diǎn)城市，不僅不需要去庫存，甚至還要補(bǔ)庫存。根據(jù)易居研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，截止今年1月底，北上廣深的去庫存周期已降至8.6個月，上海和深圳為7.3個月，北京和廣州均為10個月。同時，重點(diǎn)二線城市庫存也降至10個月以內(nèi)，部分城市南京、蘇州和合肥等庫存消化周期僅4個月，當(dāng)然，在“去庫存”策略上，2015年下半年以來，國家始終堅(jiān)持分類調(diào)控、因城施策的大原則。

　　但是，“去庫存”對于一線及二線重點(diǎn)城市有明顯的溢出效應(yīng)。首先，2015年以來，幾次樓市寬松政策都直接惠及到了重點(diǎn)城市。例如2014年的“9.30”新政中對首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從嚴(yán)格控制杠桿水平的“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整了“認(rèn)貸不認(rèn)房”；2015年“3.30”新政中營業(yè)稅全額繳納“5改2”政策；2016年2月19日稅收新政中，契稅優(yōu)惠政策也直接降低一線城市大戶型住宅交易成本。

　　此外，貫穿2014-2015年的公積金新政（降低公積金利率、提高貸款額度），以及2014年下半年以來“5次降息、5次降準(zhǔn)”等資金寬松政策不斷，貸款利率降至歷史新低。融360數(shù)據(jù)顯示，截止到今年2月23日，35個重點(diǎn)城市首套房貸利率全部跌破5%，北上廣深四個一線城市被各大銀行給予的優(yōu)惠最多，首套房貸利率低至8.2折。誠然，支持首套房在保民生、促內(nèi)需上意義重大，但“認(rèn)貸不認(rèn)房”下，一線城市房價上漲預(yù)期強(qiáng)烈，加上交易成本降低，催生了以獲取短期收益為目的的“先還再貸”假首套、以假離婚或真離婚騙得首套資格等投資投機(jī)行為。

　　鏈家數(shù)據(jù)顯示，2015年，深圳二手房市場45%的購房者以離婚（提供虛假離婚證明或“真離婚”）獲得購房資格或享受首套房高杠桿、低成本優(yōu)惠。2015年，深圳個人住房貸款平均成數(shù)為6.5成，難道絕大部分都是首套房嗎？同時，鏈家數(shù)據(jù)也顯示，2015年四季度，深圳二手住房投資客（明確表示所購房屋非自?。┱急葟娜径鹊?0%上升到30%，為2011年的3倍多，出于投資目的買房者占比遠(yuǎn)高過30%。很多中介從業(yè)人員告訴筆者，二手住房實(shí)際投資比例在40%-50%，新房投資客占比在60%左右。此外，此次上海鏈家事件，暴露出了去年以來樓市銀行體系外融資的問題，或意味著北上深等一線城市樓市買房的實(shí)際杠桿水平高于銀行房貸限制的水平。

　　另外，基本面支撐一線城市樓市長期被看好，這是毫無疑問的，但并不代表短期內(nèi)暴漲是基本面的反映。相反，從國際經(jīng)驗(yàn)看，房價短期內(nèi)暴漲多數(shù)為投機(jī)炒作所為。人口流向一線城市長期利好樓市，但我國30多年的二元管制下，外來人口整體購房能力不能高估；一線城市高收入人群集中，需求旺盛具有必然性，但低利率、低成本、高杠桿往往會助推包括高收入人群在內(nèi)的投機(jī)炒作；一線城市供求緊張，但《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，城市家庭擁有兩套以上住房的占19.07%，一旦預(yù)期改變，短期內(nèi)二手房供應(yīng)明顯增加；一線城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型正在進(jìn)行中，深圳互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域月薪1萬元左右的就業(yè)人群很多，整體收入水平不足以支付高房價。

　　由此，筆者認(rèn)為，一線城市房價暴漲，基本面僅占一小塊，低利率、低成本、高杠桿下的投資和炒作，可能是重要原因。因此，在政策上，要嚴(yán)防“去庫存”政策無謂外溢到這些城市。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2015年，一線城市住房均價累計(jì)上漲了17.2%，二線和三線城市則分別下跌了0.5%和1.92%。成交量方面，2015年一線和二線重點(diǎn)城市新房成交量同比平均增幅在20-35%之間，其他二三四線城市則相對較弱；進(jìn)入2016年，一線和少數(shù)二線重點(diǎn)城市房價加速上漲，而二三線城市則基本持平。由此，我們不得不懷疑“去庫存”利好無謂溢出到一線和少數(shù)二線城市。

　　近日，央行超預(yù)期降準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)紛紛以利好重點(diǎn)城市樓市作為報(bào)道重點(diǎn)，這對于預(yù)期可謂火上澆油。筆者認(rèn)為，在資產(chǎn)配置荒、利率不斷走低時，一線城市樓市資產(chǎn)屬性凸顯，貨幣寬松會進(jìn)一步刺激樓市、虹吸社會資金，這無助于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和全國“去庫存”，也擠出了合理需求。為更好地推進(jìn)樓市“去庫存”，防止實(shí)業(yè)資金流向重點(diǎn)城市，促進(jìn)重點(diǎn)城市樓市發(fā)展回歸基本面驅(qū)動，積極發(fā)揮其樓市“領(lǐng)頭羊”的角色，未來在樓市政策上，要嚴(yán)防“去庫存”利好無謂溢出到重點(diǎn)城市。

　　在政策選擇上，一方面，一線城市主政者要及時發(fā)布調(diào)控措施，抑制投機(jī)炒作行為，特別是借助銀行杠桿、體系外融資參與炒作，在推高房價的同時埋下金融風(fēng)險(xiǎn)的伏筆，上海已經(jīng)發(fā)布相關(guān)措施，但力度相對較??；另一方面，金融監(jiān)管部門在一線城市適當(dāng)調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)防“先還再貸”假首套、以假離婚或真離婚騙得首套資格等高杠桿投資和投機(jī)行為，推高房價、擠出合理需求，讓樓市脫離基本面；最后，要規(guī)范房產(chǎn)中介、互聯(lián)網(wǎng)金融等體系外融資推出以“首付貸”為代表的加杠桿產(chǎn)品對房貸金融杠桿的突破，擾亂金融秩序和助長樓市投機(jī)氛圍。

　　(作者李宇嘉系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員)