央行又降存準(zhǔn)率了！一線城市和少數(shù)二線城市的購(gòu)房者以及全國(guó)想要投資房產(chǎn)的人，情緒又是一陣騷動(dòng)：還能跟得上房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏嗎？

　　過(guò)罷春節(jié)，上海的迎春花剛露小臉，仍是乍暖還寒的時(shí)節(jié)。但是，上海各個(gè)房地產(chǎn)交易中心卻是人滿為患，有購(gòu)房者感嘆：春運(yùn)都沒(méi)這么擠！

　　而這一現(xiàn)象，絕非上海獨(dú)此一家。南京、廣州、杭州、蘇州、北京、深圳、昆山、無(wú)錫等多個(gè)城市的售樓處，皆出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房、開(kāi)盤(pán)日光的現(xiàn)象，而且還有人抱著被子凌晨排隊(duì)。

　　證據(jù)鑿鑿，樓市正在加速回暖。2015年，深圳、上海、南京、蘇州工業(yè)園區(qū)、東莞臨深圳區(qū)域、北京通州、河北燕郊、珠海等大概十個(gè)左右的城市或地區(qū)房?jī)r(jià)大漲，這已成為歷史。

　　然而，春節(jié)過(guò)后，這股房?jī)r(jià)上漲熱，出現(xiàn)擴(kuò)散態(tài)勢(shì)。比如，過(guò)去幾年房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整和陰跌的無(wú)錫與昆山花橋（緊鄰上海），也傳出了樓市熱銷(xiāo)與樓盤(pán)提價(jià)的消息。2月29日，一位開(kāi)發(fā)商朋友告訴我，其花橋樓盤(pán)一次性提價(jià)10%；另一位開(kāi)發(fā)商跟我說(shuō)，其無(wú)錫樓盤(pán)過(guò)去兩天的銷(xiāo)售量，與過(guò)去兩個(gè)月相當(dāng)。

　　關(guān)于上述現(xiàn)象背景后的原因，我總結(jié)為三個(gè)：其一，政策暖風(fēng)，吹熱樓市。房地產(chǎn)是政策市，政策利好，則房?jī)r(jià)易漲。2014年3月兩會(huì)之后，房地產(chǎn)政策利好不斷，限購(gòu)限外等行政手段減少或取消、房貸多次放松、稅收兩次減免、公積金政策史無(wú)前例的寬松、去庫(kù)存配套政策陸續(xù)出臺(tái)。每一次出利好，都會(huì)刺激購(gòu)房者的神經(jīng)，多次利好累積之后，70城房?jī)r(jià)于2015年5月止跌反彈，今年1月數(shù)據(jù)表明房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大。

　　其二，區(qū)域分化，虹吸效應(yīng)。過(guò)去十多年，全國(guó)各地區(qū)樓市存在差異，但從未像2015年以來(lái)這么大。部分二線城市和三四線城市庫(kù)存量大，市場(chǎng)低迷，房?jī)r(jià)下跌或不漲；一線和部分二線城市，庫(kù)存壓力不大，房?jī)r(jià)上漲。這其中，固然有城市面、經(jīng)濟(jì)面、產(chǎn)業(yè)面、人口面、供求面的差異，但有一點(diǎn)不容忽視：最需要去庫(kù)存的三四線城市，卻最缺少需求，因?yàn)橄喈?dāng)多的需求，被少數(shù)強(qiáng)勢(shì)城市吸走了，也即事實(shí)上存在地區(qū)之間的“虹吸效應(yīng)”。強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱。

　　其三，資金寬裕，投資乏路。2月29日晚央行宣布再次降準(zhǔn)，毫無(wú)疑問(wèn)，這是貨幣加碼放松的表現(xiàn)，這是2016年第一次降準(zhǔn)，是2015年以來(lái)第五次降準(zhǔn)，而且今年還將有1-2次的降準(zhǔn)。降準(zhǔn)含有對(duì)沖外匯儲(chǔ)備下滑的目的，但畢竟會(huì)加大貨幣寬松與流動(dòng)性，今年1月份M1與M2增幅擴(kuò)大，已昭示貨幣供應(yīng)正在提速。社會(huì)上資金寬裕，利好資產(chǎn)市場(chǎng)，但股市走熊，已喪失了吸收資金的能力，那么必定會(huì)有資金加速流向正在升溫中的樓市，于是少數(shù)城市中的投資性購(gòu)房需求將越來(lái)越多。

　　顯而易見(jiàn)，這是中央政府所不愿看到的！在最需要去庫(kù)存的地方，卻沒(méi)有去庫(kù)存的足夠需求，靠農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，效果能有幾何？在最不需要去庫(kù)存的地方，房?jī)r(jià)卻見(jiàn)風(fēng)漲，樓市熱得如夏天。這也正說(shuō)明了市場(chǎng)“無(wú)形之手”，從來(lái)就不是一只“聽(tīng)話之手”。

　　同時(shí)，也說(shuō)明當(dāng)前中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)“市場(chǎng)失靈”現(xiàn)象，如果任由當(dāng)前這種樓市大分化、大扭曲繼續(xù)自由發(fā)展，則必定在越來(lái)越多的城市中出現(xiàn)“短暫性房?jī)r(jià)泡沫”。政府“有形之手”，應(yīng)該在合適時(shí)點(diǎn)、以合理方式，為過(guò)熱的市場(chǎng)“潑點(diǎn)冷水”。

　　關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，當(dāng)前中央的方針很明確：因地制宜、分類(lèi)指導(dǎo)、一城一策。中央政府只能著眼大局，全國(guó)樓市仍需去庫(kù)存，則政策只能繼續(xù)寬松。但少數(shù)樓市過(guò)熱城市的當(dāng)?shù)卣?，必須行?dòng)起來(lái)了。

　　當(dāng)前，最急需出招的是深圳，其次是上海。樓市發(fā)燒之病，防重于治，當(dāng)前還來(lái)得及。千萬(wàn)別等到病入膏肓，才匆忙下藥。

　?。ㄗ髡邽橐拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）