中指院最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份百城住宅均價環(huán)比上漲0.6%，同比上漲5.25%，環(huán)比、同比連續(xù)第七個月雙漲，且漲幅雙雙擴(kuò)大。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為20842元/平方米，環(huán)比上漲0.51%，漲幅較上月收窄0.03%；同比上漲9.94%，漲幅較上月擴(kuò)大0.75%。

　　如果說市場回暖，房價穩(wěn)定，倒是一件大好事。特別對去庫存，能夠產(chǎn)生極為重要的影響?，F(xiàn)在的問題是，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的回暖，是以房價上漲為主要特征的，特別是一線城市，已經(jīng)出現(xiàn)了房價快速上漲的跡象。如深圳，房價上漲幅度已經(jīng)超過了50%。對原本房價就已經(jīng)很高的一線城市來說，無疑是雪上加霜。

　　值得注意的是，假如一線城市房價的上漲，是以剛需支撐和推動的，倒也無所謂，至少，不會有太大的風(fēng)險。關(guān)鍵在于，從去年以來一線城市房價上漲的實(shí)際情況看，更多的是投資和投機(jī)造成的。尤其是投機(jī)，已經(jīng)成為一線城市房價上漲的主推動力，成為近一段時間以來一線城市住房銷售的主力軍。

　　更重要的，在深圳、上海等一線城市以及南京等二線城市，許多投機(jī)者是以高杠桿來完成商品房投機(jī)任務(wù)的，有的是通過房產(chǎn)中介，有的是通過投資機(jī)構(gòu)，更有一些P2P平臺也加入到了住房投機(jī)的行列中來，為商品房投機(jī)者提供資金支撐。這也意味著，一線城市的房價，已經(jīng)為投機(jī)及投機(jī)者所綁架。這樣的結(jié)果，只會讓房價泡沫愈演愈烈。

　　要知道，中央在政策上給予去庫存更多的支持，目的就是為了化解房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。而去庫存也決不僅僅是商品房從開發(fā)商轉(zhuǎn)到其他人手中就算達(dá)到目的了。去庫存的最終目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)是讓商品房演變成居住房，讓庫存轉(zhuǎn)化成剛需，如果僅僅是將商品房變成投資品，讓商品房從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)到投機(jī)和投資者手中，且促使這些商品房轉(zhuǎn)化的資金，主要來源于銀行、來源于P2P平臺、來源于一些投資機(jī)構(gòu)，而銀行資金則以損害實(shí)體經(jīng)濟(jì)利益為代價，P2P平臺和投資機(jī)構(gòu)則以風(fēng)險積累為目標(biāo)，那么，其去庫存的目標(biāo)也就走偏了，是將一種風(fēng)險轉(zhuǎn)化成了另一種風(fēng)險，并在房價泡沫破裂后，風(fēng)險從其他渠道爆發(fā)，那要去庫存干什么。

　　央行及其相關(guān)負(fù)責(zé)人反復(fù)表示，目前個人住房貸款占全部貸款的比重還不高，因此，加大個人住房貸款投放力度、提高個人住房貸款占整個貸款的比重，對于去庫存有著十分重要的作用。但是，卻忽視了三個最重要的細(xì)節(jié)。一是中國信貸投放速度增長太快，且無論是存款還是貸款，都有不小的水分。如銀行在給企業(yè)投放貸款時，常常用貸款保證金來壓減企業(yè)實(shí)際可獲得的貸款，從而形成貸款和存款的雙虛增。相反，個人住房貸款不存在這個問題。自然，也就等于人為地降低了個人住房貸款占全部貸款的比重了；二是貸款的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，開發(fā)企業(yè)、政府融資平臺、少數(shù)大企業(yè)擁有的貸款比重過高，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貸款比重明顯偏低，尤其是產(chǎn)能嚴(yán)重過剩行業(yè)占用了大量貸款，導(dǎo)致貸款的周轉(zhuǎn)效率極其低下，貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大。在這樣的情況下，個人住房貸款占比偏低，也就失去了意義，不具有可比性；三是間接融資的比重過大，直接融資的比重過低，客觀上帶來個人住房貸款比重的偏低。實(shí)際上，個人住房貸款的絕對額已經(jīng)不低。如果單純用占比來判斷個人住房貸款的情況，容易走入誤區(qū)，形成個人住房貸款政策的盲目放寬，導(dǎo)致風(fēng)險的不斷積聚。

　　也正是因?yàn)榇嬖谶@樣三個方面的細(xì)節(jié)，所以，在一線和主要二線城市設(shè)置個人住房貸款政策時，不能過度放任個人住房貸款的發(fā)放，尤其是投資和投機(jī)者，更應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制。如果過度相信“購買”二字，過度相信商品房從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)化出去了，就認(rèn)為是去庫存達(dá)到目的了，是非常危險的。

　　更為重要的是，一線城市和主要二線城市的土地資源已經(jīng)相當(dāng)緊缺，如果再不對土地進(jìn)行控制，再不對商品房投資和投機(jī)行為進(jìn)行遏制，那么，這些城市的住房剛需會被進(jìn)一步壓制，造成住房方面的矛盾更加尖銳。一旦房價上漲到一定程度，泡沫破裂帶來的金融風(fēng)險、市場風(fēng)險就會爆發(fā)，而剛需沒有滿足引發(fā)的社會矛盾也會爆發(fā)，形成兩種矛盾的對立和惡化，其可能對經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定構(gòu)成極大的壓力。

　　為了控制一線城市的房價不被投機(jī)所綁架，有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)盡快針對一線城市和房價上漲過快城市出臺包括商品房轉(zhuǎn)讓契稅、營業(yè)稅等的政策，抬高轉(zhuǎn)讓的門檻，延長轉(zhuǎn)讓的期限，提高轉(zhuǎn)讓的各種稅費(fèi)率，迫使投資和投機(jī)者進(jìn)行理性選擇與思考，確保房價不再非理性上漲。

　　文/譚浩俊