本報(bào)杭州3月1日訊 （記者 袁華明） 首付降低、契稅下調(diào)、央行降準(zhǔn)，一系列政策讓國內(nèi)樓市短時(shí)間內(nèi)火熱了起來。

　　3月1日在杭州舉行的“2016中美央行高端對話”中，雙方專家也談到了樓市話題，不過這些金融專家聊的是一個(gè)較長周期內(nèi)的樓市波動(dòng)。轉(zhuǎn)型中的中國經(jīng)濟(jì)被大家普遍看好，有著自身特點(diǎn)的中國房地產(chǎn)市場在專家眼中又是怎樣的呢？

　　據(jù)了解，“2016中美央行高端對話”是由中國人民銀行和紐約聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行（紐聯(lián)儲(chǔ)）聯(lián)合舉辦。紐聯(lián)儲(chǔ)（FRBNY）是美國聯(lián)邦儲(chǔ)備系統(tǒng)中最重要的、最有影響力的儲(chǔ)備銀行，在美國金融領(lǐng)域占據(jù)著舉足輕重的地位。

　　美專家看好中國轉(zhuǎn)型

　　“對樓市的周期判斷如果不準(zhǔn)確，可能會(huì)影響到我們對宏觀經(jīng)濟(jì)周期的判斷。”不少專家指出，樓市的周期性波動(dòng)要比宏觀經(jīng)濟(jì)更復(fù)雜，因而對這個(gè)課題特別關(guān)注。美國紐聯(lián)儲(chǔ)研究與統(tǒng)計(jì)部高級(jí)副總裁Paolo·Pesenti和不少專家都持這樣的觀點(diǎn)。

　　盡管近期國內(nèi)樓市波動(dòng)較為明顯，但是對于宏觀經(jīng)濟(jì)，美國專家則看好中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。在3月1日午間進(jìn)行的“午餐政策演講”中，紐聯(lián)儲(chǔ)主席、首席執(zhí)行官威廉姆·杜德利（William·Dudley）表示，關(guān)注中國經(jīng)濟(jì)下行壓力，同時(shí)對新興市場國家持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度?！靶屡d經(jīng)濟(jì)體除了個(gè)別國家，總體上都不錯(cuò)，盡管長期以來新興經(jīng)濟(jì)體國家在自身發(fā)展中存在著不確定性。”

　　演講中，杜德利表示中國經(jīng)濟(jì)正在從投資和出口轉(zhuǎn)向更多注重服務(wù)和消費(fèi)的模式。在他看來，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力減少到一定程度都會(huì)出現(xiàn)一些問題，世界各國大抵如此，這并非中國獨(dú)有。

　　“需要更多依靠服務(wù)和內(nèi)需來解決，中國這樣的轉(zhuǎn)型已經(jīng)開始了，有些坎坷并不足為奇，過去其他國家也是這樣?！倍诺吕硎局袊?jīng)濟(jì)的再平衡，需要將長期發(fā)展與短期需求結(jié)合起來。“中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型（對世界經(jīng)濟(jì)）非常重要?！倍诺吕f。

　　處于城市化進(jìn)程中的中國，樓市需求顯然也是不可小覷的重要因素。轉(zhuǎn)型中，樓市如何在去庫存中更好發(fā)展，也受到關(guān)注。不過，這些專家更多的是關(guān)注一個(gè)較長周期的房地產(chǎn)市場以及與宏觀經(jīng)濟(jì)周期之間的關(guān)聯(lián)度，他們并未對當(dāng)前火爆的樓市作出直接的判斷，但采訪中多位專家均表示會(huì)將當(dāng)前的這些情況納入研究的范疇。

　　樓市事關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)

　　中美專家都認(rèn)為中國樓市有特殊性。中國人民銀行研究局首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，中國樓市的表現(xiàn)受利率、首付比例、稅收調(diào)整、土地供給等因素的影響，這些都是調(diào)控樓市的政策工具。

　　除了這些因素之外，他認(rèn)為市場預(yù)期也是我國樓市的重要因素。不過，也有專家指出，隨著利率市場化，央行的基準(zhǔn)存貸款利率可能不再會(huì)成為主要政策工具。

　　專家們指出，從去年開始，隨著一系列寬松政策，中國一線城市商品房價(jià)格快速增長，但同時(shí)小城市樓市的下行壓力卻很大。

　　馬駿帶領(lǐng)的人民銀行研究局的團(tuán)隊(duì)正在用DSGE（動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡）模型開展對房地產(chǎn)周期研究及其對宏觀經(jīng)濟(jì)周期影響的研究。馬駿表示，未來在模型中也要考慮在不同城市的特點(diǎn)，尤其是土地供給和人口變化的不同特點(diǎn)。“上海這樣的城市和西部小城市樓市的供求情況差別很大，模型要反映它們的不同點(diǎn)?！彼f。

　　在國外的不少研究中，房地產(chǎn)市場行為常常以供需平衡、沒有投機(jī)者、土地因素穩(wěn)定等為研究前提的。中美專家都承認(rèn)，在中國的房地產(chǎn)市場中，供需不平衡現(xiàn)象仍存在，實(shí)際上也還有不少投機(jī)者，還有地方政府靠土地出讓收入支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的特點(diǎn)。

　　此外，中國房地產(chǎn)市場還存在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)的“雙軌”情況，以及不以市場方式投資的公共租房等不以市場驅(qū)動(dòng)的板塊。

　　對于三四線城市，去庫存壓力較大。降價(jià)可以刺激樓市嗎？對此馬駿認(rèn)為，中國購房者似乎比國外的購房者對價(jià)格預(yù)期更加敏感。

　　對于我國一些城市樓市大起大落的原因，馬駿特別提到了中國特色的土地供給問題。“一些地方政府由于追求短期業(yè)績，在一屆政府任期內(nèi)大規(guī)模供給土地，短期內(nèi)可以刺激投資，但長期來看，會(huì)導(dǎo)致過度供給、價(jià)格下降和投資下行。要避免這些人為導(dǎo)致的大起大落問題，必須從機(jī)制上解決問題。”Paolo· Pesenti也認(rèn)為有必要針對特定經(jīng)濟(jì)區(qū)域建立模型。

　　美聯(lián)儲(chǔ)國際金融部主管Steven·Kamin提到中國人投資房地產(chǎn)后價(jià)格波動(dòng)對家庭財(cái)富的影響問題。對此中國專家認(rèn)為，盡管房價(jià)下降會(huì)影響到家庭財(cái)富，而且也影響家庭消費(fèi)，但更重要的是對開發(fā)商的借貸，因?yàn)榻档秃髮﹂_發(fā)商的資金鏈等都會(huì)產(chǎn)生影響。