從去年的央行5次降息降準(zhǔn)、二套房、公積金新政，以及我市推出的購買第二套新建商品住宅，可享受購房契稅財(cái)政補(bǔ)貼政策，最高補(bǔ)貼額度達(dá)到60%的優(yōu)惠政策之后，樓市再次迎來利好消息。日前，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，除北上廣深四城市外，其他城市一律自2月22日起執(zhí)行該政策。

　　隨著住房公積金房貸政策的放寬和“219新政”規(guī)定的落地執(zhí)行，一系列被業(yè)界關(guān)注的利好消息再次為樓市注入一劑強(qiáng)心劑。自去年初以來，各地樓市價(jià)格走勢分化漸趨明顯，深圳、上海等一線城市房價(jià)再次發(fā)瘋上漲的同時(shí)，三四線城市新建商品住宅價(jià)格卻是有漲有跌。為此，樓市“分城施策”的特征更加突出。

　　從近期蘭州及其他西北五省會(huì)城市新建住宅價(jià)格走勢來看，基本平穩(wěn)可控。然而，面對日漸增大的樓市庫存壓力，如何盡快、平穩(wěn)地消化存量房，則顯得尤為重要。

　　樓市新建住宅價(jià)格基本趨穩(wěn)

　　價(jià)格是市場供求關(guān)系的晴雨表，也是購房一族密切關(guān)注的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。記者從中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)發(fā)布對全國100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)中來看：今年1月份，蘭州主城四區(qū)新建住宅的樣本價(jià)格中位數(shù)為7400元/平方米，均價(jià)為7228元/平方米，比去年12月份每平方米下跌了40元，環(huán)比下跌了0.58%。

　　另一組業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計(jì)局。調(diào)查顯示：1月，蘭州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比下跌0.8%。從蘭州新房分類價(jià)格來看，90平方米以下的新建商品住宅價(jià)格環(huán)同比均微微上漲，但漲幅在1%以內(nèi)；90平方米至144平方米環(huán)比微漲0.2%，同比下降1.3%；144平方米以上的新房價(jià)格環(huán)比微漲0.4%，同比下降0.9%。在二手房價(jià)格變動(dòng)方面，蘭州環(huán)比上漲0.2%，同比下降0.4%。

　　對比兩組數(shù)據(jù)，不能簡單地認(rèn)為數(shù)據(jù)不一致，一漲一跌。微小的差別來自于調(diào)查方法、抽樣范圍等區(qū)別。具體來看，環(huán)同比漲跌幅均在1%以內(nèi)。1月份，蘭州新建商品住宅價(jià)格基本趨于穩(wěn)定。

　　購房納稅杠桿一調(diào)再調(diào)

　　去年，我市發(fā)布“含金量”十足的購房契稅財(cái)政補(bǔ)貼政策后，立刻引起各界普遍關(guān)注。按規(guī)定，去年8月至12月期間，凡在我市購買第二套新建商品住宅（不包括購買二手住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資住房、酒店式公寓及其他性質(zhì)住房），并簽訂買賣合同的家庭，均可享受此優(yōu)惠。

　　“219新政”啟用前，我市購房契稅征收標(biāo)準(zhǔn)為：首套房面積在90平方米以下為1%，面積在90-144平方米之間為1.5%，面積在144平方米以上為3%；二套及以上住房契稅征收標(biāo)準(zhǔn)為3%。此外，購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等)，均按照3%的稅率征稅。

　　2016年1月起，我市去年出臺(tái)的購房契稅補(bǔ)貼政策不再施行。僅過了1個(gè)半月時(shí)間，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，即從2月22日起執(zhí)行。

　　購房門檻有所降低

　　“219新政”對個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。此外，對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房(是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。這一新規(guī)定的施行，將差別化契稅的房屋面積統(tǒng)一調(diào)整為“90平米”的界限，不再有144平米的劃分(144平米是稅務(wù)中區(qū)分“普通住宅”和“非普通住宅”的界限)；同時(shí)，二套房的契稅也開始執(zhí)行差別化契稅，不再是統(tǒng)一的3%。此外，新規(guī)定中明確了“第二套改善性住房”的概念。

　　在七里河西津廣場一家房屋中介門店內(nèi)，中介服務(wù)人員為記者算了這樣一筆帳。比如購買一套面積150平米、售價(jià)128萬元的住房。不論是家庭唯一住房還是二套房，以前的契稅都按3%征收，需要繳納的契稅是3.84萬元?！?19”新政落地后，如果是家庭的唯一住房，則繳納契稅稅率按1.5%計(jì)算需繳納稅款1.92萬元。如果是家庭內(nèi)的第二套改善性住房，則繳納契稅稅率按2%征收，即需繳納2.56萬元。記者對比發(fā)現(xiàn)，“219”新政施行后，該購房者在契稅繳納一個(gè)環(huán)節(jié)就可節(jié)省1.28萬—1.92萬元。

　　新規(guī)出臺(tái)實(shí)施前，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。“219新政”的一大亮點(diǎn)在于：不再以144平方米為界限劃分“普通住宅”和“非普通住宅”。同時(shí)，該新政還明確規(guī)定：個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。對此，有業(yè)內(nèi)人士分析，將進(jìn)一步助推改善性住房需求的增長。綜合來看，購房者的門檻有所降低，改善性需求將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　消化庫存壓力明顯

　　當(dāng)前，“分城施策”已是國家和地方房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向。庫存壓力較大的部分二線城市與三四線城市將繼續(xù)加大放松力度，但對于房價(jià)漲幅較高的一線城市來說，政策將繼續(xù)收緊。

　　在二套房、公積金新政，以及我市推出的購房契稅財(cái)政補(bǔ)貼政策和稅收調(diào)整利好政策的背后，蘭州化解房地產(chǎn)庫存的壓力依舊突出。來自上海易居研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示：1月底，蘭州樓市庫存641萬平方米，同比增長15%，環(huán)比增長3%，蘭州樓市存銷比18.2，這明顯高于該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的全國35個(gè)重點(diǎn)城市的平均值，相比較去年12月的16.8，蘭州樓市去庫存壓力有所加大。同時(shí)，2月1日-15日，蘭州新建商品住宅成交面積為5.1萬平方米，環(huán)比下降50%，同比下降30%。從蘭州實(shí)際情況來看，去庫存化將仍是當(dāng)前樓市的主調(diào)，這也為今后一段時(shí)期房地產(chǎn)政策的走向定下基調(diào)。