◎每經(jīng)記者 賈麗娟

　　隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的進(jìn)一步深入，產(chǎn)業(yè)政策發(fā)力持續(xù)深化，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)和新興經(jīng)濟(jì)都呈現(xiàn)出新的氣象。房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著春天升溫的腳步出現(xiàn)新一輪漲價(jià)潮，使得投資者進(jìn)一步將目光聚焦到地產(chǎn)股上，地產(chǎn)股是否也將迎來(lái)春天呢？在新興經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，新能源汽車(chē)企業(yè)的業(yè)績(jī)持續(xù)高增長(zhǎng)，成為投資者青睞的“白馬”股。這些板塊都在這個(gè)春季顯現(xiàn)出投資機(jī)會(huì)。

　　這個(gè)周末，有一個(gè)話題又火了，那就是：“房子”。

　　“某樓盤(pán)吸引近百位購(gòu)房者連夜排隊(duì)，有人裹著被子來(lái)”；“XX小區(qū)開(kāi)盤(pán)，1000人搶300套房源”；“XX小區(qū)開(kāi)盤(pán)一小時(shí)全部售罄”；“房?jī)r(jià)天天漲，開(kāi)放商普遍捂盤(pán)惜售”；“各區(qū)房產(chǎn)交易中心持續(xù)火爆，排隊(duì)已經(jīng)排到馬路上”；“定金都交了，房東忽然漲價(jià)20萬(wàn)”……

　　熟悉嗎？這不是幾年前的場(chǎng)景么？

　　歷史重演了么？

　　現(xiàn)在，歷史似乎又重演了。在深圳房?jī)r(jià)“三級(jí)跳”之后，上海房?jī)r(jià)也開(kāi)始飆漲了。有媒體報(bào)道，上海市內(nèi)環(huán)一套老公房，春節(jié)前報(bào)價(jià)430萬(wàn)元，但過(guò)了個(gè)年，房主就四次提價(jià)，幾天之內(nèi)就漲價(jià)70萬(wàn)元！二手房業(yè)主惜售甚至毀約提價(jià)的場(chǎng)景再次出現(xiàn)。

　　民間高手們已經(jīng)找到了新的賺錢(qián)方法：“股市清倉(cāng)了，懷揣腰斬剩余的20萬(wàn)，果斷定了市區(qū)400萬(wàn)的一套小兩居，現(xiàn)在就坐等房東提價(jià)付我賠償金了，感覺(jué)這比股市靠譜多了！”

　　不管是直觀感受，還是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，似乎都在確認(rèn)房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。26日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份一線城市房?jī)r(jià)較上月明顯上漲，北京新建住宅價(jià)格同比上漲10.3%，上海同比上漲11%，深圳同比上漲25.9%！同時(shí)房?jī)r(jià)同比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。

　　環(huán)比也是同樣的態(tài)勢(shì)。與上月相比，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有24個(gè)，上漲的城市有38個(gè)，持平的城市有8個(gè)。環(huán)比漲幅最高的仍然是深圳，上漲4.1%，最低為烏魯木齊，下降0.8%。二手住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有25個(gè)，上漲的城市有37個(gè)。

　　庫(kù)存下降了么？

　　過(guò)去半年多，各類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格都在坐過(guò)山車(chē)，且大多數(shù)是向下的。而房地產(chǎn)市場(chǎng)在庫(kù)存“壓力山大”的情況下，一線城市房?jī)r(jià)仍然出現(xiàn)了一路向上的走勢(shì)。

　　為啥會(huì)漲？專(zhuān)家們已經(jīng)說(shuō)了無(wú)數(shù)理由了，“避險(xiǎn)說(shuō)”和“稀缺說(shuō)”都有市場(chǎng)。中信證券研報(bào)說(shuō)，在三大一線城市的中心區(qū)域，已經(jīng)無(wú)地可供。北京住宅市場(chǎng)在2014年之后，建筑面積供給便已經(jīng)小于年去庫(kù)存化的新房，但還算基本平衡。但是，北京2015年二手房商品住宅成交已經(jīng)相當(dāng)于一手房的1.57倍，如果把二手房需求也考量在內(nèi)，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。因此，有效供給一旦出清到一定程度，一線樓市的房?jī)r(jià)就可能明顯上漲。

　　也就是說(shuō)，一線城市的需求增加量高于庫(kù)存量，所以房?jī)r(jià)自然居高不下。而且，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告，截至2015年11月末，一二線城市的庫(kù)存消化時(shí)間已經(jīng)縮短至10個(gè)月左右的合理水平。

　　房子忽然漲價(jià)了，對(duì)于早已進(jìn)入開(kāi)發(fā)周期的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是個(gè)驚喜。那么，最近的漲價(jià)潮，會(huì)利好地產(chǎn)股嗎？

　　利好一線城市地產(chǎn)股

　　房子漲價(jià)按道理來(lái)說(shuō)，確實(shí)利好地產(chǎn)股，但是要注意，只是利好一小部分地產(chǎn)股。

　　要知道，中國(guó)城市眾多，但一線城市就那么幾個(gè)，而眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，重點(diǎn)布局一線城市的也并不太多。

　　從近期披露業(yè)績(jī)快報(bào)的整體情況看，立足一線城市的上市房企和二三線城市的上市房企，業(yè)績(jī)已經(jīng)呈現(xiàn)明顯分化。

　　如受益于上海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)，陸家嘴（600663，SH）的去年三季度報(bào)告顯示，公司去年三季度盈利11.27億元，較2014年同期上漲了14.21%，而這還沒(méi)有體現(xiàn)近期的漲價(jià)，要知道公司55%的土地儲(chǔ)備都在自貿(mào)區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)，大家可以等著看今年一季度的銷(xiāo)售額數(shù)據(jù)。

　　再如深耕北京周邊地區(qū)的華夏幸福（600340，SH），去年四季度銷(xiāo)售發(fā)力，2015年全年城市地產(chǎn)簽約銷(xiāo)售額同比大漲60%，城市地產(chǎn)簽約銷(xiāo)售均價(jià)同比大漲27.34%。

　　三四線地產(chǎn)商日子不好過(guò)

　　不過(guò)，對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，日子就沒(méi)那么好過(guò)了。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2015年末，全國(guó)商品房待售面積7.18億平方米，值得注意的是，該數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)口徑是已竣工未銷(xiāo)售的商品房屋建筑面積，不包括在建未建的部分。

　　而57.5億平方米庫(kù)存房中將近51%為住宅，約29億平方米，去化周期約2.6年。也就是說(shuō)，現(xiàn)有這么多房子，要三年才能賣(mài)完。商業(yè)用房的庫(kù)存更嚇人，去化周期超過(guò)10年。

　　在這樣的高庫(kù)存狀況下，一些區(qū)域性的房地產(chǎn)上市公司，業(yè)績(jī)就明顯不好看了。如鐵嶺新城（000809，SZ）的年度業(yè)績(jī)預(yù)告中顯示，公司預(yù)計(jì)2015年虧損1.6億~2億元，而公司2014年全年還實(shí)現(xiàn)盈利2877.18萬(wàn)元。公司在公告中坦言，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，而由于地處東北經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三線城市，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在2015年以去庫(kù)存為主，購(gòu)地意愿較弱，年底前沒(méi)能促成土地成交，公司為此提取了壞賬準(zhǔn)備。再如新疆城建（600545，SH），2015年業(yè)績(jī)預(yù)減60%~70%，原因是公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售及基建業(yè)績(jī)均回落。而中華企業(yè)（600675，SH）就更慘了，公司業(yè)績(jī)預(yù)告稱(chēng)，預(yù)計(jì)2015年要虧24億至25億元，原因是公司布局的二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“持續(xù)低迷”，加上部分項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)契合度不理想，項(xiàng)目銷(xiāo)售面臨相當(dāng)大的壓力，采取了調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格等措施，導(dǎo)致發(fā)生計(jì)提減值準(zhǔn)備。

　　所以饑飽不均，投資者在關(guān)注地產(chǎn)股的時(shí)候，可千萬(wàn)要擦亮眼睛啊！