今年春節(jié)后的中國(guó)樓市有三大表現(xiàn)：一是三四線城市借助相關(guān)政策加快“去庫(kù)存”；二是一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?；三是在國(guó)家政策層面，央行等三部門上調(diào)了公積金存款利率，財(cái)政部等部門聯(lián)合發(fā)布了契稅與營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策。

　　截至目前，100多個(gè)城市從供需兩端入手出臺(tái)“去庫(kù)存”政策，春節(jié)前央行和銀監(jiān)會(huì)降低了不限購(gòu)城市的購(gòu)房首付款比例，雖說(shuō)多項(xiàng)政策疊加取得一定效果，但總體來(lái)說(shuō)效果有限。事實(shí)說(shuō)明，三四線城市去庫(kù)存不能急功近利，需要打“持久戰(zhàn)”。

　　以省會(huì)城市為主的二線城市庫(kù)存量下降比較明顯，同時(shí)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。這是比較理想的表現(xiàn)。值得注意的是一線城市，市場(chǎng)表現(xiàn)超出想象。

　　很顯然，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)亟須“降火”，否則，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲不僅會(huì)增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)和政府住房保障負(fù)擔(dān)，也會(huì)滋生泡沫，埋下隱患。譬如，香港樓市經(jīng)歷多年上漲之后，去年底今年初出現(xiàn)地價(jià)樓價(jià)連番下跌，這表明，任何城市的房?jī)r(jià)、地價(jià)一旦脫離實(shí)際，就會(huì)在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)回歸理性。

　　要想避免內(nèi)地一線樓市大起大落，必須主動(dòng)給樓市降溫。顯然，一線樓市火爆的直接原因是需求旺盛、供需不平衡，其根源是優(yōu)質(zhì)的公共資源和商業(yè)資源過(guò)于集中。此外，還與供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、炒房群體變相介入“添柴加火”有關(guān)。所以，當(dāng)務(wù)之急是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、擠出炒房人群。

　　結(jié)構(gòu)性問(wèn)題主要是，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過(guò)大，以及中小戶型的普通住宅供應(yīng)量偏小。在電商產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，如果不減少商業(yè)地產(chǎn)投資和供應(yīng)，未來(lái)會(huì)出現(xiàn)消化不良的問(wèn)題。而減少商業(yè)地產(chǎn)投資供應(yīng)比重有利于增加住宅供應(yīng)。同時(shí)，增加普通住宅供應(yīng)，也有利于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　雖然一線城市沒(méi)有放松也沒(méi)有取消限購(gòu)政策，但實(shí)際上，投資投機(jī)者并沒(méi)有真正離開(kāi)，而最近炒房者似乎在加快入市。以深圳為例，數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳投資置業(yè)占比高達(dá)26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多。因此，一線城市亟須遏制炒房。

　　從拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度來(lái)說(shuō)，一線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲或許不是壞事。但從樓市健康發(fā)展、金融安全、經(jīng)濟(jì)安全的角度而言，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲絕對(duì)不是好事。所以，有關(guān)決策者要權(quán)衡利弊。再?gòu)娜珖?guó)樓市大局來(lái)說(shuō)，一線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)吸引投資投機(jī)性需求扎堆，也不利于三四線城市“去庫(kù)存”。

　　□馮海寧